Рынок недвижимости это:

Рынок недвижимости

(Real estate market)


Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка


Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости


Содержание

    Содержание

    Определение термина рынок жилья

    Рынок недвижимого имущества

    - Структура и функции рынка жилья

    Анализ конъюнктуры рынка недвижимости

    - Что ждать от рынка, или наступило ли "ценовое дно"?

    - Строительство: как не "замерзнуть" в кризис

    - Льготы для приобретателя: агентства и застройщики продвигают социальные проекты

    - Продать недвижимость и взять ее в рентау

    - Противостояние девелоперов и покупателей на первичном рынке жилья продолжается

    - Загородный рынок: наступает эра эконома?

    Обзор мирового рынка недвижимого имущества 2005 год

    - Глобализация мирового бизнес-пространства.

    - Мировые инвестиции в недвижимость.

    - Развитие и распространение инвестиционных фондов – аналогов американских инвестиционных трастов, вкладывающих деньги в недвижимость.

    - Евро союз устанавливает новые стандарты финансовой отчётности.

    - Закон Сарбейнса-Оксли. За и против.

    Мировой рынок недвижимого имущества в период кризиса

    - Худшее уже позади?

    Инвестиционная погода на рынках недвижимого имущества Европы

    - Оборот инвестиций в Европе

    Не торопитесь хоронить рынок недвижимой собственности – истина не в пере

    Определение термина рынок жилья

    Рынок недвижимого имущества — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

    Рынок недвижимого имущества — это совокупность сделок, совершенных с недвижимым имуществом, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимого имущества. Купля-продажа недвижимого имущества это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. Стоимости, приносящей профит. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в рентау и иметь от этого дополнительный профит. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) профит в результате работы предприятия.

    Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимого имущества по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Кроме недвижимого имущества по происхождению, в Российской Федерации существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимого имущества.

    Недвижимость может являться предметом лизинга. Обеспечение долга недвижимого имущества, равно как и получение займа под обеспечение долга недвижимого имущества принято называть ипотекой.

    Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.

    Понятие недвижимого имущества является сложным комплексным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно - правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимости и недвижимого имущества, которые можно подразделить на три основных категории.

    Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимости.

    Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие в научной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимости. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.

    Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимости – прочной связи с землей.

    Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным спекулянтам на рынке жилья: инвесторам, риэлтерам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимости заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимости. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимости было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов Российской Федерации оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

    Современное понятие недвижимого имущества или недвижимости получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:

    1) объекты, являющиеся недвижимым имуществом по своей природе: земельные участки, участки недр;

    2) объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимым имуществом по физическим свойствам.

    3) объекты, являющиеся недвижимым имуществом в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимого имущества в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ,

    Особый правовой режим недвижимости характеризуется тем, что оборот объектов недвижимого имущества подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

    В российском законодательстве в различных нормативных актах помимо упоминаются следующие объекты недвижимого имущества, прочно связанные с землей:

    1. земельные участки, в том числе лесные участки;

    2. участки недр;

    3. здания;

    4. сооружения;

    5. нежилые помещения;

    6. жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;

    7. части жилых домов;

    8. квартиры;

    9. части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;

    10. комнаты;

    11. дачи;

    12. жилые строения на дачных участках;

    13. гаражи;

    14. другие строения потребительского значения, в том числе хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;

    15. объекты незавершенного строительства;

    16. Предприятия как имущественные комплексы.

    Однако данное перечисление объектов недвижимости не может претендовать на четкую классификацию. Для практического применения имеют особое значение две классификации объектов недвижимого имущества: классификация объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ, подразделяющая указанные объекты на здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) и классификация объектов недвижимого имущества, введенная законом о кадастре недвижимого имущества. Кадастровая классификация предусматривает следующие виды объектов недвижимого имущества:

    Земельный участок; здание; сооружение; помещение; объект незавершенного строительства.

    Верное определение вида объекта недвижимого имущества крайне важно, поскольку от этого зависит квалификация правового режима объекта недвижимого имущества. При этом надо отличать вид объекта недвижимого имущества от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид.

    Вид объекта недвижимого имущества имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта недвижимого имущества зависит налоговый режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимого имущества, в том числе различные налоговые послабления и льготы.

    Сложно преувеличить общественную значимость недвижимости. Грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, бизнесменов и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимости является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.

    Так, часть объектов недвижимого имущества, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной собственностью, в силу публичных интересов изъяты из оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. Основная масса таких объектов является не возобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых.

    Ряд объектов недвижимости ограничен в обороте, подобное ограничение устанавливается в порядке, определенном законом.

    Следует упомянуть, что если для большинства объектов недвижимого имущества существует принцип «все, что не запрещено законом, включено в оборот», то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный «включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом».

    Подобный принцип нельзя признать несправедливым, поскольку земля является не только не возобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.

    С этой ресурсной ограниченностью связан и постоянный рост стоимости земельных участков, влекущий за собой ожидаемый рост и иных объектов недвижимости, связанных с землей. Вложение средств в недвижимость всегда было выгодной и перспективной инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе ведут к росту цен. Несмотря на сезонные колебания, в настоящее время следует говорить скорее об устойчивой тенденции к росту цен на земельные участки и иное недвижимое имущество. Тот факт, что владельцы недвижимого имущества в больше степени защищены от негативных последствий инфляции делает подобные вложения еще более привлекательными.

    Несомненно, стоимость недвижимого имущества зависит от ряда факторов, среди которых экологический (наличие поблизости вредных производств может значительно снизить цену недвижимости), экономический – например стоимость прилегающих земель (удачное соседство может значительно способствовать росту цен на землю и здания), фактор уникальности, территориальный фактор и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне сложно изменить без существенных издержек).

    Рынок недвижимого имущества

    Легализация и последующее стремительное развитие российского рынка недвижимой собственности ознаменовалось принятием законодательства о приватизации жилья и предприятий в 1991 году.

    Рынок недвижимого имущества играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимого имущества определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимого имущества в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

    Исходя из определения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка жилья не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности.

    1.1 Рынок недвижимости

    Рынок недвижимого имущества требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимого имущества определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций.

    С точки зрения права собственности, рынок недвижимого имущества можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.

    Результатом деятельности рынка недвижимого имущества является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования.

    С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимой собственности – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

    Отличительная черта сделок с недвижимым имуществом, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимого имущества, возможности её эксплуатации для получения выгоды. Кроме этого, стоимость недвижимого имущества может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал.

    При этом возможность получения наживы не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимого имущества имеет возможность передачи её (целиком или частично) в рентау за определённую плату.

    А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения профита или прибыли.

    Такое свойство недвижимого имущества как возможность её эксплуатации для получения выгоды или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимой собственности с рынками товаров, капиталов и финансов. К примеру, рынок товаров нуждается в недвижимого имущества для своего функционирования, недвижимость может выступать средством вложения денег – быть капиталом, а также может использоваться в качестве обеспечения долга при получении ссуды.

    В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка жилья, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка.

    Состояние и развитие рынка недвижимого имущества определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок жилья обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики.

    Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.

    Кроме того, отличительные черты рынку жилья придаёт специфический характер его продукта, который однозначно отличается от других видов товаров.

    Главное отличие недвижимого имущества – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимого имущества может обладать практически неповторимым комплексом свойств.

    Объекты недвижимого имущества могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее.

    Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона.

    Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.

    Многообразие свойств объектов недвижимого имущества обуславливает практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимого имущества, тем выше и цена.

    Здесь стоит отметить наличие ощутимой ограниченности продавцов и покупателей, существующей на рынке дорогой недвижимого имущества, в особенности жилой.

    К примеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимого имущества в экологически чистых или центральных районах, недавно возведённые, имеющие развитую инфраструктуру и художественную выразительность.

    В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и количества продавцов.

    Для характеристики недвижимого имущества как продукта используются специальные свойства: экспозиция, ликвидность и трансакционные затраты.

    Экспозиция исчисляется промежутком времени от выставки объекта на продажу до момента его приобретения новым покупателем.

    На время экспозиции влияют свойства недвижимого имущества, и в особенности цена. Обычно чем выше цена – тем больше время экспозиции.

    Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определённое время.

    А с учётом общепринятой практики индивидуальных переговоров продавца и покупателя недвижимого имущества, очевидны большие издержки времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимого имущества.

    В результате недвижимость имеет большой срок экспозиции. К примеру, средний срок экспозиции жилой недвижимого имущества составляет полтора–три месяца, а нежилой – более трёх месяцев.

    Ликвидность объекта (продукта, активов) – это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи продукта, тем выше его ликвидность.

    Учитывая значительный срок экспозиции и сложность процесса передачи прав собственности, можно заметить, что объекты недвижимого имущества имеют меньшую ликвидность по сравнению с другими типами товаров.

    И чем сложнее процесс реализации недвижимого имущества, тем ниже её ликвидность. А низкая ликвидность характеризуется большим уровнем затрат участников рынка недвижимой собственности.

    Трансакционные расхода участника рынка – это издержки, которые несет участник в дополнение к уплаченной или полученной цене в виде расходов на осуществление самой операции покупки (поиск продукта, оформление покупки). Уровень затрат в процентном отношении от цены составляет: в государствах, имеющих развитый рынок недвижимого имущества – 5-6%, в Российской Федерации – 10%.

    Структура и функции рынка жилья. С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики Российской Федерации – рынок недвижимой собственности. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

    Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимого имущества). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимого имущества). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

    Структура и инфраструктура рынка недвижимого имущества, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Англии, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики Российской Федерации.

    К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимой собственности еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

    Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

    Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

    Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка жилья, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

    Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

    Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

    Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимого имущества. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимого имущества, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

    Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

    Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

    Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимого имущества.

    В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: immovables, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде realty либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

    Содержание понятия immovables раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

    Важной чертой понятия realty является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

    Определение недвижимого имущества, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

    “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).

    “Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).

    С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а недвижимость определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.

    Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

    Рынок недвижемости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимого имущества, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. Процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимого имущества и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

    В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

    объекты недвижимого имущества;

    субъекты рынка;

    Процессы функционирования рынка;

    механизмы (инфраструктуру) рынка.

    Рынок жилья в национальной экономике выполняет следующие функции:

    эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимого имущества;

    отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимого имущества от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

    свободное формирование цен на объекты и услуги;

    перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимого имущества;

    перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

    Важное значение рынка недвижимой собственности как сектора рыночной экономики подтверждается:

    колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимого имущества, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, профит – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований

    достигнутой уже сегодня высокой долей рынка жилья в валовом национальном товаре

    достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в рентау государственной и муниципальной недвижимого имущества (в том числе земли)

    высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней

    большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимого имущества.

    Экономические показатели рынка недвижимой собственности некоторых городов (в ценах 1996-1997 гг.)

    1.2 Экономические показатели рынка недвижимости некоторых городов (в ценах 1996-1997 гг.)

    Анализ конъюнктуры рынка недвижимости

    Согласно философии аналитического центра www.irn.ru для работы на рынке недвижимой собственности необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным и животрепещущим является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримой перспективе стоимость недвижимого имущества расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив, если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть? Аналитический центр www.irn.ru всегда проявлял инициативу, разрабатывая актуальные и своевременные прогнозы рынка жилья, не боясь делать самые смелые и неожиданные заявления, и во многом оказывался прав!

    Прогнозы – дело неблагодарное, но с другой стороны – необходимое. И чем сложнее методология прогнозирования, тем более оторванным от реальной жизни получается прогноз. Аналитический центр www.irn.ru использует собственный достаточно простой эмпирический метод прогнозирования рынка недвижимого имущества, который часто позволяет неплохо представлять себе развитие ситуации в обозримой перспективе. Далее в этом разделе кратко представлено общее виденье специалистами www.irn.ru текущих тенденций и перспектив московского рынка недвижимой собственности, а также ссылки на более подробные материалы и статьи, содержащие как общий анализ и прогноз недвижимого имущества, так и перспективы развития сегментов рынка, включая региональные и зарубежные рынки недвижимого имущества.

    Что ждать от рынка, или наступило ли "ценовое дно"? В условиях современного нестабильного рынка довольно сложно ориентироваться. Не все эксперты одинаковы во мнении: ждать ли второго витка кризиса и что значит часто употребляемый сегодня термин "ценовое дно". Достаточно много споров относительно прогнозов цен на недвижимость - жилую, загородную, коммерческую. Участники Дискуссионного Клуба Московского Бизнес Клуба постарались дать определение понятия "ценового дна" и определить существующую рыночную ситуацию недвижимости.

    Самым распространенным является мнение, что "ценовое дно" - это нижний предел рентабельности. Сегодня большинство компаний заявляют о том, что уже подошли к нему, соответственно, нет смысла ждать дальнейшего падения цен. Данную точку зрения поддерживает Сергей Козловский, президент корпорации "ИНКОМ": "Ценовое дно в моем понимании это рентабельность конкретного проекта. Это не только исходная стоимость самого строительства, цена подведения коммуникаций, земли, но и тот минимум издержек, который позволяет держать организацию на плаву, функционировать ей, как организму".

    Павел Иванушко, Генеральный директор, СК "Отечество", считает, что дно - это "докризисная цена деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога — можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла $6000, - ниже $2000 цены уже не упадут". Косвенно подтверждает данное высказывание Анатолиий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, член Национального банковского совета российского ЦБ, президент Ассоциации Региональных банков Российской Федерации, который, как банкир, не может исключить рисков дальнейшего падения цен. "Объекты на начальном этапе строительства кредитные компании практически не рассматривают - слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата". Но как утверждает Михаил Кудрявцев, председатель Совета Директоров, УК "ИТКОЛ": "Должно пройти еще минимум полгода, что бы мы смогли говорить о "ценовом дне".

    Юрий Хлестаков, Генеральный директор организации "Русский Дом недвижимого имущества", определяет "ценовое дно" следующим образом: "Если динамику цен отобразить графически, то "полка" на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов опускаться в определенном временном периоде. Но в любом случае, правильно выстроенный и аргументированный диалог, как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к "золотой середине" - справедливой цене". Георгий Дзагуров, Генеральный директор, Penny Lane real estate утверждает, что только цифры реальных сделок показывают насколько готов снизить цену предложения продавец. "Далеко не всегда мы можем убедить стороны в том, что цена разумна, однако, мы ставим стороны перед фактом: вот цена, которую мы сможем или уже смогли достичь. Далее решение о приобретении или продаже принимает участник сделки".

    В таких условиях очень сложно провести оценку объекта. Как заметил Юрий Хлестаков: "Сейчас в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, при серьезных намерениях покупателя может подвергаться серьезной коррекции, было бы крайне ошибочно использовать только одну методику оценки, поэтому мы в оценки объектов очень активно используем "затратный метод". Хотя Дмитрий Гаркуша, Генеральный директор ЗАО "Дойче банк девелопмент", считает, что "в настоящее время наиболее информативным может быть сравнительный подход, позволяющий при возможности подбора соответствующих аналогов и внесении стоимостных корректировок".

    Обсуждая на первом дискуссионном лубе прогнозы лета этого года, многие эксперты отметили, но не смотря на традиционный летний спад деловой активности, в этом году ситуация меняется. Вынужденное бездействие, с которым столкнулись многие предприниматели прошедшей зимой, привело к тому, что летом они не уходят в отпуск. Кроме того, дает себе знать отложенный спрос - на лето переносится решение многих вопросов продажи и покупки, которые не были решены в зимне-весенний период. Практически все согласны и с той точкой зрения, что ушли игроки и те, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями. "В ситуации, когда реальных покупателей немного, отсутствуют опасения потенциального покупателя касательно того, что объект может быть реализован другому заинтересанту, - замечает Георгий Дзагуров, Генеральный директор Penny Lane real estate. - Мы отметили, что целый ряд таких покупателей, уверенных в своей исключительности, недооценили, насколько рынок жив и упустили уникальные возможности".

    А вот Анатолий Аксаков, президент Ассоциации Региональных банков Российской Федерации не исключает возможность снижение стоимости жилья: "По мере возрастания объемов просроченной задолженности по ипотеке, банки будут активизировать работы по ее взысканию. Возрастет количество изъятых по суду квартир. Многие заложенные квартиры выставят на продажу. Безусловно, возрастание количества выставленных на рынке квартир приведет к снижению цен". Хотя никаких хотя бы приблизительных оценок (каково ожидание по просроченной задолженности и действительно ли доля квартир реализуемых банками такова, что может привести к снижению цен) Анатолий Аксаков не приводит. В фирмы Paul's Yard при этом заявляют, что уже сегодня спрос на "элитку" превышает предложение. Для элитного сектора характерен дефицит качественного жилья и, что бы не говорили о падении цен на недвижимость, на самом рынке настоящей элитной недвижимого имущества ничего хорошего "за очень дешево" не появилось.

    Строительство: как не "замерзнуть" в кризис. Набирающий обороты кризис изменил привычный порядок вещей, перетасовав пеструю колоду планов, проектов и прогнозов. Все без исключения отрасли экономики столкнулись с проблемой финансового голода. Принцип естественного отбора, о существовании которого редко вспоминают в периоды стабильности и роста, вновь стал определяющим фактором экономического развития. Одной из первых ощутила на себе влияние глобальных потрясений строительная индустрия, традиционно «завязанная» на инвестиции. Сегодня занятым в отрасли производителям приходится тяжело: вместе с замороженными стройками и проектами «замерзает» и бизнес многих компаний. Однако рецепт выживания все же существует, главное сейчас — вовремя адаптироваться к новой конъюнктуре рынка.

    Новая реальность

    Вторая половина 2008 года принесла вынужденное затишье на многие стройплощадки. «Заморозка» целого ряда строящихся объектов из-за нехватки финансирования — печальная и неизбежная реальность. В первую очередь это относится к коммерческой недвижимого имущества. Тяжелое финансовое положение заставило многие российские и зарубежные организации серьезно пересмотреть свои бюджеты, что привело к резкому падению спроса на офисные и торговые площади. В результате многие застройщики не в состоянии сегодня расплатиться по кредитам, полученным под строительство, не говоря уже о новых вложениях средств, необходимых для его завершения. Показательными примерами являются такие крупные объекты, как башня «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», небоскреб «Кристалл» в Ханты-Мансийске и многие другие. Очевидно, что подряды и заказы, связанные с коммерческой застройкой, относятся сегодня к категории наиболее рискованных. В особенности если речь идет о масштабных и долгосрочных проектах.

    Существенно сократился также и объем жилой застройки. Так, в Санкт-Петербурге было «заморожено» около 85% строящегося жилья. Прежде всего, это дорогие дома премиум-класса: сокращение доходов физ. лиц и ужесточение условий ипотечного кредитования отнюдь не способствует росту рынка элитной недвижимого имущества. Соответственно и участие в ее строительстве из высокодоходного бизнеса может превратиться в многолетнюю обузу. Напротив, бюджетное жилье продолжает пользоваться спросом. Если от дорогих пентхаусов в трудные времена многие предпочитают отказываться, то квартиры в панельных многоэтажках — это скорее предметы первой необходимости. Кроме того, спрос на них поддерживается и за счет оттока покупателей с рынка элитной недвижимого имущества.

    По мнению специалистов, сейчас происходит коррекция цен на жилье: покупатели постепенно возвращаются на рынок в поисках выгодных предложений. Поэтому больше всего шансов на успех у тех застройщиков, которые приняли эти правила игры. «Со стороны массового рынка существует реальный спрос на доступное жилье, - считает Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой фирмы Blackwood, работающей в сфере недвижимого имущества. - Некоторые строящиеся объекты бизнес-класса могут стать жизнеспособными только в случае изменения их класса на экономический».

    Значительную часть рынка сегодня занимает муниципальная застройка. Речь идет о программах, направленных на улучшение жилищных условий малообеспеченных семей и очередников, а также на расселение обитателей аварийного жилого фонда. Очевидно, что эти проекты будут развиваться и дальше, несмотря на все экономические неурядицы. Причем власти некоторых субъектов федерации рассматривают возможность дальнейшего развития строительства бюджетного жилья, в том числе и за счет сокращения рынка элитной и коммерческой недвижимого имущества. Например, администрация Санкт-Петербурга отказалась предоставить полугодовую отсрочку для инвестиционных платежей за земельные участки. «Если нет денег на реализацию проекта, то в отсрочке платежей нет никакого смысла», - заявил вице-губернатор Александр Вахмистров. По его словам, город готов выплатить компенсацию за земельные участки, чтобы затем либо повторно выставить их на торги, либо пустить под строительство бюджетного жилья. Власти Москвы, напротив, решили субсидировать столичные строительные организации, однако речь идет лишь о тех застройщиках, которые возводят социально значимые объекты.

    «Морозоустойчивый» бизнес

    Дабы не «замерзнуть» в условиях экономического «похолодания», работающим на строительном рынке компаниям — как застройщикам, так и производителям стройматериалов и конструкций — следует пересмотреть свои приоритеты в соответствии с новыми реалиями. Например, многим застройщикам имеет смысл изменить цены на недвижимость. Так, «Южная строительная организация» уже скорректировала свой прайс-лист, снизив цены на 3-4 тысячи рублей за м2. В первую очередь это коснулось однокомнатных квартир, которые были предметом спекулятивного спроса.

    Кроме того, из сказанного ранее очевидно, что одним из приоритетных направлений строительного бизнеса становится участие в муниципальных и государственных программах. «Сегодня мы надеемся только на госзаказ, хотя раньше с ним не работаприоритетыизкой рентабельности. Но теперь иного выхода просто нет», - говорит директор подрядной фирмы «Пулковские высотники» Сергей Грачев. Чтобы успешно работать в этой нише строительного рынка, необходимо серьезно задуматься об оптимизации расходов и повышении рентабельности производства.

    Путь в сметы некоммерческого строительства обычно лежит через победу в тендере. Для крупных компаний, имеющих собственное производство полного цикла и возможность варьировать цены на продукцию в широком диапазоне, обычно это не составляет труда. Ну а те, чьи возможности скромнее, могут заручиться поддержкой своих партнеров. «Мы создали программу целевой поддержки своих переработчиков при участии в тендерах, - рассказывает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС, одного из учредителей российского рынка ПВХ-профилей. - Прежде всего, это предоставление дополнительных тендерных снижений цены, снижение издержек на комплектующие и помощь в оптимизации производства. В итоге становится возможным дополнительное снижение исходной стоимости продукции на 15%».

    Коль скоро речь зашла о тендерах, будет уместно вспомнить о программе реформирования ЖКХ. В ее рамках сегодня повсеместно проводятся мероприятия по комплексному капитальному ремонту жилья, субсидируемые из федерального и местных бюджетов. Для многих компаний государственные и муниципальные подряды на выполнение ремонтных работ стали сейчас основным источником наживы. Кроме того, масштабные работы по утеплению и реконструкции жилых зданий открывают ничуть не меньшие возможности для успешной коммерческой деятельности, чем строительство новых объектов. Многие крупные производители рассматривают сегодня этот рынок как перспективный. Так, например, фирма «PROMA-Оконный Супермаркет» выиграла аукцион на остекление с использованием профильной системы PROPLEX-Comfort ряда домов, проходящих по московской программе «Капитальный ремонт ветхого жилого фонда».

    Заслуживает внимания и рынок малоэтажек. По мнению президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, он остается ликвидным из-за отсутствия риска «незавершенки».

    Наконец, в трудные времена имеет смысл вспомнить о бартере. В особенности он актуален для объектов незавершенного строительства. Подчас это является единственным решением, позволяющим осуществить взаиморасчеты между застройщиком и производителями стройматериалов в ситуации, когда денег для этого просто нет. «Мы пережили времена бартера, можем к нему вернуться и сейчас», - говорит президент Ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов. «Мы готовы к гибким мерам, пусть только покупатели не прячутся. Не стоит доводить ситуацию до Третейских судов», - добавляет Игоря Левит, генеральный директор Группы компаний ЛСР.

    Финансовый кризис стал серьезным испытанием для предприятий строительной отрасли. Для многих компаний наступили трудные времена. Однако рынок по-прежнему существует. Оптимизация производства и стоимости продукции, ориентация на государственные программы, участие в тендерах, частичный переход к бартерным взаиморасчетам — эти и другие меры помогут сохранить бизнес и не «замерзнуть» в период глобального экономического похолодания. В конце концов, кризис не вечен и ситуация постепенно стабилизируется. А предприятиям, которые сумеют оперативно перестроиться и найти свою нишу в нынешних условиях, несомненно, будет гораздо проще восстановить свое прежнее положение.

    Льготы для приобретателя: агентства и застройщики продвигают социальные проекты. Социальными жилищными программами занимается не только государство. Так, риэлторские агентства с удовольствием участвуют в программе субсидий ("Жилье по субсидиям: риэлторы предлагают помощь и квартиры", "Очередники-покупатели: субсидиям рады риэлторы и строители"). Помимо этого, организации раскручивают свои проекты-аналоги государственных: социальную ипотеку, программу для молодых семей; определенным категориям покупателей предлагают снижения цены на услуги,а также дают возможность проявить себя в роли риэлтора и оценщика.

    Квартира на рельсах профессии

    Социальная ипотека – это словосочетание известно тем, кто интересуется московскими проектами для нуждающихся в жилье. Между тем, социальную политику в области жилой недвижимого имущества поддерживают не только на государственно-муниципальном уровне. Так, организация «Желдорипотека» реализует ипотечный проект «Российских Железных Дорог» (ОАО «РЖД») с помощью которого было обеспечено жильем более 17 тысяч семей сотрудников железной дороги, не привлекая бюджетное финансирование.

    Условия этой программы следующие: размер первоначального взноса – 10%, ставка по займу – 14% годовых в рублях, срок предоставления займа – 15 лет. Предоставляется также субсидия в виде компенсации части процентной ставки. Это 12% годовых, т.е. сам сотрудник выплачивает только 2%.

    На это могут рассчитывать железнодорожники, которые состоят на учете в очереди на улучшение жилищных условий. Программа действительно масштабна: «РЖД» строит 4-5 тысяч квартир в год для своих сотрудников на всей территории страны. За подробностями Интернет-журнал о недвижимого имущества Metrinfo.Ru отправляет вас к нашей статье «ипотека РЖД: за квартирой выходим на железную дорогу».

    Студия по карману студентам

    Сегодня фирмы знакомят нас с аналогами и других социальных государственных программ, предлагающих особые условия по приобретению жилья молодыми семьями, собственные, внебанковские ипотечные кредиты и прочие лакомые условия для совершения сделки. В итоге все вертится вокруг финальной цены.

    Здесь стоит обратить внимание на предложение от организации «Интер союз», которая на суд будущих жильцов представляет строящийся жилой комплекс «Молодежный Город'Ок». Нашему вниманию предлагаются квартиры-студии и апартаменты в ЖК по направлению Ярославского шоссе в районе городов Королев, Юбилейный, Ивантеевка и Пушкино. Главный посыл звучит так: квартира по цене комнаты! стоимость жилья действительно заманчивая - от 1 377 600 рублей. (см. наш материал «Пушкино: 3 плюса – комфорт, близость к большой воде, самые низкие цены по Ярославке»)

    Правда, малая цена соответствует малой же площади – от 21 кв. м. Апартаменты и студии располагаются в трехэтажных домах с цокольными этажами и мансардами, на огороженной и охраняемой территории и обладают улучшенными техническими и социально-бытовыми характеристиками, как гласит рекламная информация.

    К такому основному плюсу, как небольшая стоимость квартиры, добавляется еще один привлекательный момент – предоставление ссуды от ГК «Интер союз» без привлечения банков. Как разъяснили в фирмы корреспонденту Интернет-журнала о недвижимого имущества Metrinfo.Ru, покупатели могут получить ипотеку или рассрочку в размере до 50% стоимости квартиры под 6,5% годовых в рублях на срок до 20 лет. При этом ежемесячные выплаты составляют всего 6420 рублей. Напомним название жилого комплекса, – «Молодежный город'ОК», - из которого следует, что в целевой аудитории оказываются и работающие студенты, которым такое жилье должно быть по карману.

    Новоиспеченным собственникам, оплатившим не менее половины стоимости квартиры, гарантируется вселение после ввода дома в эксплуатацию. Вы выплатили все 70%? Тогда жилье оформляется на имя покупателя с госрегистрацией соответствующего обеспечения долга — до полной выплаты оставшейся части долга. Кроме того, допускается досрочное погашение займа в любой момент и без штрафных санкций.

    Акция для студентов: в роли риэлтора

    О студентах позаботился и строительный холдинг «ЛенСпецСМУ» (г. Санкт-Петербург), запустив программу «Заработай 100 стипендий». Здесь речь идет не о приобретении жилья, а о риэлторских услугах. По условиям, каждый участник, который находит покупателя на квартиру в любом из жилых комплексов холдинга, получает денежное вознаграждение (размер зависит от стоимости квартиры и составляет 0,5%). Потребителю при этом гарантируется уступка в цене.

    Чтобы принять участие в программе, студенту достаточно зарегистрироваться на сайте холдинга, заполнить анкету и распечатать именную карту. Она передается покупателю как сертификат на скидку. Сейчас уже зарегистрировалось около 900 юношей и девушек, прошли первые сделки. «Программа рассчитана на год, но сейчас мы думаем о том, чтобы продлить ее действие. Студенты, молодежь – творческий, активный и талантливый народ. Мы рады сотрудничеству с ними и считаем, что программа «Заработай 100 стипендий» может стать для молодых людей отличным стартом на пути к финансовой самостоятельности», - комментирует Марина Шатова директор департамента инвестиций ЗАО «Центральное управление недвижимого имущества «ЛенСпецСМУ».

    Кстати, стипендии могут заработать не только студенты, но и все желающие, уже вышедшие из итого замечательного возраста.

    Акция для покупателя: в роли оценщика

    Если «ЛенСпецСМУ» дает возможность желающим попробовать себя в роли риэлтора, то фирма «Русский дом недвижимого имущества» предлагает «использовать свои знания и опыт, чтобы приобрести недвижимость по цене, которая полностью Вас устраивает». То есть покупатель может самостоятельно определить желательные условия сделки, а риэлтор возьмет на себя переговоры с продавцом. В акции участвуют все представленные на сайте организации объекты.

    Сразу всплывает вопрос: не жаждут ли потенциальные приобретатели жилья чрезмерных уступок в цене? Как показывает практика (акция стартовала месяц назад, 29 апреля), дело обстоит именно так. «Большинство клиентов предлагает за объект значительно заниженную цену – на 30-50%», - сообщает Анна Зуева руководитель отдела рекламы и связей с общественностью фирмы «Русский дом недвижимого имущества». Тем не менее, все стороны заинтересованы в возможности подбирать разные ценовые варианты. Разумеется, с трезвым взглядом на предоставляемый размер уступки в цене. В противном случае – если найти ценовой компромисс не удастся – специалисты РДН берут на себя поиск альтернативного варианта, соответствующего конкретным требованиями клиента.

    Для пенсионера и инвалида услуги агентства дешевле

    Организация «Русский дом недвижимого имущества» заявила еще об одной программе с приставкой «социальная» под названием «Забота о Вас». Льготные категории населения, — всего их 41, — в том числе работники социальной сферы, пенсионеры, инвалиды родители с детьми до трех лет, многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники военных конфликтов, чернобыльцы, почетные доноры, педагоги и медицинские работники, больные сахарным диабетом и другие люди получают sale на риэлторские услуги.

    «Для каждой группы льготников установлен базовый размер дисконта, максимум составляет 20%, - рассказывает Анна Зуева («РДН»). - Каждому клиенту-льготнику выдается дисконтная карта, которая действует уже при первом пользовании услугами в «Русский дом недвижимого имущества». Обратились в фирму еще раз — и размер снижения цены увеличивается. Заметим, дисконтная карта, которую получает клиент-льготник, не является именной. Ее, что радует, можно передавать родственникам, друзьям, коллегам.

    Резюме

    Скептики утверждают, что организации придумывают льготы, потому что им не хватает покупателей. И как только рынок рванет вверх, исчезнут бонусы и уступки в цене, потому что клиент, мол, и так повалит с чемоданами денег. Признавая, что подобная точка зрения имеет право на существование, от себя добавим, что далеко не все программы, о которых мы рассказали, похожи на «однодневки». Возможно, проекты, предлагающие привести покупателей, определить собственную цену недвижимого имущества, и утратят актуальность, когда возобновится спрос на недвижимость, но социальная ипотека, молодежная программа и дисконта на проценты риэлторов не имеют все же специфической привязки ко времени, а наоборот, формируют лицо фирмы.

    Продать недвижимость и взять ее в рентау. В I квартале 2009 года занятость офисных помещений банковским сектором в Европе снизилась на 80% - эксперты.

    В результате мирового финансового кризиса занятость компаниями банковского сектора офисных площадей упала в I квартале 2009 года на 80% по сравнению со средними показателями за квартал, сообщается в отчете международной консалтинговой организации Cushman&Wakefield "Европейский банковский брифинг".

    По данным фирмы, больше других пострадали офисные рынки Лондона, Москвы и Варшавы.

    В новом отчете также выражается ожидание того, что многие банки в ближайший год увеличат программы по продаже имеющейся у них недвижимого имущества с последующей ее рентой с тем, чтобы мобилизовать финансовые ресурсы. По мнению аналитиков, особенно это коснется тех банков, которые пользуются значительной господдержкой. Некоторые банки в Европе, например, Unicredit, HSBC и BBVA уже приняли такие программы, и эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что эта тенденция будет иметь продолжение в 2009 году.

    В то время как велизанятость населениядных ставок и стоимость капитала продолжают падать, организация Cushman & Wakefield также ожидает, что банки будут стараться экономить на операцтрудоустроенностьсходах, ведя переговоры по пересмотру условий ренты. "Многие собственники все чаще стремятся идти навстречу арендаторам зданий, тем самым снижая риски иметь пустующие помещения", - поясняется в обзоре.

    По прогнозам экспертов, в 2009 году ожидается дальнейшая консолидация в данном секторе, которая в конечном итоге должна привести к рационализации портфелей недвижимого имущества.

    "Несмотря на существующую деятельность по слияниям, на европейских рынках появляется все еще относительно немного помещений в субаренду со стороны банков. Причиной тому является эффективное использование банками имеющихся площадей, а также потому, что организации, задействованные в недавних слияниях, еще не оговорили требования по недвижимого имущества. По мере разрешения этих вопросов, не исключено, что объем помещений, сдаваемых в субаренду, в 2009 году значительно возрастет», - говорится в отчете.

    По данным фирмы, рынком, где больше всего сдаваемых в субаренду площадей, в настоящий момент является лондонский район Доклендс, где 42% сдаваемых в рентау площадей – субаренда от банков. Этим Лондон отличается от Франкфурта, где всего 1% сдаваемых в рентау площадей – субаренда арендаторов из числа компаний банковского сектора.

    Analysti отмечают, что показатели по общему количеству арендованных и купленных компаниями банковского сектора офисных площадей поднялись в 2008 году, в основном благодаря приобретению организацией JP Morgan 177 тыс. кв. метров в районе Доклендс (Лондон). Тем не менее, по данным Cushman & Wakefield, цифры за первый квартал 2009 года составили всего 43630 кв. м. по сравнению с 407305 кв. м в предыдущем квартале.

    "Самое большое падение в показателях общего количества арендованных и купленных офисных площадей наблюдалось в Лондоне, где разница между кварталами составила 94% - от 45057 кв. м. в IV кв. 2008 г. до 2599 кв. м в I кв. 2009 г. Разница в показателях в Москве составила 97% - 66442 кв. м в IV кв. 2008 г. и 1600 кв. м в I кв. 2009 г. В Варшаве – 87% (11670 кв. м и 1526 кв. м). В I кв. 2009 года не было зарегистрировано ни одной сделки по ренте или приобретению офисных площадей компаниями банковского сектора на таких крупных рынках Европы, как Брюссель, Будапешт, Милан, Амстердам, Барселона, Глазго и Эдинбург. Тем не менее, такие финансовые столицы, как Париж, Франкфурт и Мадрид отметили рост количества арендованных и купленных офисных площадей компаниями банковского сектора", - отмечается в отчете.

    "Недвижимость является крупной статьей затрат для всех банков и только те, кто готов эффективно управлять своим портфелем, сможет пережить кризис с наименьшими потерями", - цитируется в исследовании комментарий руководителя банковского направления Cushman & Wakefield EMEA Ги Дутея.

    "Многие европейские банки нуждаются в привлечении средств, но традиционные способы собственного и заемного капитала стали сейчас намного дороже. Программы, принятые крупными европейскими банками Unicredit, HSBC и BBVA, по продаже недвижимого имущества с последующей ее рентой вероятнее всего станут вершиной айсберга в 2009 году. Банки, которые в настоящий момент частично принадлежат государству, предлагают договора на очень выгодных условиях для тех, кто ищет возможности для долгосрочных инвестиций", - говорится в комментарии руководителя группы по разработке стратегий арендаторов Cushman & Wakefield EMEA Мэтью Стоуна.

    Противостояние девелоперов и покупателей на первичном рынке жилья продолжается. Столичный рынок новостроек переживает кризис тяжелее рынка вторичной недвижимого имущества. В марте на рынке активизировался спрос, однако он пока не конвертируется в реальные сделки. Девелоперы заметив первые признаки стабилизации, начали постепенно отказываться от рекламных акций и предоставления дисконтов, в то время как покупатели "топчутся" на месте и ждут дальнейшего снижения цен.

    Пока непонятно, сколько продлится противостояние девелоперов и покупателей, и кто "сломается" первым. Несмотря на увеличение обращений покупателей, последние все негативнее оценивают объекты в стадии готовности до 50% и менее. Все это усугубляется долговыми нагрузками девелоперов, а также сильно возросшим риском недостроя жилых домов.

    Предложение в эконом-классе выросло в 5 раз

    За первые три месяца 2008 года московские строители возвели 1 млн 56 тыс. кв. метров жилья. Из них непосредственно на территории города в I квартале было построено 718 тыс. кв. метров жилья. Однако здесь присутствует и большая доля социального жилья, которое не выходит на рынок.

    Так, по данным риэлтеров, опрошенных "Интерфакс-Недвижимостью", сейчас в Москве предлагается жилье более чем по 300 адресам. Согласно информации "МИАН", объем предложения на рынке новостроек Москвы составляет порядка 345 адресов, а по данным "Миэль", в марте 2009 года в открытой продаже находилось 305 объектов, четверть из которых - в стадии сдачи Госкомиссии.

    По словам генерального директора агентства недвижимого имущества DOKI Валерия Барнинца, на рынке пока не произошло существенного снижения объемов предложения. По данным агентства, по сравнению с октябрем прошлого года предложение в эконом-классе выросло в 5 раз, в бизнес-классе сократилось на 6,5%, в элит-классе сократилось на 27%

    Однако, по прогнозам руководителя аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрия Таганова, в Москве объем нового коммерческого жилья в 2009 году может сократиться по сравнению с 2008 годом примерно на треть. "Скорее всего, в 2009 году в столице на рынок будет выведено не более 1,2 млн кв. метров коммерческих новостроек", - считает он. Эксперт также отмечает, что объективно можно будет оценить, насколько уменьшились обороты строительного рынка, по мере завершения проектов, начатых в докризисный период.

    Покупатели "топчутся" на месте

    Риэлторы, опрошенные "ИФ-Недвижимостью", отмечают, что в марте наблюдался рост спроса, а до этого времени продолжалось плавное снижение продаж в новостройках. Однако, по словам руководителя направления новостроек "МИАН" Руслана Кобзарева, при этом "конвертации спроса в реальные сделки пока не произошло".

    По данным "ИНКОМ", спрос на новостройки упал в несколько раз, особенно сильно – на новостройки, стадия готовности которых составляет 50% или менее. Кроме всего прочего, ситуацию усугубляет необходимость застройщиков платить по взятым ранее кредитам.

    "Потенциальные покупатели звонят с задачей прицениться, узнать, насколько снизились (или не снизились) цены, уточнить условия рассрочек и прочих специальных программ для покупателей квартир. Наиболее высоким спросом пользуются квартиры в новостройках эконом-класса, расположенных в спальных районах недалеко от метро", - отмечает Д.Таганов.

    В настоящее время квартир эконом-класса стало существенно больше и конечно продажи идут в основном в этом классе, в других сегментах новых проектов практически нет, и весь выбор ограничивается теми объектами, которые реализуются уже 1-2 года, отмечают эксперты.

    "Сейчас можно констатировать, что точку максимального падения продаж мы уже прошли", - оптимистически заявляет В.Барнинец, но добавляет, что "если не произойдет второй волны падения спроса, то продажи будут расти даже на фоне отсутствия кредитных ресурсов".

    Между тем, данные по экспозиции квартир пока неутешительны для продавцов. В марте средний срок экспозиции квартир увеличился до 78 дней, в октябре он не превышал 45 дней, отмечает В. Барнинец.

    Рассчитывать на поддержку Москвы по выкупу жилья, которая может поддержать спрос на рынке новостроек так же не стоит. Недавно правительство отказалось от выкупа жилья в высокой степени готовности на конкурсах в пользу собственного строительства.

    Продавцы не хотят снижать цены, покупатели замерли, ожидая дальнейшего падения цен. "Рынок с двумя тысячами сделок в месяц на 12 млн населения в городе – это просто смешно. О каких здесь можно говорить тенденциях или перспективах", - сетует В.Барнинец.

    Цены реальных сделок существенно ниже

    По данным агентства DOKI, в 2009 году в строящихся объектах цены снизились в долларовом эквиваленте, в среднем на 25%, рублевые цены остаются на прежнем уровне исключительно из-за произошедшей девальвации рубля. "Цены в январе и феврале зависели от различных акций и снижений цены, которые предоставляли девелоперы. С конца февраля этот фактор практически перестал оказывать влияние на стоимость жилья, так как большинство девелоперов прекратили применять практику снижения цен с помощью рекламных акций", - отмечает В. Барнинец.

    По данным "Миэль", по итогам квартала снижение цен в американской валюте в новостройках эконом и среднего классов составило -15,0% и 19,3% соответственно, более значительное падение отмечено в эконом-классе - 28,2%. "С начала года (относительно декабря 2008 года) цены на квартиры в строящихся домах столицы в марте 2009 года составляла 194,3 тыс. руб. за кв. метр, в введенных в эксплуатацию новостройках за прошедший квартал средний уровень цен поднялся до 211,1 тыс. руб. за кв. метр", - отмечают Аналисты организации "МИЭЛЬ".

    По данным фирмы "ИНКОМ", в марте 2008 года средний показатель стоимости кв. метра в московских новостройках равнялся $5602. Средняя цена панельных новостроек в марте составила $4842 за кв. метр, монолитно-кирпичных - $7018 за кв. метр.

    "Однако нельзя забывать, что цены реальных сделок существенно отличаются от цены предложения. В зависимости от объекта, дисконт от первоначальной цены предложения может составлять до 35%", - напоминает Д.Таганов.

    По данным "ИНКОМ", наиболее дешевыми, в плане приобретения панельного жилья, стали: Зеленоград (72,8 тыс. руб. за кв. метр), СЗАО (81 тыс. руб. за кв. метр) и ВАО (111,1 тыс. руб. за кв. метр).

    По прогнозам "МИАН", в ближайшей перспективе на рынке новостроек, скорее всего, будет наблюдаться колебательная динамика цен с амплитудой в 1-2% как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от сегмента. С оживлением спроса плюсовой тренд, скорее всего, будет наблюдаться в сегменте наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир, трехкомнатные и многокомнатные квартиры, вероятнее всего, периодически будут немного терять в цене, считают Analysti организации.

    Эксперты рынка недвижимости не исключают и второго "дна". Перспектива его появления прогнозируется с такой же вероятностью, как и рост цен на жилье в столице до конца 2009 года. Сейчас сложно прогнозировать что-либо, говорят аналитики. Они не знают, как будут вести себя основные фундаментальные макроэкономические показатели, которые определяют и рынок жилья, как снижение доходов населения, увеличение безработных, цены на нефть и многое другое.

    Сейчас некоторые Аналисты склоняются к возможной коррекции цен на жилье по различным сегментам и районам проживания. По их мнению, цены могут сильнее упасть в периферийных спальных районах Москвы, а так же в районах, где находится много заводов, например, в Перово и Новогиреево.

    "Сегодня средняя стоимость недвижимого имущества на вторичном рынке составляет168 тыс. рублей. Однако уже в течение ближайшего года цена квадратного метра может упасть до 30-35 тыс. руб. в таких районах как Гольяново, Метрогородок, Бусиново, Ярославское шоссе, Западное Бирюлево, Капотня, Курьяново, Карачарово и др. Несколько меньшее падение (до 50-60 тыс. руб. за кв. метр) специалисты ожидают в Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево, пос. Северный. Ожидаемая стоимость в Южном Бутово, Южном Чертаново, Восточном Бирюлево, Царицыно, Печатниках, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северном Измайлово, Ховрино, Бескудниково - 75-85 тыс. руб. за кв. метр. Все это – районы с минимальными индексами качества городской среды. А проще – наименее комфортные для проживания", - рассказывает гендиректор портала МнеДа.ру Алексей Кистенев.

    Снижения цены не стимулируют отложенный спрос

    Некоторые риэлторы утверждают, что сейчас многие девелоперы отказываются от системы уступок в цене, которыми они безуспешно пытались стимулировать рынок в январе-феврале. Они мотивирует это тем, что спрос увеличился, а значит, вот оно – "дно".

    "В Москве девелоперы практически не идут на снижения цены. В Подмосковье есть уже объекты, где цены снизили до 30 тыс. рублей за метр", - отмечает В. Барнинец.

    По мнению экпертов, опрошенных "ИФ-Недвижимостью", на продажи могут повлиять только серьезные уступки в цене, а уступка в цене в 5% - это обычная практика при 100% оплате стоимости квартиры и в условиях низкого спроса на поведение покупателя она не оказывает серьезного влияния.

    И все-таки, по словам Д. Таганова, подавляющее большинство застройщиков - порядка 95% - готовы предоставлять разного рода дисконта, однако при 100% предоплате стоимости квартиры даже самые несгибаемые в плане предоставления дисконтов застройщики пойдут навстречу покупателю.

    Сейчас в новостройках действуют системы бонусов и снижений цены. Ситуация совершенно иная: приходится бороться за каждого покупателя. В ход идут процентные и беспроцентные рассрочки, снижения цены, бонусы, подарки – всё, что может привлечь внимание покупателя и заставить его прийти в офис застройщика. Для привлечения покупателей увеличиваются сроки рассрочки, понижается первоначальный взнос и процентная ставка, расчеты привязываются к рублю. Как правило, все эти факторы взаимозависимы.

    Конечная цена сделки зависит от ситуации, в которой оказался застройщик и от условий покупки. "Например, если застройщику нужно срочно расплачиваться по кредитам, а покупатель готов на единовременную оплату квартиры безо всяких рассрочек, то размер уступки в цене может доходить до 30% от цифры, указанной в прайс-листе. Но это единичные случаи. Чаще всего согласны на предоставление дисконта в размере 5-10%", - поясняет Д.Таганов.

    "Системы уступок в цене помогают реализовывать квартиры, но кардинально решить проблему отложенного спроса, конечно, не могут. Покупатели откладывают покупку квартиры не потому, что им не хватает этих нескольких тысяч долларов. У многих семей достаточно средств, чтобы купить квартиру уже сейчас. Однако большинство из них надеется, что цены упадут еще ниже и поэтому не торопятся оформлять договор долевого участия. У многих людей серьезно изменились обстоятельства – кого-то уволили с работы, некоторым урезали зарплату, не выплатили премии по итогам года и т.п. Все это не способствует уверенности в завтрашнем дне, поэтому люди предпочитают подождать с покупкой квартиры до лучших времен", - говорит эксперт.

    Забыть о сверхприбылях

    По мнению первого заместителя мэра в правительстве столицы Владимира Ресина, строительным компаниям в Москве следует забыть о сверхприбылях в условиях финансово-экономического кризиса.

    По его словам, цены на недвижимость, которые установились в сложившейся экономической ситуации, и будут теми, "по которым будем работать".

    "Должны установиться те цены, которые будут перевариваемы для населения и позволят инвесторам строить без убытка. Но застройщикам надо забыть о сверхприбылях", - сказал В.Ресин.

    Минрегионразвития установила нормативные цены, по которым во II квартале 2009 года власти будут выкупать у застройщиков готовые квартиры для социальных нужд в Москве в размере 83,75 тыс. за 1 кв. метр, что на 13,4% выше предыдущей планки.

    В сообщении Минрегиона по итогам совещания, прошедшего 14 апреля, указывается, что "цены, предложенные для выкупа социального жилья у застройщиков вполне приемлемы, и строительные фирмы готовы по этим ценам строить массовое социальное жилье". Большинство представителей строительных организаций согласились с доводами главы Минрегиона, что текущее состояние на рынке жилищного строительства оптимально подходит для начала массового строительства социального жилья.

    По сути, строители соглашаются с установленной стоимостью жилья эконом-класса за кв. метр в Москве. Об этом говорят и реальные предложения в периферийных районах столицы по ценам в этих пределах. По мнению экспертов, снижение цен до этого уровня в строящихся объектах будет стимулировать продажи жилья.

    Риск недостроя высок как никогда

    Однако и эти объекты пока не расходятся как «горячие пирожки». Покупателей отпугивает возросшие риски недостроя и они скептически смотрят на объекты стадия готовности которых составляет 50% или менее. У всех еще на слуху истории с обманутыми дольщиками, всем известны случаи существенных задержек ввода объектов в эксплуатации, а так же длинные месяцы ожидания подключения новых домов к коммуникациям.

    Так, по данным организации "ИНКОМ", за I квартал временно приостановлено строительство 25 объектов, то есть доля замороженных строек на рынке недвижимости составляет не более 8%.

    Все строящиеся объекты находятся официально в состоянии реализации, но отдельные негативные ситуации видны по поведению соинвесторов. "Сейчас никто не даст гарантий, что тот или иной дом будет достроен. Конечно, в долгосрочной перспективе все будет построено, но вопрос в том, когда этот момент наступит. Риск недостроя высок как никогда", - говорит В.Барнинец.

    "К сожалению, в период ярко выраженного снижения покупательского спроса риск недостроя существует практически у любого объекта. Другой вопрос, что у известных застройщиков он минимален. Однако 100% гарантии, что завершенный строительством объект будет принят госкомиссией вовремя, сейчас не может дать никто", - рассказывает Д.Таганов.

    Загородный рынок: наступает эра эконома? Эпоха переселения из столицы в пригород кардинально изменила рынок загородной недвижимого имущества за какие-нибудь 10-15 лет. Если раньше покупка «домика в деревне» была уделом состоятельных граждан, то с недавних пор такое приобретение стало вполне доступным и для среднего класса. Это произошло во многом потому, что жесткая конкуренция в перенасыщенных сегментах бизнес- и элит- заставила девелоперов в последние годы присмотреться к более демократической нише.

    В связи с этим на загородном рынке наметилось бурное развитие «эконома», а эксперты и вовсе поговаривали о наступившей эре недорогих поселков. О движении загородного рынка в «экономичную» сторону говорят и результаты маркетинговых исследований Аналитического центра «индикаторы рынка жилья IRN.RU». В самом начале своего развития рынок был ориентирован на богатых покупателей и, в первую очередь, застройщиками осваивались территории, расположенные на традиционно «престижных» направлениях и, к тому же, недалеко от Москвы. Но со временем жить за городом пожелали и люди со средним достатком. Загородный рынок оказался более чуток к нуждам потребителям (по сравнению с городским, квартирным). Об этом говорят весьма интересные изменения, происходящие на нем за последние три года. Например - идет процесс активного освоения «дальних» земель (за 50 км от Москвы, к концу 2008 года доля загородного рынка здесь выросла почти в 3 раза). Это, в свою очередь, приводит к увеличению доли экономичного жилья, так как далеко от Москвы, строятся в основном, недорогие поселки. За последние 3 года среднее количество домов в коттеджных поселках увеличилось в 1,5 раза, что тоже свидетельствует о движении в сторону «эконома» («элитность», как правило подразумевает небольшое число домов в одном поселке). Наконец, как показывают исследования «IRN.RU», снизилась средняя площадь домовладений – в коттеджах – на 22 кв.м., в таунхаусах – на 16 кв. м. То есть, дома становятся по площади заметно скромнее.

    Обзор мирового рынка недвижимого имущества 2005 год

    Глобализация мирового бизнес-пространства. Расширение сфер и границ предпринимательской деятельности, международная миграция населения, интернализация финансовых рынков и учреждений – стало отличительной чертой всемирного хозяйства XXI века. Факт существования такого явления как «глобализации» и его влияние на все сферы общественной деятельности невозможно отрицать. В настоящее время предпринимаются попытки определить коэффициент глобализации, с помощью которого можно измерить масштабы этого явления. Коэффициент глобализации (или как его ещё называют «внешнеполитический индекс») разработан для того, чтобы представить в количественном выражении многоуровневую структуру связей и взаимоотношений сферы предпринимательства в разных странах мира. Коэффициент учитывает следующие показатели: использование теле - и интернет коммуникаций, объём международных сделок, число международных поездок, а также стандартные экономические показатели. На основе коэффициента был составлен список самых «глобализованных» стран, среди которых Франция, Германия, США, Канада и др.

    Риэлторы во всём мире осознают потребности расширяющегося бизнес-пространства. За последние пять лет число международных операций с недвижимым имуществом значительно увеличилось, и около 56% риэлторов заключали сделки с иностранными корпорациями, покупали или арендовали недвижимость за рубежом.

    Мировые инвестиции в недвижимость. В настоящее время сфера инвестиций в недвижимость не только набирает силу и расширяет свои границы, но и подвергается значительным изменениям. Пенсионные фонды, частные акционерные фонды, инвестиционные банки и другие учреждения-инвесторы ранее контролировали большую часть мирового рынка инвестиций в недвижимость. Но лица, обладающие крупным капиталом, по всему миру скупают инвестиционную собственность и выходят на лидирующие позиции – в настоящий момент индивидуальные инвесторы владеют недвижимым имуществом на сумму около 4,9 триллиона долларов и готовы в ближайшее время вложить ещё триллион. Это, безусловно, оказывает влияние на конкурентоспособность рынка недвижимой собственности и на систему ценообразования.

    а) США

    В 2005 году мировые инвесторы (юридические лица и индивидуалы) имели возможность увеличить капиталовложения в недвижимость. Выгодными стали инвестиции в недвижимость в Нью-Йорке, Майями и на других рынках США вследствие падения курса доллара; прибыль от капиталовложений в недвижимость США находится на конкурентоспособном уровне с выгодой от инвестиций в ценные бумаги, недвижимость обеспечивает стабильной и прогнозируемый приток денежных средств, коммерческие рынки недвижимого имущества США постепенно набирают силу: предложение по сдаче внаём свободных объектов недвижимого имущества снижается, а профит возрастает.

    б) Европа

    Большие возможности для инвесторов открываются в Европе, где около 70% корпоративной недвижимого имущества принадлежит владельцу (в сравнении с 30% в США), фирмы продают объекты недвижимого имущества обычно с условием обратного получения площади в рентау и оформляют сделку в виде договоренности чистой ренты (соглашение об ренте, предусматривающее оплату арендатором всех текущих затрат по обслуживанию имущества). К тому же, европейское правительство продаёт объекты недвижимого имущества с целью расширения приватизационного сектора, устранения частной собственности, превышающей установленные лимиты при налогообложения, сокращения дефицита. Правительство Франции недавно объявило о своём намерении продать в ближайшие несколько лет около миллиарда квадратных метров офисной площади на сумму 1,5 миллиарда евро. Европейские банки избавляются от недостаточно доходной недвижимого имущества, тем самым, создавая новые возможности для инвесторов.

    в) Азия

    В Азии иностранные инвесторы увеличивают вложения в японские организации, осуществляющие операции с недвижимым имуществом, в инвестиционные фонды недвижимого имущества и в инвестиционные трасты, рассчитывая на повышение цен на землю после десятилетнего экономического коллапса. Инвесторы также увеличивают свои капиталовложения в экономику Китайской Народной Республики, где в настоящий момент реализуется программа интенсивного строительства общественных сооружений с целью создания развитой инфраструктуры жилищного фонда и расширения рынка коммерческой недвижимого имущества. Некоторые всемирные инвестиционные банки вкладывают средства в недвижимость Китайской Народной Республики (КНР). Иностранные инвесторы могут использовать знания и опыт своих китайских партнёров для того, чтобы верно оценить потенциал инвестиционных возможностей, провести комплексное исследование рынка инвестиций и осуществить сделку по приобретению недвижимого имущества на одном из самых быстро развивающихся рынков мира.

    Быстро развивающийся рынок ценных бумаг Кореи также привлекает иностранных инвесторов.

    В Индии происходят изменения в законодательстве, регулирующем зарубежные инвестиции с целью привлечения иностранного капитала, включая капиталовложения в недвижимость.

    Несмотря на то, что большая часть инвестиционных средств оседает на мировом рынке, США сохраняет позицию лидирующего инвестиционного рынка, а Вашингтон является самым крупным центром иностранных инвестиций, по данным Ассоциации Иностранных инвесторов. Но всё же инвестиции в недвижимость всё больше приобретают интернациональный оттенок: Лондон занимает второе место после Вашингтона, Токио – третье, Нью-Йорк – четвёртое, Париж – пятое.

    Развитие и распространение инвестиционных фондов – аналогов американских инвестиционных трастов, вкладывающих деньги в недвижимость. Во всём мире возрастает популярность американской модели инвестиционных трастов, вкладывающих деньги в недвижимость (REITs), по мере того, как всё большее число стран принимают на рассмотрение законопроекты, регулирующие деятельность этих компаний. Инвестиционные трасты или их аналоги в настоящий момент ведут деятельность в более чем 23 странах Европы, Азии и Латинской Америки. В число этих стран входят: Мексика, которая в этом году приняла законодательство, позволяющее регистрировать инвестиционные трасты; Франция, Гонконг и Тайвань, которые приняли соответствующее законодательство в 2003 году. К тому же, в ряде стран, например в Британии и Российской Федерации законодательство об инвестиционных трастах находится на рассмотрении правительства. В Японии на рынке жилья оперируют около 20 инвестиционных трастов (общий капитал которых составляет 14 миллиардов долларов), в Сингапуре – 5 (капитал около 3 миллиардов долларов).

    Цели создания инвестиционных трастов во всём мире приблизительно одинаковые:

    привлекать иностранных инвесторов на рынки недвижимого имущества;

    обеспечивать источники финансирования для владельцев и застройщиков объектов недвижимого имущества;

    создание ликвидной и рациональной, с точки зрения налогообложения, формы инвестирования.

    В зависимости от законодательства страны частные фирмы могут быть преобразованы в частные инвестиционные трасты с целью привлечения капитала. К тому же, юридическая форма REIT обладает одним неоспоримым преимуществом: акции инвестиционных трастов ликвидны, их можно реализовать в любой момент в течение торгового дня как акции любой другой организации, в то время как покупка/продажа «живого» имущества представляет собой более сложную процедуру (принадлежащий вам дом, скажем, не всегда можно быстро и выгодно продать).

    Увеличение объёма инвестиций в сферу недвижимого имущества и распространение инвестиционной модели REIT во всём мире – это перспективное направление развития всемирной экономики. Формирующимся рынкам во всём мире необходим приток инвестиций для инвестиций в недвижимость, чтобы соответствовать потребностям развивающейся экономики и роста численности населения. Развитие жилищного фонда потребует значительных капиталовложений в строительные фирмы. Даже на таких развитых рынках, как США потребуются больший объём средств для долгосрочных инвестиций в недвижимость. Согласно недавно опубликованному исследованию Бруклинского Института, в 2000 году в США было занято около 300 мл. кв. футов коммерческой и жилой площади, а уже к 2030 году потребуется более 427 мл. кв. футов.

    Евросоюз устанавливает новые стандарты финансовой отчётности. В этом году ЕС устанавливает новые стандарты финансовой отчётности для стран-членов ЕС. Организации, осуществляющие операции с недвижимым имуществом на территории ЕС, должны представить сводный финансовый отчёт в соответствии с Международными стандартами финансовой отчётности. Наиболее важным вопросом, который организации должны учитывать при составлении ежегодной отчётности – является верное определение типа инвестиционной собственности и цепреимуществомвания. Площадь, которая сдаётся в рентау на условиях соглашения операционной ренты, считается инвестиционной собственностью, а площадь, которая сдаётся на условиях финансового лизинга – нет.

    Закон Сарбейнса-Оксли. За и против. Закон о борьбе с корпоративным и бухгалтерским мошенничеством (Sarbanes-Oxley или SOX), принятый в США в 2002 году, выдвигает жёсткие требования в отношении финансовой отчётности предпринимательских компаний. Расхода, связанные с соблюдением положений закона, (приблизительно 3-5 центов с каждой акции) для многих компаний оказались неприемлемыми, вследствие чего некоторые акционерные фирмы открытого типа, занимающиеся недвижимым имуществом, сняли свои акции с котировки, приватизировались или объединились с другими компаниями. Несмотря на то, что введение закона вызвало неоднозначную реакцию общественности, всё большее число компаний, включая иностранные фирмы, работающие в США, должны соответствовать требованиям SOX. Соблюдение положений закона предоставляет и ряд преимуществ: всесторонняя оценка деятельности организации, определение слабых сторон системы внутреннего контроля, устранение возникающих проблем на ранней стадии. Результатом может быть более продуктивная деятельность фирмы, снижение риска потерь, экономия издержек. В конечном итоге, точность и «прозрачность» бухгалтерии и финансовой отчётности позволит акционерам организации чувствовать уверенность во вложенных средствах.

    Тенденции развития рынка жилья, которые уже не являются актуальными

    1. Внебалансовое финансирование

    2. Развитие рынка офисной недвижимого имущества

    3. Налоговые убежища

    «Плавающие» процентные ставки с установленным верхним пределом

    1. Основные тенденции развития рынка недвижимого имущества

    2. Развитие и распространение американской модели инвестиционных трастов (REIT)

    3. Продажа активов компаний, испытывающих финансовые трудности

    4. Развитие рынка жилой недвижимого имущества в Китае

    5. Приватизация

    Мировой рынок недвижимого имущества в период кризиса

    Экономические системы стран всего мира оказались связаны друг с другом даже больше чем предполагали самые дальновидные Analysti. Начавшийся в 2007 году в Америке экономический коллапс, обусловленный в первую очередь падением рынка недвижимой собственности, постепенно накрыл всю планету. Настала пора соревноваться в точности прогнозов относительно его окончания. Продолжающееся падение цен на недвижимость в Америке опровергает сделанные ранее оптимистичные преимуществсчёт восстановления рынка в начале 2009 года. Теперь большинство экспертов осторожно называют 2010 год даже для Американского рынка, на котором пока не видно просветов. В течение 2008 года недвижимость Америки снова подешевела более чем на 20 процентов. Сильно подешевели даже престижные районы, обладавшие, по мнению большинства, солидным запасом прочности.

    Европейские экономические рынки не смогли оказать кризису никакого внятного сопротивления. Во всех странах, в которых наблюдался бурный рост цен в течение нескольких последних лет, теперь такой же бурный спад. Меньше всего падение цен наблюдается там, где жильё было изначально сильно недооценено. Например, Болгария показала удивительный приропроцентные ставки0 процентов за первую половину 2008 года. Но этот остров благополучия может легко пойти ко дну, как только инвесторы начнут фиксировать свою прибыль. Задержка падения объясняется большой долей покупателей из Российской Федерации, до которой кризис докатился лишь относительно недавно. Прибалтийские страны по падению цен уверенно заняли первое место. Рост рынков недвижимого имущества здесь обуславливался в основном инвестиционными вложениями коммерсантов соседних стран, которые поспешили пополнить свой оборотный капитал за счёт сделанных ранее вложений. Правительства стран Европы всеми силами пытаются не допустить паники и в официальных отчётах приукрашивают сложившуюся ситуацию.

    Волна кризиса достигла и Китайской Республики с его соседями, пока, правда, не отразившись на рынках недвижимого имущества. Statistics 2008 года показывает наличие прироста. Но иллюзий уже не питает никто, так как кризис уже вовсю ощущается во всех отраслях промышленности, ориентированных, в первую очередь, на экспорт. Обвал рынка жилья в такой ситуации - лишь вопрос времени.

    Инвесторы, не только американские, начали внимательно присматриваться к рынкам арабских стран, укреплённых нефтяными деньгами, и к рынкам стран Латинской Америке, в которых на сегодняшний день наблюдается стабильная политическая обстановка.

    Худшее уже позади? Глобальный индекс стоимости жилья во втором квартале 2009 года вырос почти в половине рассмотренных стран мира, показывает последнее аналитическое исследование фирмы Knight Frank.

    прирост%D0%BE%D0%B9_%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D1%85%D1%83%D0%B4%D1%88%D0%B5%D0%B5_%D1%83%D0%B6%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B8">2.1 Мировой рынок недвижимости худшее уже позади

    Судя по результатам исследования, на мировом рынке недвижимого имущества на лицо признаки постепенного восстановления: во втором квартале текущего года почти в половине стран, рассмотренных экспертами Knight Frank, наблюдался рост цен. Ускорение квартального падения произошло менее чем в 25% стан. При этом лидером роста за последние 12 месяцев стал Израиль, показав увеличение 12,5% на конец второго квартала 2009 года. Наибольшее снижение в годовом выражении (-47%) и второе по величине за квартал (-7,5%) произошло в Дубаи. Но и здесь темпы падения сильно замедлились, отмечают эксперты.

    Екатерина ТЕЙН, партнер, директор департамента элитной недвижимого имущества Knight Frank, отмечает: "В настоящий момент стало очевидно, что цены на жилье в мире начинают стабилизироваться. Последние результаты нашего Глобального индекса стоимости жилья указывают на то, что его значения выросли во 2 кв. текущего года почти в половине рассмотренных нами стран. Примечательно то, что квартальное снижение цен ускорилось лишь в 22% стран и в каждой из них оно не превышало 10%. Это сравнивая с первым кварталом, где в некоторых странах это падение исчислялось двухзначной цифрой.

    Израиль является лидером и единственной страной с двузначным (+12,5%) показателем прироста за 12 месяцев предыдущих концу июня. Ряд других стран, однако, показали более значительную квартальную динамику, такие как Норвегия с 5,3% прироста, что является уже вторым позитивным для нее кварталом после 4,1% подъема в первые три месяца этого года.

    В целом, похоже на то, что Северная Скандинавия вполне благополучно восстанавливается, так как цены растут в том числе и в Швеции (+3,6%) и в Финляндии (+3,9%). Вероятно, это происходит в связи с тем, что во времена бума на рынке недвижимой собственности цены там не росли теми же темпами, что и в других странах. Также, имело место резкое сокращение количества строящихся домов. В Швеции, в первой половине 2009 года, началось строительство на 45% меньшего количества домов, чем годом ранее. В Швеции, новое предложение сократилось до минимального с 2000 года уровня.

    Дисбаланс неудовлетворенного спроса и предложения также оказал поддержку рынку Англии, цены на котором выросли на 1,1% во втором квартале. Даже в США, откуда берет начало ипотечный кризис, началось восстановление. Цены выросли на 1,3% после 7% падения в каждом из предыдущих двух кварталов.

    Цены все еще падают в Дубаи, но темп резко замедлился. Снижение во втором квартале составило лишь 7,5% по сравнению с массивным 41% падением на протяжении предыдущих трех месяцев. В то время как рынок остается затоваренным предложением, объем сделок начал увеличиваться, что является следствием снижения цен предложения, повышения доступности займов и, как наиболее вероятное, большей определенности девелоперов в отношении сроков завершения своих проектов.

    В целом, похоже на то, что цены достигли низшей точки по приростару. Тем не менее, рынок все еще является довольно хрупким и явления на нем носят фрагментарный характер. Цены в Болгарии, например, снизились на 9,7% во втором квартале 2009 года, что является лишь небольшим замедлением темпов по сравнению с 12,4% падением в первом квартале. В Таиланде показатели снизились на 5,6% после роста на 2,7% в первом квартале, подчеркивая то, что один квартал восстановления еще не гарантирует дальнейшего роста цен. Стоит также отметить ряд стран, таких как Эстония, зафиксировавшая сильное падение цен в начале года и все еще не отчитавшаяся о результатах второго квартала, поэтому, глобальная картина выглядит незавершенной.

    Дальнейшие падения всегда вероятны пока кредитные потоки остаются ограниченными, а глобальная экономика пытается оправиться от рецессии, но стало очевидно, что худшее уже позади."

    К слову, Австрия, Кипр, Эстония, Франция, Греция, Гонконг, Ирландия, Япония, Латвия, Литва, Малайзия, Мальта, Филиппины, Сербия, Южная Корея, Тайвань, Украина, Индия в исследовании не учитывались, так как эти страны пока не предоставили данные за второй квартал 2009 года.

    Инвестиционная погода на рынках недвижимого имущества Европы

    Недвижимость в Европе пользуется стабильной популярностью, это обусловлено надежностью подобного рода вложений. Ежегодный рост цен на европейскую недвижимость составляет не менее 10%, порою достигая отметки в 200%.

    3.1 Инвестиционная погода на рынках недвижимости Европы

    Как правило, недвижимость приобретается из нескольких основных соображений.

    Во-первых, это может быть приобретение предназначенное исключительно для повышения уровня комфортности собственного отдыха в другой стране. Недвижимость в этом случае приобретается исключительно для собственного пользования, покупатель руководствуется собственными пристрастиями, предпочтениями.

    Во-вторых, дом, апартаменты могут быть приобретены в качестве выгодной инвестиции. Прибыль может быть получена от сдачи жилья в рентау или его последующей продажи.

    В-третьих, жилье в Европе может приобретаться вновь таки для собственного пользования людьми, имеющими бизнес, постоянно проживающими в Европе или теми, кто проходит обучение в вузах Европы. Чаще всего недвижимость данного типа приобретается в столицах или крупных городах.

    При выборе недвижимого имущества для отдыха выбор нашего человека часто выпадает на Болгарию или Турцию. Страны эти во многом похожи и в столь же многом различны. Исходя из средних показателей стоимости недвижимого имущества и качества строительства - сходство очевидно. И в той и другой стране можно приобрести недвижимость у моря. Болгария кажется нашим согражданам по-прежнему более предпочтительным выбором. Средняя стоимость квадратного метра жилья для Болгарии составляет $1000- 1500. К тому же к 2009 году Болгария планирует войти в состав ЕС, хотя и Турция ожидает этого события уже достаточно долго. Болгария страна с советским образованием, но вполне сформировавшимися современными европейскими традициями. В то же время Турцию сложно назвать государством строгих восточных традиций.

    Говоря о инвестиционной привлекательной недвижимого имущества, в первую очередь стоит отметить жилье в столица и объекты, располагающиеся на первой линии моря. Используя потенциал подобного рода недвижимого имущества при правильном инвестировании можно достичь полной окупаемости.

    Выбор страны, конечно же, зависит от покупателя, инвестора. Но лишь при проведении предварительного анализа конъюнктуры рынка можно получить ожидаемую наживу или просто удовольствие от такого значимого приобретения.

    Оборот инвестиций в Европе. Согласно исследованию CBRE "Обзор инвестиционной активности на рынке жилья стран Центральной и Восточной Европы за сентябрь 2009 года", оборот инвестиций на рынке недвижимого имущества стран региона в июле-августе 2009 года составил приблизительно €458 млн., при этом было зафиксировано 17 инвестиционных сделок, большинство из которых оказались нерыночными. Таким образом, с начала года до настоящего момента оборот инвестиций на рынке недвижимой собственности ЦВЕ составил €936 млн. Только за июль-август оборот инвестиций составил 96% от общего оборота инвестиций в первом полугодии 2009 года.

    Причинами роста инвестиционной активности в основном стали сделки, сосредоточенные в Российской Федерации (в июле-августе сумма сделок составила €239 млн. или 52% от общего оборота инвестиций на рынке жилья стран ЦВЕ), а также сделки на рынках стран Центральной Европы, где было закрыто несколько сделок, которые долгое время оставались незавершенными. Высокий уровень активности на российском инвестиционном рынке в 2009 году обусловлен активностью в основном со стороны именно российских инвесторов. Рост инвестиционной активности наблюдался и в других странах региона, однако в большинстве стран показатели остались неизмененными. Низкий уровень покупательской активности со стороны иностранных инвесторов до сих пор продолжает оставаться характерной особенностью состояния инвестиционного рынка региона Центральной и Восточной Европы. Джос Тромп, руководитель направлений исследований рынка и консалтинга, CBRE, CEE, поясняет: "Лето закончилось, а большинство иностранных инвесторов продолжают занимать позиции "на скамейке запасных", на рынке недвижимого имущества региона Центральной и Восточной Европы.

    Оборот иностранных инвестиций на рынке недвижимой собственности стран данного региона в 2009 году составил всего 41% по сравнению с 2004-2008 гг., когда инвестиционная активность иностранных инвесторов составляла более 80%. В некоторых странах на место иностранных покупателей пришли местные инвесторы. Например, в Российской Федерации инвестиционная активность местных инвесторов составила 93% от общего оборота инвестиций в Российской Федерации в 2009 году. Российские инвесторы покупают недвижимость, пользуясь тем, что цены на объекты недвижимого имущества значительно снизились. В других странах частные инвесторы пользуются условиями, которые предлагает рынок в сегменте класса B. Вопрос в том, будут ли и дальше местные инвесторы проявлять интерес к сегменту класса B, если иностранные инвесторы не возобновят свою активность". Немецкие фонды открытого типа, а также другие институциональные инвесторы продолжают проявлять интерес к рынку недвижимого имущества стран Центральной Европы. В особенности их привлекают Чехия и Польша. Павел Шэнка, директор отдела инвестиционных услуг, CB Richard Ellis, CEE, поясняет: "Интерес инвесторов к рынку недвижимой собственности Польши обусловлен несколькими факторами, среди которых более стабильная экономика страны по сравнению с другими соседними странами, а также сравнительно положительные перспективы развития экономики страны в будущем. На данный момент на рынке жилья Польши и Чехии было закрыто пять сделок при участии немецких фондов открытого типа на сумму около €200 млн.

    В ближайшие месяцы может быть закрыто еще несколько сделок. Недавно в Кракове Deka Immobilien и union Investment приняли участие в двух сделках в гостиничном сегменте, что лишний раз подтверждает повышенный интерес инвесторов к данному сегменту". Кроме того, на инвестиционный рынок стран Центральной и Восточной Европы оказывают влияние арендаторы, которые стараются извлечь максимальную наживу из текущих рыночных условий. Джос Тромп комментирует: "Пользуясь своим преимуществом, арендаторы пытаются максимально использовать текущую ситуацию на рынке.

    Во-первых, арендаторы участвуют в сделках по продаже объектов недвижимого имущества с последующей рентой. Объем сделок подобного рода составил 21% от инвестиционного оборота за июль-август 2009 года в регионе Центральной и Восточной Европы. Благодаря сделкам подобного рода арендаторы могут извлекать для себя максимальную наживу, арендуя помещения на долгосрочной основе, имея при этом возможность мобилизовать капитал для ведения собственного бизнеса и арендовать помещение по более низким арендным ставкам, что в других рыночных условиях было бы для них невозможным.

    Во-вторых, они участвуют в сделках по покупке помещений, становясь собственниками, которые сами занимают свои помещения. Компаниям, которые покупают помещения и сами же занимают их, выгодно осуществлять покупку, так как цены на свободные помещения низкие. И хотя сделки подобного рода достаточно рискованные, организации инвестируют в недвижимость с последующим желанием ее продать, когда цены на объекты снова поднимутся".

    Не торопитесь хоронить рынок недвижимой собственности – истина не в пере

    Сокращение бюджетов строительных компаний и объемов строительства недвижимого имущества – это бурные фантазии покорителей славы, пытающихся ее найти через бумагу, которую они марают своим корявым необузданным пером.

    Первый заголовок статьи из новостей издания Ведомости – цитата: Одни сокращают людей и магазины, другие продают проекты, третьи спешат заполнить освобождающиеся ниши. Тактика девелоперов, арендаторов, ритейлеров и проч. незамысловата: сокращение расходов и максимальное получение cash flow. Сложно всем, нет ни одной девелоперской фирмы (за редчайшим исключением), которая была бы в хорошей форме, считает Владимир Пинаев, управляющий директор организации Jones Lang LaSalle. По его мнению, кризис переживет не более половины девелоперов. На ближайшие год-два стратегии застройщиков — работать в ноль, чтобы пережить кризис, не потерять бизнес, сохранить команду, репутацию на рынке и завершить существующие проекты, — соглашается Андрей Князев, гендиректор Mozaik development. Комментарий: Вопиющая неправда, изложенная в этом материале.

    Рынок жилья к разочарованию многих, как они этого желали, не упал, в отличие от того, как упал рынок акций – акции Газпрома подешевели на 70%, акции Сбербанка более чем на 80%, про энергетику вообще страшно сказать: после реформы, проведенной Чубайсом, вся российская энергетика обесценилась донельзя… А что касаемо сокращения строительства недвижимого имущества то следует сказать, что маркетинговое агентство ТОП-ЭКСПЕРТ с ноября 2008 года проводило маркетинговые исследования и постоянно осуществляло мониторинг этого рынка. Так из исследований следует, что в декабре 2008 ввод в эксплуатацию жилой недвижимого имущества в Российской Федерации составил 18 млн. квадратных метров, что в три раза превышает объем сданного жилья в ноябре того же года.

    Также, если внимательно проанализировать отчеты столичных девелоперов, то за последние несколько лет их выручка из года в год увеличивалась, чуть ли не до 400%. Далее следует продолжение брендового материала на заданную журналистам тему, источник тот же: Способов поджать бюджеты у компаний множество. Один из них — сокращение сотрудников и зарплат. По словам Пинаева, в девелоперских структурах под сокращение подпадает до 50% персонала, в первую очередь — отделы, набиравшиеся под развитие проектов. Все эти люди стали не нужны: развивать нечего, говорит он. В Азимут Хотелс был введен принцип labormanagement — на работу выходит не больше сотрудников, нежели требуется для обслуживания гостей в данный момент. На количестве сотрудников это не отразилось, Но поскольку оплачиваются только фактически отработанные часы, экономия может составить от 10% до 25%.

    Другое очевидное решение — экономия на ренте, это стало уже массовым явлением. Knight Frank удалось сократить расходы на 50% по сравнению с январем 2008 г., проведя реструктуризацию фирмы и уменьшив занимаемую площадь в бизнес-центре. Praedium Oncor International за счет переезда из Lotte Plaza в офис класса В меньшей площади сэкономила в общей сложности более 50% затрат на рентау. Азимут Хотелс, напротив, переехала из офиса на Варшавском шоссе в центр (Потаповский переулок, 8/12), сократив площадь офиса на треть. Практически все западные организации дали своим российским подразделениям указание добиться в этом году сокращения издержек на рентау на 10-20%, сообщила Виктория Манзюкова, партнер Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Фирмы Кухнистрой, владеющей сетью одноименных магазинов, удалось снизить арендные ставки на 30%, поделился Алексей Лимонов, директор по рекламе фирмы. Ритейлер занимает жесткую позицию: если по оставшейся торговой точке (с которой еще не пересмотрен договор) соглашение об уменьшении ставок не будет достигнуто, фирма закроет этот магазин.

    Еще один путь экономии — пересмотреть условия договоров с подрядчиками. УК Финансы и недвижимость удалось в среднем на 20% по сравнению с августом 2008 г. снизить цены на прокладку дорог к земельным участкам, говорит руководитель отдела анализа рынка и Аналисты организации Владимир Барашников. Knight Frank также пересмотрела договоры со всеми подрядчиками (печать брошюр, буклетов, переводы и проч.). После проведения нескольких аукционов мы добились сокращения существовавших расходов на 15-20%, — рассказывает Мария Котова, исполнительный директор Knight Frank. Коммунальные и эксплуатационные расходы никогда особенно не волновали арендаторов. Сейчас предприниматели вспомнили про энергосберегающие лампы, датчики освещенности и т. п. Например, на объектах Tashir Group была введена экономия на эксплуатации объектов, рекламе и электроэнергии, говорит Ирина Каграманова, директор по внешним связям фирмы. Ритейлеры активно пересматривают ассортиментный ряд. На полках остаются лишь те товары, которые покупают охотнее других, — несколько парадоксальным образом объясняет Илья Тимченко, гендиректор организации Белый ветер Цифровой.

    Подавляющее большинство девелоперов в настоящее время страдает от долговой нагрузки, поскольку развитие проектов в Российской Федерации и Москве в частности шло за счет проектного финансирования. Относительно стабильно себя чувствует не так много компаний, одна из них — турецкая Enka. Она строила почти все объекты на собственные средства, отмечает Пинаев, имеет большой портфель готовых проектов, заполненных качественными арендаторами, и сейчас свободна от долгов по кредитам. Можно было бы предположить, что неплохо себя ощущают фирмы, собственники которых также являются акционерами больших российских холдингов, как ОПИН (структура Интерроса Владимира Потдоговоровомпании Шалвы Чигиринского (STT Group, Russian Land и др.), акционера Sibir energy, и ряд других. Но это далеко не всегда так. Например, Sibir energy отказалась выкупать девелоперские активы Чигиринского, оцененные в $340 млн. Зато у организации Мегалоджикс, по мнению Егора Дорофеева из C&W/S&R, ситуация стабильна благодаря одному из акционеров — британской Raven Russian Federation Ltd. В условиях острого дефицита денег девелоперы замораживают все, что можно. AFI development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group и многие другие объявили о временной приостановке или пред проектной подготовке.

    На офисном рынке в этом году из заявленных 3,5 млн. метров выйдет не больше трети — 1-1,3 млн. кв. м, полагают консультанты большой четверки. Та же ситуация в складском сегменте. Кто не вышел на площадку, уже не выйдет как минимум в этом году, — уверен Дорофеев. Он ожидает, например, что в 2009 г. будет сдано около 500 000 кв. м складов вместо объявленных ранее 1,2-1,3 млн кв. метров. Арендаторы пересматривают портфель объектов. Каждую неделю мы встречаемся с представителями банков, ритейлеров, которые хотят оптимизировать свой портфель недвижимого имущества, — замечает Манзюкова. Владельцы недвижимого имущества активно выходят на рынок продаж.

    Источник в фирмы, занимающейся продажей цифровой техники, на правах анонимности рассказал, что планируется закрыть все нерентабельные магазины. Большинство собственников либо выставили свои объекты на продажу открыто, либо распространяют информацию среди своих, рассказывает Денис Колокольникодолговдиректор консалтинговой организации RRG. Если на открытом рынке с начала года выставлено объектов на общую сумму более $20 млрд, то реально их в продаже на $60-70 млрд. Сейчас продается любой проект любого качества, соглашается Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International. Другое дело, что почти ничего не покупается. Самая надежная помощь в нынешних условиях для девелопера — это плечо государства. В Москве кроме Интеко к избранным компаниям относятся СУ-155. Главмосстрой, ДСК-1, которым обещана финансовая поддержка властей, ранее сообщал Интерфакс. Правительство Москвы оказывает помощь компаниям, работающим по горзаказу, — предположил на пресс-конференции в феврале Мартин Шаккум. По его мнению, меры господдержки стройкомплекса на федеральном уровне должны быть только системными (стимулирование спроса и горзаказ), но на муниципальных уровнях власти вправе сами решать, кому и как помогать. Холдинг Миэль нашел поддержку в Омске, где застраивает микрорайон Авангард. На конец февраля 2009 г. администрацией Омска было куплено более 100 квартир из 355 дома № 1 для расселения ветхого и аварийного жилья.

    Банковское финансирование в настоящей ситуации — явление редкое, за деньги девелоперы вынуждены вести конкурентные войны. Не всем везет, как Дон-Строю, который заключил с ВТБ ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн. Корпорация Инком начала работу по оптимизации своего кредитного портфеля еще с весны 2008 г. К осени мы подошли с портфелем, в котором краткосрочные займы составляли менее 25%, — говорит Лидия Гречина, директор по анализу конъюнктуры рынка корпорации. По ее словам, банки активно пролонгируют договоры.

    Сейчас в основном идет реструктуризация долгов, т. е. замена старых ссуд на новые, говорит Максим Гасиев. Банки охотно идут на реструктуризацию кредитного договора и помогают девелоперам достроить их объекты даже в случае, когда организация не может обслуживать долг. Пожалуй, одним из последних громких займов стало предоставление ВТБ фирмы AFI development двух кредитов на общую сумму $414 млн, рассказал он: С ноября 2008 г. Рынок о подобных крупных кредитах не слышал. Многие владельцы недвижимого имущества сейчас заняты тем, что пытаются удержать арендаторов. Собственники становятся весьма гибкими и внимательными. На складском рынке в практику входит индивидуальный подход к графику арендных платежей, структуре и размеру депозитов и гарантий по договору, увеличиваются арендные каникулы, рассказывает Дорофеев.

    Способы гарантийных обязательств становятся индивидуальными: в каких-то случаях гарантами выступают учредители, в каких-то — материнские западные организации и проч. В ТЦ собственники переходят на небольшую фиксированную ставку плюс проценты с оборота ритейлера, рассказывает президент DVI холдинга Вячеслав Каминский. Но такая схема применима только для якорных операторов. Владельцы складов даже идут на то, что забирают обратно ставшие лишними в кризис площади своих арендаторов и снова выставляют на рынок. Кто именно так делает, Дорофеев сообщать не стал. Есть случаи, когда собственники помогают своим арендаторам найти субарендаторов, добавляет Владислав Рябов из Colliers Internationсоглашенийфирма Санна-литер терминал предлагает тем клиентам, которым требуется дополнительное дооснащение склада, профинансировать работы в счет будущих взаиморасчетов, рассказывает Анатолий Мальцев, гендиректор фирмы.

    Во всех сегментах собственники готовы предоставлять разные площади для арендаторов. В офисах появились предложения по 30 кв. м, в лого – парках — 2000-3000 кв. м (до кризиса средняя площадь блока была 5000-7500 кв. метров ). В субаренду предлагаются блоки и по 800 кв. метров. Еще одно относительно новое направление для девелоперов — строительство build-to-suit, только под конкретного заказчика. Такой формат был характерен для индустриальных парков, сейчас он распространяется и на офисный рынок, говорит Пинаев. Екатерина Румянцева, гендиректор риэлторской организации Калинка-Риэлти, отметила новое явление на рынке дорогого жилья — консолидацию двух или нескольких девелоперов в рамках реализации одного проекта. Еще недавно такого нельзя было и представить, а сегодня это в некоторых случаях последняя возможность реализовать проект и для каждого — сохранить бизнес, &mdaобязательствРумянцева. Какие проекты таким образом в настоящее время строятся, она не сообщила. Наиболее востребованным товаром в кризисных условиях станут дешевые объекты.

    На рынке земли пользуются спросом участки без подряда в поселках и небольшие наделы. Организация Финансы и недвижимость раньше продавала по 10-15 соток, сейчас — участки от 6 соток. Организация Красивая земля (владеет около 20 000 га земли разного назначения) ранее продавала участки в среднем по 3-6 га. В связи с кризисом в конце года организация перевела в категорию под дачное строительство около 460 га, размежевав примерно 150 га из них по 1 га и еще примерно 60 га по 10-15 соток. Этот продукт пользуется спросом, январь — февраль 2009 г. по количеству сделок превысил аналогичные показатели предыдущего года, заявила на конференции.

    Развитие земельного рынка в новых условиях в феврале Ольга Пушкарева, заместитель гендиректора фирмы. И в завершении необходимо сказать, что большая часть построенной жилой недвижимого имущества, в частности московской и подмосковной, это около 60% всего построенного жилья, строится по заказу правительства Москвы, в бюджет которого оно и уходит.

    Так что рынка недвижимого имущества, как самостоятельного, его в принципе не существует. Все девелоперы исполняют социальный строительный заказ, полученный от московских властей.

    Источники

    ВикиПедия – свободная энциклопедия

    ВикиЗнание – свободная энциклопедия

    Яндекс. Словари.

    Словари и энциклопедии на академике

    Блоги о – маркетинговые исследования недвижимого имущества

    «Лекс» - консалтинговая группа

    Офшор Экспресс - информационно-новостной сайт

    Ej – ежедневник

    Источник: http://forexaw.com/

    Энциклопедия инвестора. 2013.

    Смотреть что такое "Рынок недвижимости" в других словарях:

    • Рынок недвижимости — Рынок недвижимости  совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа,… …   Википедия

    • РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ — (property market) Система, в рамках которой продаются и покупаются земля и строения. На этом рынке не существует центральной организации, работающей с помощью неформальной сети агентов по купле продаже недвижимости или других специализированных… …   Экономический словарь

    • Рынок недвижимости — (realty (real estate) market) рынок, на котором продаются покупаются целостные имущественные комплексы, здания, помещения, производственные объекты незавершенного строительства, земельные участки …   Экономико-математический словарь

    • Вторичный рынок недвижимости — рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в Регистрационная палата прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам,… …   Ипотека. Словарь терминов

    • РЫНОК — MARKETВ широком смысле слова Р. означает взаимодействие интересов в процессе покупки и продажи товаров и услуг. Хотя Р. обычно воспринимается как некое место или сфера, где происходит определенная деятельность, на самом деле Р. образуют скорее… …   Энциклопедия банковского дела и финансов

    • Рынок Ценных Бумаг — Финансовые рынки Рынок денег Вексель казначейский, агентский, муниципальный, коммерческий, банковский Депозитный сертификат Сберегательный сертификат Договор РЕПО Рынок капиталов Рынок облигаций Обл …   Википедия

    • Рынок облигаций — Финансовые рынки Рынок ценных бумаг Рынок облигаций Облигация …   Википедия

    • Рынок ссудных капиталов — (LOAN MARKET) Рынок, объектом сделок на котором выступает предоставляемый в ссуду денежный капитал. На этом рынке концентрируются спрос и предложение на капитал. Рынок ссудных капиталов включает денежный рынок, обслуживающий главным образом… …   Финансы и биржа: словарь терминов

    • РЫНОК — (market) 1. Место или учреждение, где встречаются покупатели и продавцы товаров или активов. Изначально рынок всегда был сосредоточен в определенном здании, это и сейчас так в случае с некоторыми товарами (например, с крупным рогатым скотом или… …   Экономический словарь

    • Рынок Ипотечный — рынок ссудных капиталов, предоставляемых под залог недвижимости. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 …   Словарь бизнес-терминов

    Книги

    Другие книги по запросу «Рынок недвижимости» >>


    Поделиться ссылкой на выделенное

    Прямая ссылка:
    Нажмите правой клавишей мыши и выберите «Копировать ссылку»