Закладная

(Mortgage)

Содержание закладной

Регистрация закладной, роль закладной в ипотечном кредитовании

Содержание

Содержание

Раздел 1. Общие положения заклада.

Раздел 2. Содержание и регистрация заклада.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, а также право обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом.

Закладная — это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств.

Общие положения заклада

договор ипотечного кредита может быть заключен в форме заклада, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение заклада заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимого имущества. Обязанными по заклада лицами являются должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству и залогодатель.

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей займа составление заклада. После государственной регистрации права собственности и ипотечного кредита банк становится законным владельцем заклада, при этом его права удостоверяются заклада. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладов и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу займов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотечного кредита.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается займ, в момент получения кредитных средств банка. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в заклада, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий заклада может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимого имущества.

Владелец заклада приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом обеспечения долга или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для заклада, то такой документ не может быть признан заклада.

Брать в деньги в долг и предоставлять свое имущество в обеспечение долга люди научились еще в древние времена.

Древние греки обеспечивали ответственность должника перед заемщиком своей землёй. На границе земельного участка заёмщика устанавливали столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался "ипотечным кредитом", в переводе с древнегреческого — "подпорка", "подстава".

В настоящий момент обозначение обеспечения долга приобрело другие формы – регистрацию сведений об обременении (ипотечному кредиту) осуществляет регистрирующий орган, а "столб" больше не устанавливается. Вместо этого регистрирующий орган, совершив регистрацию права собственности, регистрирует обременение и может регистрировать закладную. Регистрация заклада не является обязательным условием при проведении ипотечной договора, но если кредитная компания требует ее составления, получить займ без составления заклада не получится.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

v=право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без представления других доказательств существования этого обязательства;

v=право обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены заклада как при ипотечному кредиту в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление заклада не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотечного кредита является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие закона об ипотечному кредиту, лес, право ренты названных видов имущества.

Если ипотечным кредитом обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договоренности не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя заклада, то условия о заклада концессии об ипотечному кредиту недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотечного кредита.

На заклада впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, и иные записи (об этом чуть далее). Если на заклада недостаточно места для таких отметок и записей, то к заклада прикрепляется добавочный лист.

При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на заклада и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

Содержание и регистрация заклада

Содержание заклада определено законом (ст. 14 v 15 закона об ипотечному кредиту). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:

слово L закладная, включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель v юр. лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель v юрлицо;

название кредитного сделки или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с указанием даты и места заключения такого соглашения или основания возникновения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник v юр. лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям v сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотечного кредита является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, обременено правом пожизненного пользования, ренты, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотечного кредита;

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения договоренности об ипотечному кредиту, за исключением случаев выдачи заклада при ипотечному кредиту в силу закона, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотечного кредита и номер, под которым она зарегистрирована;

указание даты выдачи заклада первоначальному залогодержателю.

Если документ назван L закладная, но в нем отсутствуют какие либо из названных сведений, то такой документ не считается заклада и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой L документ есть юридический нуль.

Жестко установив, каким должно быть содержание заклада, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.

Кроме того, к заклада могут быть приложены документы, определяющие условия ипотечного кредита или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по заклада. В соответствующих случаях в заклада следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью заклада.

Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности заклада или договора о приложениях к заклада. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица.

Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание заклада, не соответствуют договору об ипотечному кредиту. На этот случай в п. 4 ст. 14 закона об ипотечному кредиту установлен приоритет заклада: верным считается содержание заклада, если ее потребитель на момеприоритетения концессии не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или, по крайней мере, должен был знать о несоответствии заклада договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.

Законный владелец заклада (том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между заклада и договором об ипотечному кредиту. Осуществляется оно путем аннулирования заклада, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой заклада.

Это допускается при условии, если требование законного владельца заклада было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии заклада договору. Кроме того, составитель заклада должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Обязательным требование к заклада является ее государственная регистрация. Все листы заклада должны составлять единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы заклада не могут быть предметом сделок. Закладная обычно составляется и подписывается в процессе проведения ипотечной соглашения и в дальнейшем передается вместе с пакетом документов по ипотечной сделке на государственную регистрацию.

С государственной регистрации закладную имеет право забирать только представитель залогодержателя на основании доверенности. Поэтому, подав закладную на регистрацию, кредитор ее увидит в следующий раз только при снятии обременения или при внесении изменений в условия заклада.

Владелец заклада имеет право:

на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без предъявления других доказательств существования этого обязательства;

право обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом;

право на обращение в регистрирующий орган, о внесении его в качестве залогодержателя в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Обязанными по заклада лицами являются должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству и залогодержатель. Если права залогодержателя удостоверяются заклада, это обязательно должно быть указано в договоре об ипотечному кредиту, за исключением случаев выдачи заклада при ипотечному кредиту в силу закона.

Фактически закладная является базовым элементом, для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Сутью этой модели является продажа закладов другим залогодержателям, которые могут оставить заклады себе или выпустить на рынок акций ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом обеспечивается привлечение денежных средств с рынка финансов для выдачи ипотек обычным заемщикам. Продажа заклада для кредитора не меняет практически ничего. Кредитор письменно уведомляется о смене залогодержателя, т.е. одной компании (банка) на другую. Обычно в этом же уведомлении содержатся и новые реквизиты для осуществления ежемесячных платежей.

Так как закладная очень удобна в обращении, в особенности при передаче по ней всех прав, она стала очень распространенной и востребованной среди банков, которые осуществляют жилищное ипотечное кредитование. А все происходит следующим образом: перед выдачей ссуды основным условием банка, специализирующегося на ипотечном жилищном кредитовании, является составление заклада. После того, как выполняется государственная регистрация права собственности и ипотечного кредита, законным обладателем заклада становится банк, и именно эта закладная все его права удостоверяет. После того, как проходит определенный период, и у банка накапливаются заклады, он их продает. Это дает возможность банку на последующую выдачу ссуд привлекать дополнительные денежные средства. Просто меняется залогодержатель.

Составляет закладную залогодержатель. А если он третьим лицом является, то кроме него еще должником по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом. Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, который после государственной регистрации ипотечного кредита выполняет государственную регистрацию прав.

Чаще всего банком составляется закладная, а подписывает ее лицо, которому во время получения кредитных средств, в банке был выдан займ. Именно поэтому очень важно тщательно проверить все указанные в заклада условия на соответствие кредитному договору. Иногда случается и такое, что если в одной из важных условий заклада будет допущена незначительная опечатка, есть вероятность, что будет приостановлена государственная регистрация права собственности на новый объект недвижимого имущества.

Владелец заклада получает все права по данному обеспеченному ипотечным кредитом денежному обязательству, без обремененного ипотечным кредитом обеспечения долга на имущество, и без предоставления иных доказательств существования этого обязательства.

Так как закладная – это ценная бумага, то значение имеют все формальные признаки, которые признают ее таковой. Например, если в документе слово «закладная» будет отсутствовать, или же какое-то важное условие, то такая закладная может быть не признана.

Все заклады – это единое целое, поэтому если лист не один, а несколько, то их обязательно нужно прошить, пронумеровать, и скрепить печатью того органа, который осуществлял регистрацию. Важно помнить, что не скреплённые листы предметом договора не являются.

Если будет обнаружено, что есть какие-либо несоответствия договоренности ипотечного кредита и заклада, то содержание заклада будет признано верным. Но может быть и так, что сам залогодержатель не мог знать о каком-то несоответствии при получении документа, в этом случае это правило на него не будет распространяться.

Классификация закладов пока только формируется. Однако если их классифицировать в зависимости от ситуации, в которой они используются, то можно выделить следующие виды:

общая закладная — это кредит, который относится более чем к одной части недвижимого имущества при финансировании его модернизации. Кредит гарантируется оставшейся частью недвижимого имущества;

комплексная закладная — это кредит, гарантируется не только недвижимостью, но и предметами личной собственности, а также оборудованием, являющимся частью недвижимого имущества;

открытая закладная — это кредит, долговое обязательство, выдаваемое кредитору. Процентная ставка на первоначальную сумму займа фиксирована, но процент на последующие займы может равняться текущей процентной ставке. Открытые заклады часто используются для модернизации имущества. При открытой заклада кредитор может увеличить свой долг до его первоначальной величины после того, как долг был частично выплачен.

Источники

Википедия – Свободная энциклопедия, WikiPedia

bankir.ru – словарь банковский терминов

ynikom.ru – Уником

business.rin.ru – Бизнес от и до

moidengi.net – Мои деньги

бизнес-учебники.рф - Бизнес