Ипотека

(Mortgage)

Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки

Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки

Содержание

Содержание

Ипотека

-Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование

-Ипотека в силу закона

-Продажа в займ.

-Рента.

-Залог имущественных прав.

-Ипотека в силу договоренности -

Требования, обеспечиваемые ипотечным кредитом

-Имущество, которое может быть предметом ипотечного кредита

-Оценка платежеспособности кредитора (андеррайтинг)

-Особенности ипотеки

-Налоговые льготы в Российской Федерации

Договор об ипотечному кредиту

-Обеспечение прав по договору об ипотечному кредиту

-Особенности ипотечного кредита для военнослужащих

-Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

-Компания накопительно-ипотечной системы

-Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе

-Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения

Что такое ипотека

Возникновение и развитие ипотечного кредита как института гражданского права

-Ипотека в римском праве

-Рецепция института ипотечного кредита правом западно-европейских стран

-Залоговое право дореволюционной России

-Ипотека - способ обеспечения обязательства. Концепция ипотечного кредита в российском законодательстве

-Понятие и предмет ипотечного кредита.

-Содержание и форма концессии об ипотечному кредиту

-Государственная регистрация ипотечного кредита

-Права и обязанности сторон

-Последующая ипотека

-Перемена лиц в обязательстве, обеспеченном ипотечным кредитом

-Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту

-Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Содержание

1.Что такое ипотека?

- Общие понятия

- Как появилась ипотека

- Преимущества и недостатки ипотечного кредита

2. Оформление ипотечного кредита дома или квартиры

- Документы для оформления

3. Ипотечное жилье: требования к нему

- Оценка жилья при ипотечному кредиту

- Ипотечное страхование

4. Договор ипотечного кредита - Требования к договору ипотечного кредита - Пдоговорубязанности сторон по договору ипотечного кредита - Здоговоруе и регистрация сделки ипотечного кредита - Прекращение соглашения ипотечного кредита - законодательство по договору ипотечного кредита

договору закладная

6. Погашение займа при ипотечному кредиту - Способы погашения ссуды - Досрочное погашение займа - Перекредитование

7. Как с помощью социальной ипотечного кредита купить квартиру

8. Американская модель

9. Еворопейская модель

10. Ипотека 2009

Ипотека — это обеспечение долга недвижимости. Обеспечение долга, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами, ипотека — это обеспечение долга недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Ипотека — долгосрочная ссуда под обеспечение долга недвижимости на покупку жилья.

Ипотека – это обеспечение долга недвижимого имущества для обеспечения обязательств перед заемщиком.

Что такое ипотека?

Общие понятия

При ипотечном кредитовании кредитор получает займ на покупку недвижимого имущества или другие цели. Его обязательством перед заемщиком является погашение ссуды, а обеспечивает исполнение этого обязательства обеспечение долга недвижимого имущества. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимого имущества - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью кредитора займа с момента приобретения. Термин ипотека в Российской Федерации обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

1.1 Дом на руках

1.2 Дом на деньгах

Самый распространенный вариант использования ипотечного кредита в Российской Федерации - это покупка квартиры в займ. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в Российской Федерации ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоренности ипотечного кредита. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимого имущества при покупке квартиры в займ.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение ссуды может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения займа так же определяется ипотечным банком.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э.

Древние греки так обозначали ответственность должника перед заемщиком своейземлёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотечным кредитом», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Как появилась ипотека

Ипотека имеет многовековую историю. Впервые она использовалась еще в Древней Греции в 6 веке до новой эры. И уже тогда это было связано с обеспечением ответственности должника заемщику земельными владениями. Ипотечным кредитом назывался столб, указывающий границы заложенной земли, на котором отмечались все поступающие долги собственника земли. Информация о должниках была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Но наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме. Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Наряду с ипотечным кредитом, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали и другие способы - это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность заемщику, и пигнус – передача имущества во владение заемщику. Традиционные нормы о классической ипотечному кредиту были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество. При множественности ипотечных кредитов на ту же недвижимость, первый по времени заемщик обладал правом обратить имущество в продажу, и при этом не обязательно с продаж с молотка. Последующие (по времени) заемщики после покрытия требований первого, вставали на его место. Интересно отметить, что в римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей.

На матушки Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного обеспечения долга. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма обеспечения долга сохранялись вплоть до середины 19 века.

Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в Республики Германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные кредиты от финансовых институтов. Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал кредиты под обеспечение долга недвижимого имущества, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг. В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Кредита там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимого имущества на срок до 5 лет. Механизм был тот же, что и в Федеративной Республики Германии.

В Российской Федерации, в конце 19 – начале 20 века существовала классическая схема ипотечного кредитования с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в Российской Федерации было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были призваны предоставлять ипотечные кредита. Обычно размер займа не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что займы выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель кредита мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Позднее Государственный российский ЦБ стал предоставлять займы под обеспечение долга этих облигаций с снижением цены в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотечного кредита. К 1917 году в Российской Федерации сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций. Об этом говорят следующие цифры: в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в обеспечении долга 5304 объекта недвижимого имущества.

1.3 Лавочка

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

Главным преимуществом ипотечного кредита является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой преимуществомпку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, сразу является собственностью кредитора ипотеки. В новом жилье можно зарегистрироваться кредитору и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери кредитором трудоспособности. Кроме того, у ипотечного кредита есть еще ряд «плюсов»: кредитору ипотеки предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотечному кредиту за счет того, что кредитор не будет платить подоходный налог с суммы,% ставкуокупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотечного кредита.

Самым существенным недостатком ипотечного кредита является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотечному кредиту включает в себя проценты по ипотеке и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотеки кредитору приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной организации и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на займ, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные на товар расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотечного кредита - большое количество требований ипотечных банков к кредиторам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по займу и т.д.

1.4 Плен

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотечного кредита каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выборапреимуществамичной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредита может подобрать себе достойного партнера.

1.5 Дом из облаков

1.6 Дом щеты

Оформление ипотечного кредита дома или квартиры

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотеки и все необходимые документы для ипотечного кредита, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении ссуды может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче займа принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

2.1 Рекламки ипотечных кредитов

За определенное банком время (несколько месяцев) кредитору необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения договора купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

паспорт на жилье с его планом;

справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);

справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотечного кредита дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы ссуды, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотечного кредита. Сроки кредитования при ипотечному кредиту дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности кредитора, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

2.2 Рекламка

После проверки банком выбранной кредитором квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения концессии ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма сделки ипотечного кредита не подлежит изменению, и кредитору следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от займа, если какие-то условия соглашения окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договоренности ипотечного кредита между продавцом квартиры и покупателем (кредитором ссуды) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотечного кредита может потребоваться оформление заклада. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право заемщика на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотечного кредита дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Документы для оформления

Обычно для оформления ипотечного кредита список документов включает следующие пункты:

Заявление на получение ипотеки и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на займ, что должно ускорять процедуру получения ипотеки.

Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физ. лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).

Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.

Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).

Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).

Копия свидетельства о рождении детей.

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Документы, подтконтрактие доходы.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.

Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с кредитором, а также не проживающих совместно с кредитором ближайших родственников (супруга, родителей, детей).

Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.

Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.

Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.

Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.

Документы, подтверждающие кредитную историю кредитора: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.

Справка из наркологического диспансера.

Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.

Если у кредитора ипотечного кредита есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если кредитор является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности фирмы, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость организации и положительную динамику ее дедоговорови.

Если кредитор является бизнесменом без образования юр. лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров ренты и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный профит и книгу учета доходов и затрат (если договоровт упрощенную систему налогообложения).

Если кредитор – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.

Ипотечное жилье: требования к нему

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в обеспечение долга по ипотечному кредиту в качестве обеспечения полученного в банке займа. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности кредитора.

Еще совсем недавно комнаты не рассматривались банками как ипотечное жилье. Ни один банк не кредитовал покупку комнаты в коммунальной квартире, если в ней есть соседи. Допускался только вариант, когда кредитор выкупал последнюю комнату в коммунальном жилье, а остальные комнаты уже были у него в собственности. Это связано с тем, что при невозврате ссуды у банка могли возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Теперь, благодаря конкурентной борьбе, уже несколько ипотечных банков предлагают займ на комнату.

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, обеспечение долга по ипотечному кредиту должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не всводопроводаторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

Оценка жилья при ипотечному кредиту

Согласно законодательству об ипотечному кредиту, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотечного кредита. Заинтересованы воценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет обеспечения долга (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотеки на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и кредиторы ипотеки должны пользоваться именно их услугами.

3.1 Дом копилка

3.2 ипотека яйцо

В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если кредитор не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает кредитору ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то кредитору придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Ипотечное страхование

[video1]

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотечного кредита. По закону кредитор обязан страховать только предмет обеспечения долга от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы кредитор дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме займа, увеличенной на 10%, но многие кредиторы страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая организация погаситипотечный займ в банке за кредитора, и выдаст самому кредитору оставшуюся сумму по страховому договору.

Если кредитор (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой фирмы, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщикастраховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого кредитора. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности кредитора ипотеки изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст кредитора, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера ссуды. При страховании титулаимеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы кредитора на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по ссуде с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотечному кредиту осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую организацию остаток задолженности кредитора, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежейкаждый год уменьшается вместе с задолженностью по займу. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения займа. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае кредитор оплачивает страхование недвижимого имущества и титула с момента получения ссуды, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении концессии страхования ипотечного кредита следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового сделки. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимого имущества в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения соглашения страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого кредитор утратил права собственности на предмет ипотечного кредита.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность заемщика и страховую фирму и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти кредитора или получения им инвалидности страховая фирма исполняет за него обязательства по погашениюипотечного займа и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность кредитора или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение кредитору. Если жилье было застраховано только на сумму ипотеки, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой организации остаток задолженности по ссуде, увеличенный на 10%. Кредитор может получить разницу стоимости жилья и ипотеки, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Договор ипотечного кредита

Договор ипотечного кредита - это договор о обеспечении долга недвижимости. В случае применения ипотечного кредита для решения жилищных проблем, предметом обеспечения долга обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотечного кредита являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (кредитор или созаемщики ипотеки). Стороны должны быть правоспособными и ддоговоруными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

4.1 Домик и монеты

Требования к договору ипотечного кредита

В договоре ипотечного кредита обязательно должны быть указаны:

предмет ипотечного кредита;

оценочная стоимость предмета ипотечного кредита;

существо, размедоговору исполнения обязателдоговоребеспечиваемого ипотечным кредитом;

право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет обеспечения долга определяется в договоре ипотечного кредита указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотечного кредита указывается вид недвижимого имущества (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с зедоговорежет быть предметом ипотечного кредита только с одновременным обеспечением долга по тому же договору ипотечного кредита земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотечного кредита необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а такждоговорурию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могутдоговореложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотечному кредиту квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении ссуды на строительство жилого дома, договором ипотечного кредита может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовленыдоговоромительства.

4.2 деньги за дом

Оценочная стоимость предмета ипотечного кредита определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена нсоглашениюрмативной цены.

Иногда в договоре ипотечного кредита стороны договорет несколько оценок предмета ипотечного кредита: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной фирмы. В этом случае целесообраздоговоре отметить ту оценку, которую обе стороны договоренности ипотечного кредита считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотечного кредита не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного концессии, то в договоре ипотечного кредита указывают основные условия кредитования – кто является заемщиком и кредитором, сумму займа, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и пордоговореашения ссуды. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотечным кредитом – то есть необходимыми элементами сделки ипотечного кредита.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотечного кредита считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного соглашения не возникает и все связанные с ним договора являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются заклада, то в договоре ипотечного кредита это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита

Кредитор ипотеки имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Правдоговоруведение перепланировки, сдачу в рентау или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотечного кредита ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотечного кредита залогодержатель (ипотечный банк) вправе договореь состояние и условия содержания заложенной недвижимого имущества. Если правила пользования имуществом, а также обязандоговоромнеобходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения займа.

Право требования досрочного погашения ссуды возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотеке более трех раз в течение года.

При невыполнении кредитором требований о досрочном погашении ипотеки, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания договора между кредитором и заемщиком). Имущество, заложенное по договору ипотечного кредита, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с аукционов.

Заключение и регистрация договоренности ипотечного кредита

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита. Договор ипотечного кредита не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотечного кредита считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

4.3 договор

Для государственной регистрации концессии ипотечного кредита необходимы следующие документы:

заявление от залогодателя и залогодержателя;

Договор ипотечного кредита и его копии;

документы, указанные в договоре ипотечного кредита в качестве приложений;

кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

документ об уплате государственной пошлины;

договореые документы, необходимые для государственной регистрации ипотечного кредита в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются заклада, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотечному кредиту в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотечного кредита путем надписи на договоре ипотечного кредита, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращедоговоревора ипотечного кредита

Если договор ипотечного кредита исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотечного кредита. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотечного кредита. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотечному кредиту данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Законодательство по договору ипотечного кредита

4.4 закон

Правоотношения по договору ипотечного кредита регулируются следующими нормативными документами:

Конституция РФ;

ГражданскийдоговоруРФ;

Жилищный кодекс РФ;

Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Федеральный закон Об ипотечному кредиту (обеспечении долга) недвижимого имущества;

другие нормативные акты.

Закладная

Права залогодержателя по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству и по договору об ипотечному кредиту могут быть удостоверены заклада, поскольку иное не установлено Федеральным законом "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)".

Закладная является именнодоговору бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право обеспечения долга на имущество, обремененное ипотечным кредитом. Обязанными по заклада лицами являются должник по обеспеченному ипотечным кредитом

обязательству и залогодатель.

Составление и выдача заклада не допускаются, если:

предметом ипотечного кредита являются предприятие как имущественный комплекс, леса либо права ренты на них;

Ипотечным кредитом обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения сделки не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Если же несмотря на наличие этих оснований условие о заклада будет включено в договор об ипотечному кредиту, то такое условие будет признано недействительным.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом - также должником по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотечного кредита.

Должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, залогодатель и законный владелец заклада по соглашению могут изменить ранее установленные в ней условия.

Государственная регистрация договора об изменении содержания заклада должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

соглашениючае аннулирования заклада и одновременно с этим выдачи новой заклада вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную. Новая закладная вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

5.1 Квартира за долги

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотечному кредиту.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

слово "закладная", включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юр. лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юрлицо;

название кредитного договоренности или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с указанием даты и места заключения такого концессии или основания возникновения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юр. лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих установить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случае если установление ипотечного кредита является обязательным в силу закона - денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотечного кредита является принадлежащее залогодателю право ренты - точное название имущества, являющегося предметом ренты, и срок действия этого права;

указани е на то, что имущество, являющееся пред метом ипотечного кредита, обременено правом пожизненного пользования, ренты, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотечного кредита;

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом - также должника по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству;

Сведения о государственной регистрации ипотечного кредита, предусмотренные п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)";

указание даты выдачи заклада первоначальному залогодержателю. Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных данных, не является заклада и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

При недостаточности на заклада места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотечным кредитом обязательства либо записи иных необходимых свед ений к заклада прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на заклада и заканчивались на этом листе.

Все листы заклада составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы заклада не могут быть предметом сделок.

При несоответствии заклада договору об ипотечному кредиту или договору, обязательство из которого обеспечено ипотечным кредитом, верным считается содержание заклада, если ее потребитель в момент совершения соглашения не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем заклада является первоначадоговорулогодержатель.

Законный владелец заклада имеет право требовать устранения вышеуказанного несоответствия путем аннулирования заклада, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой заклада, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу заклада стало известно о таком несоответствии.

Составитель заклада несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

5.2 Суд

К заклада могут быть приложены документы, определяющие условия ипотечного кредита. Если документы, прилагаемые к заклада, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в заклада не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по заклада перешли в результате ее продажи, обеспечения долга или иным образом.

При осущ ествл ении своих прав, пред усмотренных федеральным законом или договором, владелец заклада обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при обеспечении долга заклада она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю заклада.

Однако должник по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, получивший от законного владельца заклада письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по вышеуказанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему заклада. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца заклада об уступке прав по заклада.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотечным кредитом обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случае, если обязательство исполняется по частям, -удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев заклада, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на заклада записи о частичном исполнении обязательства.

Должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по заклада в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем заклада на осуществление прав по ней.

В случае передачи заклада в депозит нотариуса при обеспечении долга заклада должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по заклада лицо вправе отказать предъявителю заклада в осуществлении им прав по заклада:

если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной заклада либо о применении последствий недействительности этой договора;

если предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата заклада либо в связи с нарушением порядка выдачи заклада или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

если должник по основаниям, указанным в п. 2 ст. 48 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по заклада лицо не вправе приводить против требований законного владельца заклада об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на заклада.

Нахождение заклада у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Федеральным законом "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", что обеспеченное ипотечным кредитом обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

Пример. Между ООО "Восток" (заемщик) и ООО "Центр-Сервис" (должник) заключен договор кредита, согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения обязательства по возврату полученной в заем денежной суммы ООО "Восток" должно было передать определенные товары. Залоговое обязательство было подтверждено выдачей заклада.

ООО "Восток" обратилось в судебные органы за взысканием долга за счет заложенного имущества. Однако в ходе судебного процесса ООО "Центр-Сервис" представило надлежаще оформленную закладную, находившуюся непосредственно у него. На основании представления заклада обязанным по ней лицом судом был сделан вывод (поскольку иное доказано не было) об исполнении обязательства, обеспеченного обеспечением долга (о фактическом возврате долга).

Если закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им заклада аннулирует ее путем проставления на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения заклада.

Восстановление прав по утраченной заклада производится залогодателем, а если он является третьим лицом - также должником по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству на основании:

заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в этот Реестр в соответствии со ст. 16 Федерального закона "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)", можно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной заклада;

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством России.

Залогодатель, а если он является третьим лицом - также должник обязаны по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству в минимально возможные сроки составить дубликат заклада с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Дубликат заклада выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную, и должен полностью соответствовать утраченной заклада.

Составитель дубликата заклада несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата заклада утраченному документу. Обязанные по заклада лица не имеют права отказывать законному владельцу дубликата заклада в осуществлении прав по ней в связи с вышеуказанным несоответствием, если они за него отвечают.

Погашение займа при ипотечному кредиту

После получения ипотеки и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по займу. «Погасить займ» означает, что на указанный заемщиком счет зачислена вся сумма ссуды и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение займа осуществляется частями. Для удобства кредитора и банка-кредитора, существует несколько способов погашения ссуды. И, кроме того, кредитор не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении займа и о перекредитовании.

Способы погашения ссуды

Способ погашения ипотеки включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотечного кредита платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто заемщиком определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К кредиторам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договоренности.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается кредитору сразу после подписания кредитного концессии. Заемщики могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена заемщиком как неисполнение кредитором обязательств по договору ипотечного кредита, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения займа.

По форме платежи могут быть наличными: когда кредитор вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае кредитору следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае, если платежи осуществляютдоговорулично, то это может быть перевод денег со счета кредитора, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, кредитор может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

6.1 Ключи

6.2 Рука дом машина

Другой вариант безналичных расчетов по ссуде – это ежемесячный перевод в счет погашения ссуды части заработной платы до ее получения. В этом случае кредитор должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение займа

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения ссуды с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, кредитор может подать заемщику заявление на досрочное погашение займа. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения ссуды, кредитор имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежейпрежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового займа. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты кредитора за жилье, приобретаемое по ипотечному кредиту. Что выгоднее - решает кредитор. После проведения досрочного погашения ссуды, банк-кредитор должен предоставить кредитору новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, кредитору необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму займа и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, кредитор должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотечного кредита, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, кредитор должен уведомить о полном досрочном погашении ссуды страховую организацию чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование

Перекредитование – это получение займа с более низкой процентной ставкой для погашения ссуды с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, кредитор может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотечному кредиту. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового займа.

Как с помощью социал% ставкойь квартиру

Программа «Социальная ипотека» была разработана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для нуждающихся в улучшении жилищных условий (очередников). В разных регионах Российской Федерации у программы с таким названием разные условия, однако в нашей статье речь пойдет о московской программе.

Стоит отметить, что в некоторых банках присутствуют ипотечные программы с похожими названиями. В этом случае уточнять условия нужно в банке.

Ипотека для очередников

Итак, программа «Социальная ипотека» предоставляет возможность очереднику купить квартиру по ипотечному кредиту. Соответственно, эта программа относится к коммерческим программам приобретения жилья для очередников и требует определенного уровня выгоды очередника и его семьи. В связи с этим в программе могут участвовать только очередники, вставшие на учет ранее 1 марта 2005 г. (после этой даты на учет принимаются только малоимущие москвичи, что автоматически делает невозможным их участие в коммерческих программах).

7.1 Государственная програма

7.2 ипотека сегодня

По условиям программы очередник берет займ в частном банке «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»). Займ предоставляется по плану «Социальный классический». Ставка кредитования – 10,5%, срок – от 3 до 30 лет, но максимальный срок ссуды определяется возрастом трудоспособных членов семьи: займ должен быть погашен до исполнения кредитору 60 лет. Размер займа составляет от 30% до 90% стоимости квартиры, однако максимальная сумма ссуды определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, 4-НДФЛ), а также иные дополнительные доходы кредитора.

Досрочное погашение допускается не ранее чем через 24 месяца. После этого срока досрочное погашение производится без штрафных санкций. Минимальный размер частичного досрочного погашения – 30 000 рублей. Платежи по займу рассчитываются по аннуитетной схеме.

Кто может быть участником программы

Для получения займа очередник должен иметь стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Все будущие собственники квартиры, кроме несовершеннолетних, должны выступать созаемщиками при получении ссуды. Доходы созаемщиков старше 60 лет и инвалидов в расчет не принимаются. Все кредиторы и созаемщики обязаны иметь регистрацию в городе Москве и быть гражданами Российской Федерации. Кредитором и созаемщиками могут быть только очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в городе Москве. При участии в программе несовершеннолетних детей обязательно разрешение органов опеки и попечительства на передачу квартиры в ипотеку. Сбор за проведение кредитной соглашения составляет 0,9% от стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре (или договоре купли-продажи), но не более 6000 рублей.

7.3 Семья и дом

Теперь поговорим об объекте кредитования – квартире. Квартира предоставляется в доме, построенном за счет бюджета города Москвы (распоряжение ДЖП и ЖФ № 927 от 13 ноября 2006 г.). Поэтому после положительного решения банка об ипотечном кредите может пройти достаточно длительное время (до года) до получения ордера на квартиру. Как правило, одновременно сдаются квартиры в одном райондоговорему выбдоговореу несколькими районами у очередника нет. Фактически очередник покупает квартиру на «вторичном» рынке, так как квартира сначала оформляется в собственность города, а затем по договору купли-продажи продается очереднику.

Стоимость квадратного метра для очередников

Стоимость квадратного метра рассчитывается по «Методике расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ», утвержденной постановлением правительства Москвы от 14 августа 2007 г. № 703-ПП. В ней, кроме исходной стоимости строительства, серии дома и других параметров, учитывается также коэффициент, договоруй от даты постановки. Алгоритм расчета коэффициента приведен в «Методике…». Суть его такова: ежегодно правительство Москвы выпускает документ, в котором указано, какой год постановки обеспечивается жилыми помещениями в текущем году. Так, в 2007 году таким документом являлось постановление Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. № 468-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 году и о городских жилищных программах на 2007–2008 годы», по которому в 2007 году жилыми помещениями обеспечиваются очередники по категориям учета «общие основания», вставшие на очередь до 1 января 1988 г., и очередники «первоочередных» категорий, вставшие на учет до 1 января 1990 г. Год постановки (1987 для общей очереди и 1989 для «первоочередной) называется «годом обеспечения». Коэффициент для очередников с текущим «годом обеспечения» составляет 0,3 – то есть фактически они платят всего 30% от стоимости квадратного метра, рассчитанного по методике. Очередники, вставшие на год позже, имеют коэффициент 0,31, и т. д. «Единица» будет у очередников, вставших на очередь на 10 лет позже текущего «года обеспечения». Очередники, вставшие на 11 и более лет позже «года обеспечения» (на сегодняшний день это 2000-й и более поздние года), имеют так называемый «повышающий коэффициент» – от 1,12 до 1,7. Таким образом, стоимость квадратного метра получается гораздо ниже среднерыночной в городе Москве для очередников до 2000 года, чего уже нельзя сказать о жилье для очередников, вставших на очередь позднее.

Квартира оформляется в равнодолевую собственность на всех членов семьи – участников программы. До полной выплаты займа квартира находится в обеспечении долга у банка, поэтому прописка других членов семьи, сдача в рентау и другие вопросы решаются при согласии банка.

Требования к кредиторам и созаемщикам

Для получения ссуды банк требует страховые полисы на страхование жизни и временной потери трудоспособности кредитора и созаемщика и страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения (после оформления квартиры в собственность). Личному страхованию подлежат кредиторы, имеющие учтенный при рассмотрении банком профит. Страховые платежи уплачиваются ежегодно. Ориентировочная стоимость страхования составляет до 1% в год от остатка основной суммы долга, увеличенной на 10%. По всем полисам страхования выгодоприобретателем является банк.

Банк выделяет следующие преимущества плана «Социальный классический»:

участие в качестве созаемщиков (и будущих собственников квартиры) лиц старше 60 лет и инвалидов без учета их наживы;

оформление права собственности приобретаемого жилья на кредитора и созаемщиков;

при расчете кредитоспособности во внимание принимается совокупный профит семьи с учетом указанных ограничений.

Максимальный размер займа – 90% от стоимости квартиры, равно как и максимальный срок кредитования – 30 лет, – тоже относятся к преимуществам кредитного плана.

Обязательным условием как социальной ипотечного кредита, так и других жилищных программ правительства Москвы является прописка в полученную квартиру всех очередников, получивших жилье, и выписка из жилого помещения, где они стоят на учете на текущий момент (кроме случаев, когда жилое помещение получено «в дополнение» к имеющемуся). После оформления квартиры в собственность очередники также снимаются с учета. Консультации по программе и оформление квартиры в собственность проводит ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных кредитов и субсидий».

Американская модель

Принятая в Соединенных Штатах Америки, в Канаде, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотечного кредита. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

Принцип действия американской модели заключается в следующем:

Физ. лицо, имеющее определенный уровень ежегодного профита, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде кредита, полученный под обеспечение долга приобретаемой недвижимого имущества, реже – недвижимого имущества, уже находящейся в собственности клиента. Кроме ипотечного банка, заемщиком в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные частные банки. Срок возврата ипотеки колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа сделки ипотечного кредита и ежегодного выгоды кредитора. Ставка процента за займ составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что займы физ. лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

Процесс сбора информации, андеррайтинга и оформления ипотечного договоренности схож с такими же процедурами в европейской модели ипотечного кредита. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче ссуды, поручают отдельным организациям, так называемым “закладам брокерам”, начальное оформление займа, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска ссуды, и т.д. Услуги этой компании стоят не менее 1% % ставкакредита. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение прибыли и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную компанию для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком. В случае положительного решения банка о выдаче займа, составляется два документа: 1) долговое обязательство, регулирующее все вопросы ссуды (учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т.д.); 2) ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный договор должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотечного кредита связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.

8.1 Семя

8.2 Дом и ключи

Кредита, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотечных кредитов, и продаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования.

На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотечного кредита. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация - “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотеки - “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул ссуд у ипотечных банков, фактически покупая право заемщика на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа пула ипотечных кредитов оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность кредитора. После покупки займов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании займа, которое состоит в: 1)взимании ежемесячных платежей и направлении соответствующих средств инвесторам, купившим кредиты; 2) защите интересов инвестора в случае возникновения споров по ссуде, и т.д; 3) информировании кредитора о состоянии рынка ипотечных кредитов, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотечных кредитов, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные займами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

Существует такой инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, - это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования ссуд действуют как государственные, так и частные организации. В зависимости от компании, страхующей займ, ипотечного кредита принято делить на четыре вида:

обыкновенные ипотечного кредита, застрахованные частным образом;

Ипотечного кредита, застрахованные Федеральной жилищной администрацией;

Ипотечного кредита, застрахованные Ведомством по делам ветеранов;

Ипотечного кредита, застрахованные Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства.

Необходимость страхования ипотек возникла во время Великой депрессии 30-ых годов, когда большинство организаций по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения кредиторов и невыплат платежей по выданным займам. Чтобы наладить ситуацию с выдачей и обслуживанием ипотек, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале была полностью государственной компанией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась и “Фенни Мэй”, которая также в начале была государственной фирмой, а затем стала частной. Поскольку займы страховались государственным учреждением, появилась заинтересованность заемщика в предоставлении ссуд. Сейчас большинство займов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией.

Спрос инвесторов на ипотечного кредита, застрахованные Ведомством по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства более высок, чем на обыкновенные ипотечного кредита, и поэтому такие ипотечные кредиты (а они носят название “квалифицированных кредитов”) легче продаются. Созданные на основе квалифицированных ссуд ипотечные облигации разрешено приобретать институциональным инвесторам – страховым, пенсионным и взаимным фондам, как надежные инвестиционные бумаги с наивысшим рейтингом.

Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими выгодами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых займов помощи: льготные строительные займы и субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные займы выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые займы на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный займ. Критерии для отбора потенциальных кредиторов устанавливаются, в зависимости от величины семейного наживы и обеспеченности жильем.

Сильная конкуренция на рынке ипотечного кредита США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотек (закладов), среди которых самыми распространенными стали следующие:

Общая закладная – при которой займ относится более чем к одной части недвижимости. В таких закладов указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части ссуды.

Комплексная закладная – займ берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимого имущества.

8.3 Дом в банте

Перевешивающая закладная – дает возможность кредитору, выплачивающему уже существующий займ по заклада, получить дополнительный займ от другого заемщика. Новый заемщик берет на себя уплату существующего кредита и предоставляет кредитору новый займ под более высокий процент.

Кроме того, кредитор имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него. Ипотечные банки предлагают целый ряд ссуд, в зависимости от условий его оплаты:

Полностью амортизированный займ – требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за займ, а затем на погашение основной суммы долга.

Частично амортизированный займ – выдается по льготной ставке процента, в качестве компенсации за гарантированное участие в прибыли, которую получит кредитор, продав через определенное время свое имущество.

Линейно амортизированный займ – предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного долга и процентов по нему. Основная часть долга погашается равными долями, а проценты – неравными.

Займ с прямым платежом – по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма долга должна быть выплачена до истечения срока предоставленного кредита.

Займ со ступенчатыми выплатами – здесь кредитор вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы кредитора.

Займ с раздутым платежом – требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.

Займ с растущей выплатой по основной сумме – предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному долгу возрастают в период роста доходов кредитора. Причем выбор периода возросших платежей остается за кредитором.

Займ с регулируемой нормой – норма процента по такому займу колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Кредитор, при этом виде займа, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.

.Кредит с перезаключаемой нормой – условия ссуды изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых ставка процента за займ может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы займа разрешена.

Несмотря на такое многообразие форм, и видов ипотеки, учитывающих текущее финансовое положение кредиторов, возникают ситуации, когда должник не может во время выплатить свой ежемесячный платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление кредитору о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им обязательств. После этого, если выясняется, что кредитор в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает кредитору рпроцентная ставка из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотечного кредита. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности через опубликование объявления в средствах массовой информации.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на конкурсе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимого имущества, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимости выдается лицом, проводившим конкурс, и каких-либо проверок на предмет законности договора не требуется.

Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои обязательства кредитора может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата кредитором своих прав на жилье даже после продажи его с продажи с молотка. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

Реализация американской модели ипотечного кредита стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над денежной эмиссией, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладов, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой денежной эмиссии.

Американская модель ипотечного кредита является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

Это позволяет поддерживать социальную роль ипотечного кредита, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка займов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотечного кредита.

Европейская модель

Традиционно, в странах германо-романского права (а это вся континентальная Европа), институт ипотечного кредита и продажа имущества связаны с большими формальностями. Эти формальности необходимо строго соблюдать, так как в противном случае, все условия кредитования считаются недействительными, а, следовательно, недействительной считается и гарантия этого вида обеспечения долга.

Страны Европы придерживаются схем ипотечного кредита, основанных на нормах классического римского права об имущественном обеспечении долга, которые предусматривают следующее:

Предмет обеспечения долга остается и в собственности, и во владении залогодателя.

В случае неудовлетворения требований по обязательству, заемщик получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование.

9.1 Бумажный дом

Так как при ипотечному кредиту не происходит передача в собственность заемщика заложенного имущества, а допускается лишь его продажа, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий заемщиков.

Право требовать продажи обеспечения долга признается только за первым заемщиком. Последующие заемщики по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего заемщика.

В случае недостатка средств, вырученных от продажи обеспечения долга, для удовлетворения всех заемщиков предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

Обязательными составляющими ипотечного кредита, без которых сам факт получения ипотеки будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

наличие аутентичного акта – концессии ипотечного кредита, в обязательном порядке зарегистрированного у нотариуса по форме, установленной законом;

регистрация заклада в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимого имущества;

обязательное ведение кадастра или поземельной книги, в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимым имуществом (продажа, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом:

Гражданин, желающий получить займ, обращается в ипотечный банк. Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимого имущества, обоснование непосредственной потребности в предоставлении кредита. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению. Анкета содержит следующие данные:

Тип ссуды;

Сумма;

Годовой процент;

Срок;

Месячная выплата (основная часть + процент);

Страховая сумма, налоги на недвижимость.

Далее банк определяет пригодность потенциального объекта обеспечения долга, то есть оценивает недвижимость. Заемщик несет полную ответственность за точность оценки. Роль оценки сводится:

к предоставлению полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень износа, и т.д.)

к установлению ее действительной рыночной стоимости

к принятию решения о возможности использования ее в качестве обеспечения долга. Причем, оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная организация. Затраты по оценке имущества залогодателя несет залогодержатель. Оценка может производиться по одному из следующих методов:

Метод прямых рыночных сравнений – состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество, с корректировкой характеристик заложенного имущества (срок эксплуатации, износ, местоположение, и т.п.).

Метод расходов – основан на принципе замены, означающем возможность замены максимальной стоимости данного имущества стоимостью другого, настолько же необходимого и желаемого имущества.

Метод репродукции – означает определение издержек на строительства точной копии оцениваемого имущества.

Метод профита – базируется на нынешней стоимости доходов, которые будут получены в будущем. Этот метод применяется для оценки имущества, приносящего профит, - торговых площадей, офисов, жилых домов.

По итогам работы оценочная фирма составляет отчет об оценке и передает его заемщику.

9.2 Дом и деньги

После проведения оценки заемщик переходит к следующему этапу предварительных процедур, - к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении займа. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении кредитора и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении ссуды. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности кредитора, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности кредитора:

Стабильность его финансового положення

Размер его текущих доходов и затрат

Кредитные источники.

После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотеки, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием сделки ипотечного кредита. Оформляются следующие документы:

юридическое право заемщика на залоговое имущества;

страховой полис;

Долговое обязательство кредитора;

акт о передаче титула на распоряжение имуществом заемщику;

кредитный договор.

Далее, заемщик передает кредитору документы на владение займом.

Конечным этапом взаимодействия банка и кредитора является собственно оформление самого соглашения ипотечного кредита в виде заклада. Закладная включает следующие пункты:

наименование залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юрлицо;

название кредитного договоренности или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотечным кредитом, с казанием даты и места заключения такого концессии;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотечным кредитом, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотечным кредитом, а если эта сумма подлежит уплате по частям - периодичности соответствующих платежей и размера каждого из них;

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю; указание на имеющиеся обременения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

По соглашению сторон, в закладную могут быть включены и другие условия, в частности, условие о комиссионных выплатах банку, устанавливаемых в процентах от величины обеспечения долга или условие о предварительной оплате займа, которое предусматривает оплату кредитором дополнительных сумм для обеспечения недополученной заемщиком величины процентных выплат из-за ускоренного возврата ссуды.

Как уже было сказано, европейская модель ипотечного кредита предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделки ипотечного кредита (заклада), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть заресоглашениюна в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Это означает признание государством обязательств должника и установление приоритета по использованию права на лишение кредитора возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в Федеративной Республики Германии (ФРГ)). Порядок ведения Поземельной книги в Республики Германии регулируется гражданским уложением и специальным актом “Правила ведения Поземельной книги”. В книгу заносятся следующие данные: вид залогового права; имя должника; имя заемщика; процентная ставка за займ; повышение ставки процента за отсрочку платежа, и иные требования. Таким образом, любое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию об ипотечных кредитах и других отягощениях конкретного объекта недвижимого имущества.

9.3 Кприоритета

Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это продажа заклада другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на заклада делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего заемщика.

В случае неоднократного нарушения Кредитором условий Соглашения Ипотечного кредита, Заемщик имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и в несудебной.

Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских Стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

принудительную Ипотеку;

принудительный Тендер;

принудительное управление.

Принудительная Ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за Заемщиком определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на Недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный Тендер представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на Недвижимое имущество Покупателю путем Продажи имущества должника с Конкурса, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований Заемщика.

Принудительное управление предусматривает предоставление возможности Заемщикам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации Недвижимости. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации Недвижимого имущества. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об Ипотечному кредиту имеется пункт о предоставлении Заемщику права Продажи имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного Договора о Продаже, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении Продаж с молотка и условиях Продажи. После Продажи имущества, Заемщик предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о Продаже заинтересованным органам.

Следует отметить, что в Странах Европы Процесс Продажи заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный Период времени, и связан со множеством условностей. Ндоговоре во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы Заемщик мог вернуть свои средства. Условия Продажи очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении Ипотеки на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального Кредитора. Для получения Займа ему необходимо иметь на счете в Банке, как минимум, 30 % от Стоимости нового жилья. В договоре Ипотечного кредита отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, - Сроков, Стоимости, и т. д. Кредитор получает Займ под Обеспечение долга дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с Продаж с молотка, и Кредитор из полученных средств расплачивается с Заемщиком.

Таким образом, европейская модель Ипотечного кредита определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных Кредиторов может обеспечиваться Банком из произвольных источников, вдоговореле собственных средств Банка, средств на депозитах, межбанковских Ссуд, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества.

Относительная простота Фирмы Ипотечного кредита на основе данной модели, слабая развитость Вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость Процентных ставок по Ипотекам от общего состояния кредитно-финансового Рынка в Стране. Это оказывает существенное влияние на активность Банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, - благоприятные или неблагоприятные.

Ипотека 2009

Сегодня в Российской Федерации ипотечное кредитование предлагают всего двадцать пять Банков, но фактически выдаются Ипотечные кредиты лишь десятью – двенадцатью Банками. Уже в третьем квартале 2007 года в Российской Федерации почувствовали, что Ипотека начала свертываться, летом 2008 года были подняты ставки Вложения инвистиций Банком России до 11 % годовых.

В начале 2009 года наименьшими ставками ипотечного кредитования зафиксированы 12 % годовых в Американских долларах и 14,1 % годовых в российских рублях. Данные ставки предлагают всего несколько Банков, это ВТБ-24, Сбербанк России и Газпромбанк. Банки, которые продолжают находиться в списке тех, кто предоставляет Ипотеку, но всячески не желают этого делать, попросту выставляют такие ставки, которые не будут по карману даже олигархам – 20% годовых. Так же во многих Банках была свернута ипотечная программа Сроком свыше 20-ти лет. А в условиях сложившегося Кризиса Ипотечный кредит, как и любой другой, стало получить еще труднее, из-за слишком, порой, высоких требований Банков к Кредиторам.

Но, несмотря ни на что, в прошедшем 2008 году под Ипотеку Банками было выдано свыше 630 миллиардов российских рублей. Правда, сегодня еще не известны Данные четвертого квартала прошедшего года, есть Вероятность, что по сравнению с 2007 годом, суммы выданных Ипотек могут быть на 50% меньше. В мировой Финансовый кризис затронул различные Отрасли промышленности, как онлайн покер, Недвижимого имущества и электроники.

Минрегион прогнозирует, что в наступившем 2009 году Ипотек будет выдано на сумму порядка 530 миллиардов российских рублей. Так же, по мнению Минрегиона, люди которые собирались решить свои жилищные проблемы с помощью Ипотеки не должны откладывать в свое желание «в долгий ящик», так как ситуация в Банках не изменится еще очень долго, из-за нестабильной ситуации на финансовом Рынке. Банки уже отказались от идеи наращивания кредитного портфеля, не смотря на Кредитора, есть Вероятность того, что и Ипотека будет обречена.

Рубль, Доллар или… Йена?

Есть две модели поведения Кредитора при выборе валюты. Первая — рискованная. Брать Займ в той Валюте, по которой ниже Процентные ставки и курс которой (по индивидуальным прогнозам) будет падать. Но практически все эксперты единодушно советуют Кредиторам брать Ипотечные кредиты в той Валюте, к которой привязаны их Доходы.

Кредиторы, когда-то взявшие долларовый Ипотечный кредит, сейчас в выигрыше — даже несмотря на то, что некоторые Банки для снижения валютных Рисков могут повысить ставки. Кроме того, традиционно Процентные ставки по долларовым Ссудам ниже, чем по Ссудам в рублях. Все это кажется весьма привлекательным. По словам Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit, «сегодня брать Займы в Долларах выгодно: ставка по ним ниже, чем по рублевым, поэтомпроцентные ставкия на Процентах. Падение курса Доллара еще более удешевляет такой Займ. Покупатели Недвижимого имущества понимают это, поэтому долларовая Ипотека востребована». И Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного Банка, считает это самой выгодной стратегией на данный момент: и ставки по Ссуде меньше, и курс Доллара меняется в нужную сторону.

Но валютный Риск сохраняется, отмечает Садовпроцентные ставкис Доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. В таком случае встает насущный вопрос: можно ли полагаться на Прогнозы относительно поведения курса Доллара в будущем? «В то время как Доллар ослабевает по отношению к рублю, у простого человека, берущего Ипотечный кредит, нет возможности оценить движение Рынка Валют на следующие 10-15 лет (типичный срок Ипотечного кредита). Если задача клиента — взять и выплатить Займ, а не играть на Рынках Валют, мы рекомендуем привязывать Валюту Займа к Валюте своих Доходов, чтобы изменения на Рынке Валют не вызывали ситуацию, когда Платежи клиента по Ссуде становятся непосильными», — говорит по этому поводу Елена Шилина, старший вице-президент «Ипотечных кредитов Банка». Правда, по мнению Ольги Садовской, «негативные финансовые последствия» можно смягчить, своевременно произведя операцию по рефинансированию, которая позволит не только изменить Валюту Займа, но и заодно увеличить срок выплат и сократить размер Процентной ставки.

«В случае, если Кредитор получает Доходы в рублях, рублевый Займ позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса Доллара. Но ипотечные Платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть Разницу в Процентных ставках», — рассуждает Садовская. А на сегодняшний день ставки по рублевым Ссудам на 1,5-2% выше ставок по долларовым, хотя эта Разница стремительно уменьшается. Не стоит забывать о том, что если Зарплата в рублях, а Платежи, например, в Долларах, то каждый раз, платя по Ссуде, Кредитор несет Расходы по конвертации.

Многие Банки дружно переходят на рубли и отказываются от долларовых Ссуд как таковых. По мнению Динары Юнусовой, «эти Банки скорее всего не могут привлечь долларовое Финансирование по конкурентной Стоимости». «Если я предлагаю сегодня Ипотеку в Долларах от 8%, — объясняет Юнусова, — а кто-то может привлечь средства только под 15%, то ему получается невыгодно выдавать такие же Займы». А Банк не может не блюсти свою выгоду.

Банк выдает Займы в той Валюте, в какой получает средства, объясняет Елена Шилина. «Если Фондирование в рублях, Банку выгоднее выдавать Займы в рублях. Если у Банка Фондирование в иностранной Валюте, то при выдаче Ссуд в рублях Банк должен дополнительно платить за покрытие валютного Риска». Но, конечно, Банк не может отрываться от существующего потребительского спроса на Займы в той или иной Валюте.

Исторически москвичи и петербуржцы предпочитали брать Ипотечные кредиты в Долларах, в то время как Кредиторы из других российских регионов — в рублях. Учитывая развитие российского Рынка Ипотечного кредита и активное продвижение ипотечных программ в регионах, доля рублевых Ссуд уверенно растет. Они становятся чем-то само собой разумеющимся. Скорее всего сейчас пришедшему в Банк клиенту в первую очередь предложат рубли. По мнению Игоря Садовского, первого заместителя председателя правления «Банк ЖилФинанс», это связано с укреплением российской валюты, с одной стороны, и некоторым снижением популярности и доверия к Доллару Соединенных Штатов — с другой.

Наряду с традиционными рублевыми и долларовыми Ссудами российские Банки стали выдавать экзотические Займы, например в Японских йенах. Такой шаг предпринял Банк Москвы, сделав ставки по Ссудам в Йенах самыми низкими на российском Рынке Ипотечного кредита — 6-7% годовых. Для того чтобы получить Займ под минимальную ставку в 6%, необходимо оплатить от 10% Стоимости Недвижимого имущества и предоставить Банку справку 2-НДФЛ. По мнению экспертов, основной недостаток Ссуд в Японских йенах — это Расходы на Конвертацию валюты. Несмотря на кажущуюся выгодность операции, Алексей Моисеев, начальник отдела Долговых обязательств «Ренессанс Капитала», не рекомендует людям, далеким от финансового Рынка, кредитование в японской Валюте.

Ипотека — это Обеспечение долга Недвижимости.

Обеспечение долга, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств Обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена Ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, Ипотека — это Обеспечение долга Недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на Недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Термин «Ипотека» (от др.-греч. ποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед Заемщиком своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает Долг. Такой столб и назывался «Ипотечным кредитом», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы Ипотечного кредита в России, являются Гражданский Кодекс России (далее — ГК РФ) и Федеральный Закон «Об Ипотечному кредиту (Обеспечении долга Недвижимого имущества)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее — Закон об Ипотечному кредиту). Существуют также Нормативно-правовые акты (НПА), в которых затрагивается вопрос об Ипотечному кредиту. Общие правила о Обеспечении долга, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об Ипотечному кредиту тогда, когда Законом об Ипотечному кредиту не предусмотрено иное.

Основные особенности Ипотечного кредита заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное Недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — Заемщик имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы Кредита) перед другими Заемщиками должника.

Кроме того, наиболее часто термин «Ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача Займа Банком под Обеспечение долга Недвижимости. Зачастую Ипотечным кредитом называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время Ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Градоговорурут в Банках Займы на покупку Недвижимости (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая Недвижимость поступает в Ипотеку (Обеспечение долга) Банку как Гарантия возврата Займа (Ипотека в силу Закона).

Ипотечным кредитом является также Обеспечение долга уже существующего Недвижимости собственника для получения им Займа или Кредита, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником Недвижимого имущества).

Существуют разные варианты оформления Ипотечного кредита по выданным Ссудам. Чтобы лучше разобраться в определении термина «Ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения Недвижимого имущества с использованием Ипотечного кредита. Гражданин Иванов взял Займ в Банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры Стоимостью 80 тыс. долл. США. Процедура оформления права собственности следующая.

-Гражданин Иванов заключает с Банком кредитный Договор. При этом гражданин Иванов становится должником, а Банк — Заемщиком.

-После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и гражданином Ивановым заключается Договор купли-продажи квартиры. При этом в договоре купли-продажи указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства Банка.

-Весь комплект документов сдается в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Иванова на приобретаемую квартиру.

-Регистрирующий орган одновременно регистрирует Договор купли-продажи, право собственности гражданина Иванова и Ипотеку в силу Закона.

-Гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а Банк — залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «Обеспечение долга в силу Закона».

Квартира в данном случае выступает средством обеспечения возврата выданного Займа. Если гражданин Иванов не вернет Займ, Банк обратится в суд, чтобы обратить взыскание на квартиру. Квартира будет продана, Деньги, полученные от Продажи квартиры, будут направлены ндоговорение взятого Займа, а остаток возвращен гражданину Иванову.

Основания возникновения Ипотечного кредита и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения Ипотечного кредита:

-в силу Закона;

-в силу Соглашения.

Ипотека в силу Закона

Ипотека в силу Закона (легальная Ипотека) представляет собой Ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в Законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения Ипотечного кредита, при переходе права собственности на объект Недвижимого имущества от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных Законом фактов.

Ипотека в силу Закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной Фирмы либо средств целевого Кредита. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной Фирмы либо средств целевого Кредита, предоставленного другим Юр. лицом на приобретение этого Недвижимости, считаются находящимися в Обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности Кредитора на Недвижимое имущество. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об Ипотечному кредиту. Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное Недвижимое имущество находится в Ипотечному кредиту у Банка, выдавшего Займ, до полного погашения Займа. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — Продавец, Покупатель и Заемщик.

Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной Фирмы либо средств целевого Кредита.

В соответствии со статьей 64.2 Закона об Ипотечному кредиту, если иное не предусмотрено федеральным Законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной Фирмы либо средств целевого Кредита, предоставленного другим Юр. лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право Ренты такого земельного участка считается находящимся в Обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности Кредитора на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного Соглашения (Соглашения Кредита с условием о целевом использовании) с приложением указанного Соглашения.

Иными словами, данная норма Закона об Ипотечному кредиту означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта Недвижимого имущества за счет средств целевого Кредита или Займа, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в Обеспечении долга с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема Обеспечения долга. Банк выдает Займ, потом заключается Договор об Ипотечному кредиту земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект Недвижимого имущества не будет обременен Ипотечным кредитом.

Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной Фирмы либо средств целевого Кредита, предоставленного другим Юр. лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в Обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности Кредитора на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об Ипотечному кредиту). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного Соглашения с привлечением кредитных средств Банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом Ипотечного кредита. Поэтому квартира становится обремененной Ипотечным кредитом только после регистрации права собственности.

Продажа в Займ.

Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в Займ, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в Обеспечении долга у Продавца с момента его передачи Покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по Оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды Недвижимого имущества, которые могут быть предметом куплипродажи. В данном случае Ипотека в отношении Недвижимого имущества возникает, если Продавец (он же Заемщик) продает объект Недвижимости в Займ, в том числе в рассрочку, Покупателю.

Рента.

В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату Аренды земельного участка или другого Недвижимости получатель Аренды в обеспечение обязательства плательщика Аренды приобретает право Обеспечения долга на это имущество. При этом Договор Аренды, предусматривающий отчуждение Недвижимости под выплату Аренды, подлежит государственной регистрации. По договору Аренды одна сторона (получатель Аренды) передает другой стороне (плательщику Аренды) в собственность имущество, а плательщик Аренды обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор Аренды зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного Соглашения собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника Недвижимого имущества).

Одним из видов Соглашения Аренды является Договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это Договор, по которому получатель Аренды — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную Недвижимость в собственность плательщика Аренды, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лидоговору. Обязанность плательщика Аренды по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае Ипотека прекращается в связи со смертью получателя Аренды. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об Ипотечному кредиту с приложением свидетельства о смерти получателя Аренды.

Обеспечение долга имущественных прав.

Согласно пункту 1 ст. 58 Закона России от 29.05.1992 № 2872-1 «О Обеспечении долга» (далее — Закон о Обеспечении долга), если при Обеспечении долга имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного Обеспечением долга, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом Обеспечения долга. Например, при Обеспечении долга права требования квартиры по инвестиционному договору.

Ипотека в силу Соглашения

Ипотека в силу Соглашения (она же «договорная Ипотека») представляет собой Ипотеку, которая возникает на основании Соглашения об Ипотечному кредиту (Обеспечении долга Недвижимого имущества).

Согласно статье 1 Закона об Ипотечному кредиту по договору о Обеспечении долга Недвижимости (договору об Ипотечному кредиту) одна сторона — залогодержатель, являющийся Заемщиком по обязательству, обеспеченному Ипотечным кредитом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из Стоимости заложенного Недвижимости другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими Заемщиками залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным Законом. Право Обеспечения долга заключается в праве Заемщика (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного Обеспечением долга, Продажи заложенного имущества с Торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате Продажи объекта Недвижимости.

Договор об Ипотечному кредиту не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору Кредита, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное Ипотечным кредитом обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено Обеспечением долга Недвижимого имущества по договору об Ипотечному кредиту (Обеспечении долга Недвижимого имущества), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным).

Основным отличием законной Ипотечного кредита от договорной является то обстоятельство, что при договорной Ипотечному кредиту не меняется собственник объекта Недвижимого имущества, а Ипотека возникает на основании Соглашения об Ипотечному кредиту. Договор об Ипотечному кредиту может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об Ипотечному кредиту.

В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение Займа по кредитному договору) прекращается и Ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному Ипотечным кредитом, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Требования, обеспечиваемые Ипотечным кредитом

Согласно статье 3 Закона об Ипотечному кредиту она обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы Долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому Ипотечным кредитом обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об Ипотечному кредиту. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного Соглашения или Соглашения Кредита с условием выплаты Процентов, обеспечивает также уплату Заемщику (заимодавцу) причитающихся ему Процентов за пользование Ссудой (заемными средствами). Требования, обеспечиваемые Ипотечным кредитом, — это обязательства должника, исполнение которых обеспечено Обеспечением долга недвижимого имущество (Ипотечным кредитом). Если договором не предусмотрено иное, Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного Ипотечным кредитом обязательства, в виде Процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным Ипотечным кредитом обязательством либо федеральным Законом, в возмещение судебных Расходов и иных Издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение Издержек по реализации заложенного имуществдоговорудоговором не предусмотрено иное, Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объдоговоромй они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об Ипотечному кредиту указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных Ипотечным кредитом, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными Ипотечным кредитом. Исключение составляют уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных Расходов и иных Издержек, договором обращением взыскания на заложенное имущество, сумм, причитающихся ему в возмещение Издержек по реализации заложенного имущества, Издержек за счет заложенного имущества, если залогодержатель в соответствии с условиями Соглашения об Ипотечному кредиту или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести Расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным Платежам. Следовательно, Ипотека обеспечивает не только возврат взятого Займа, но и уплату Процентов по нему. Кдоговором, если в Процессе погашения Займа были допущены просрочки внесения Платежей и Банк начислил штраф или пеню, то Ипотека обеспечивает их возврат. Таким образом, при обрдоговорезыскания на объект Недвижимости при неисполнении основного обязательства (например, Договор Кредита) и последующей Продаже Недвижимого имущества с Торгов вырученные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы Кредита, так и Процентов по займу, пеней, Штрафов, Издержек по обращению взыскания. Следовательно, при заключении основного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться Ипотечным кредитом, необходимо внимательно изучить все условия Договора. Особое внимание при заключении Договора, исполнение которой будет обеспечиваться Ипотечным кредитом, необходимо уделить сумме основного обязательства и порядку его погашения, порядку начисления и погашения Процентов по основному обязательству (например, Проценты для пользования Ссудой), случаям, в которых начисляются штрафные санкции и пени, порядку уплаты Штрафов и пеней. Чтобы избежать возможных штрафных санкций, исполнять основное обязательство необходимо в порядке и Сроки, предусмотренные основным договором.

Имущество, которое может быть предметом Ипотечного кредита

Имущество, которое может быть предметом Ипотечного кредита, определено в статье 5 Закона об Ипотечному кредиту. Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на Недвижимое имущество и сделок с ним. Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Закон об Ипотечному кредиту в статье 5 также определяет перечень объектное Недвижимого имущества, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ:

-земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об Ипотечному кредиту;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное Недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Закон об Ипотечному кредиту устанавливает запрет на Ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 Закона об Ипотечному кредиту. Предметом Обеспечения долга по договору об Ипотечному кредиту могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата Займа, предоставленного кредитной Компанией на обустройство Данных земельных участков (п. 1 ст. 62.1 Закона об Ипотечному кредиту), части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов России и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть, что перечень видов Недвижимости, которое может быть предметом Ипотечного кредита, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к Недвижимого имущества может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим градоговору законодательством к Недвижимому имуществу отнесены Предприятия как имущественный комплекс, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 336 ГК РФ предметом Обеспечения долга может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. В основных положениях Закона об Ипотечному кредиту предусмотрено, что Ипотека может быть установлена на любое Недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт б ст. 340 ГК РФ допускает Обеспечение долга вещей, в том числе недвижимых, которые залогодатель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в Обеспечение долга указанных объектов, а также договоров банковской Займа под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате Займа и неуплате Процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.

Предмет Ипотечного кредита не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Это правило является императивным, то есть не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 Закона об Ипотечному кредиту. Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 ст. 5 Закона об Ипотечному кредиту вещь, являющаяся предметом Ипотечного кредита, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом Ипотечного кредита (п. 4 ст. 5 Закона об Ипотечному кредиту).

Оценка Платежеспособности Кредитора (андеррайтинг)

(Правила оценки Платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы Займа)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного Ипотеки, то есть расчет суммы Займа, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный Профит и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному Брокеру (её проводит Андеррайтер брокерской Фирмы) перед заключением Соглашения на оказание услуг, а также в Банке (проводят кредитные Analysti Банка) при рассмотрении заявления на выдачу Ипотеки.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в Банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент	Описание
П/Д	Платеж/Профит	отношение Платежей по Ссуде к Выгоде Кредитора за соответствующий Период
О/Д	Обязательства/Профит	отношение обязательных Издержек Кредитора к общему совокупному учитываемому Выгоде
К/З	Займ/Обеспечение долга	отношение суммы запрашиваемого Займа к Стоимости приобретаемого имущества
К/Л	Займ/Ликвидационная Стоимость	отношение суммы предоставляемого Займа к минимальной Цене Продажи Недвижимости

Эти коэффициенты разрабатывались Банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских Стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину Платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи Ипотеки. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения Выгоды и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного Банка и размеров средней Оплаты труда.

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой Займа. Одним из основных факторов, влияющих на сумму Займа, является Профит и способ его подтверждения. Многие Банки понимают, что не все Доходы потенциальных Кредиторов полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о Выгодах свободной формы или на бланке кредитной Фирмы, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми Затратами либо анализом Доходов Фирмы для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым Банком в отдельном порядке. Для сокращения Срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом Банка Брокер обычно знает все правила и предпочтения Андеррайтеров Банка, и сводит к минимуму время их Работы над кредитным делом.

Особенности Ипотеки

Займ выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по Ипотеке ниже, чем по другим кредитным продуктам Банков. Кредитор Ипотеки должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть Стоимости Недвижимого имущества, приобретаемой на средства Ипотеки (хотя в некоторых Банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и Процент по Ссуде и варьируется 0 % до 70 % Стоимости ипотечной Недвижимого имущества. Банк выдвигает к Кредитору Ипотеки ряд специальных требований: о подтверждении Выгоды, о наличии непрерывного стажа Работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные Фирмы, которые обеспечивают безопасность Договора. Погашение Ипотеки осуществляется, как правило, равными ежемесячными Платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма Займа, p — Процентная ставка за Период в долях, n — количество периодов.

Ставка процентаef="http://investments.com/">

Налоговые льготы в Российской Федерации

В Российской Федерации действует Закон (Налоговый Кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных Процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить Кредитором данный вычет:

-Если у Кредитора единственное место Работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту Работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный Налог до тех пор пока данное право не будет использовано.

-В налоговом Периоде перечислять все Налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные Налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Основного Закона государства РФ положения других федеральных Законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение Недвижимого имущества своим несовершеннолетним детям.

По последним Данным, 11 % Кредиторов на Рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои обязательства по выплате.

Договор об Ипотечному кредиту

Основная задача Государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование Процесса с целью снижения финансовых Рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное Финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень Доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

-долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

-кредитование жилищного строительства;

-государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных субсидий).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

-совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

-осуществление мер по снижению Рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для Банков;

-создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции Вторичного рынка ипотечных Кредитов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня Ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

-принятие дополнительных мер по поощрению участия Банком в ипотечном кредитовании, например по привлечению Банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

-оказание помощи семьям со средним и низкими Выгодами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на Оплату первоначального взноса при использовании ими Ипотеки на приобретение жилья;

-поощрение организаций и Предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, Пенсионных фондов), вкладывать свои средства в Ценные бумаги, обеспеченными ценными Ссудами.

кризис. Кто кого..." height="826" src="/pictures/investments/img232240_2-2_Ipoteka_krizis_Kto_kogo.jpg" title="2.2 Ипотека - кризис. Кто кого..." width="553" />

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с Недвижимостью, являются: Конституция России, Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на Недвижимое имущество и Договора с ним», «О Обеспечении долга», «Об Ипотечному кредиту (Обеспечении долга Недвижимого имущества)», «Об основах федеральное жилищной Политики», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об Фирмы страхового дела в России», «Об оценочной деятельности»; указы Президента РФ «О жилищных Займах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России» и «Об утверждении правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны России, федеральными органами исполнительной Власти, в которых федеральным Законом предусмотрена военная служба», другим нормативные акты.

Договор об Ипотечному кредиту заключается с соблюдением общих правил Гражданского Кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального Закона «Об Ипотечному кредиту (Обеспечении долга Недвижимого имущества)».

В договоре об Ипотечному кредиту должны быть указаны:

-предмет Ипотечного кредита, его оценка и существо;

-размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого Ипотечным кредитом;

-право, в силу которого имущество, являющееся предметом Ипотечного кредита, принадлежит залогодателю;

-наименование органа государственной регистрации прав на Недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

-Если предметов Ипотечного кредита является принадлежащее залогодателю право Ренты, арендованное имущество должно быть определено в договоре об Ипотечному кредиту так же, как если бы оно само являлось предметом Ипотечного кредита. Кроме того, должен быть указан срок Ренты.

По договору об Ипотечному кредиту одна сторона (залогодержатель), являющаяся Заемщиком по обязательству, обеспеченному Ипотечным кредитом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требдоговоре должнику по этому обязательству из Стоимости заложенного Недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими Заемщиками залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным Законом (ч. 1. Ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному Ипотечным кредитом, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена Ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К Обеспечению долга Недвижимости применяются правила о Обеспечении долга, возникающем в силу Соглашения об Ипотечному кредиту, если федеральным Законом не установлено иное.

Обязательства, обеспечиваемые Ипотечным кредитом, подлежат бухгалтерскому учету Заемщиком и должником, если они являются Юр. лицами, в порядке, установленном законодательством России о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной договорулга по кредитному договору или иному обеспечиваемому Ипотечным кредитом обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного Соглашения или Соглашения Кредита с условием выплату Процентов, обеспечивает также уплату Заемщику (заимодавцу) причитающихся ему Процентов за пользование Ссудой (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, прдоговорухся ему:

-в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного Ипотечным кредитом обязательства;

-в виде Процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным Ипотечным кредитом обязательством либо федеральным Законом;

-в возмещение судебных Расходов и иных Издержек,договоруых обращением взыскания на заложенное имущество;

-в возмещение Издержек по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель в соответствии с условиями Соглашения об Ипотечному кредиту или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести Расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным Платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых Издержек обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об Ипотечному кредиту в соответствии с ч.1. ст. 130 Гражданского Кодекса РФ может быть заложено следующее Недвижимое имущество:

-земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с Законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов России и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

-Предприятия, а также здания, сооружения и иное Недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается Ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным Законом не может быть обрадоговорускание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным Законом порядке предусмотрена обязательная Приватизация либо Приватизация которого запрещена. Если предметом Ипотечного кредита является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для Ипотечного кредита этого имущества.

Решения о Обеспечении долга Недвижимости, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право Ренты может быть предметом Ипотечного кредита с согласия арендодателя, если федеральным Законом или договором Ренты не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 Гражданского Кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Обеспечение долга Недвижимости не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об Ипотечному кредиту, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) Аукционе, Тендере или иным образом в Процессе Приватизации имущества, являющегося предметом данного Обеспечения долга.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), Ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на этдоговороми ее Продаже применяются правила ст. 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращедоговорускания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета Ипотечного кредита определяется в соответствии с законодательством России по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При Ипотечному кредиту государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным Законом, или в определенном порядке.

Стороны Соглашения об Ипотечному кредиту могут поручить оценку предмета Ипотечного кредита независимой профессиональной Фирмы.

Обязательство, обеспечиваемое Ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об Ипотечному кредиту с указанием его суммы, основания возникновения и Срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого Соглашения, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого Ипотечным кредитом обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об Ипотечному кредиту должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое Ипотечным кредитом обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об Ипотечному кредиту должны быть указаны Сроки (периодичность) соответствуюсоглашениюей) и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об Ипотечному кредиту подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации Соглашения об Ипотечному кредиту влечет за собой его недействительность. Такой Договор считается ничтожным.

Договор об Ипотечному кредиту считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

капитал ипотека" height="376" src="/pictures/investments/img232247_2-9_Materinskiy_kapital_ipoteka.jpg" tiдоговоре Материнский капитал ипотека" width="500" />

На данный момент возникает очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об ипотечному кредиту», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, примедоговореормы закона. Все это потребовало со стороны законоприменяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражндоговоре РФ №90 «Обзор практики рассмотрения Третейскими судами споров, связанных с договором об ипотечному кредиту». В качестве примера приведем ст. 1 из данного информационного письма:

«Если предметом ипотечного кредита являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Заемщик предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного займа и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотечному кредиту в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед заемщиком по кредитному договору.

Третейский суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом соглашения об ипотечному кредиту являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотечного кредита данный объект былдоговором и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотечного кредита, названный в договоре об ипотечному кредиту, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой договоруи в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотечного кредита отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимого имущества, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотечного кредита.

Изменение предмета ипотечного кредита в период действия договоренности об ипотечному кредиту не означает ни физической, ни юридической гибели предмета обеспечения долга, которая по смыслу подпункта 3 части 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российско1 федерации (далее ГК РФ, кодекс) влечет прекращение обеспечения долга. Ни кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)» (далее закон об ипотечному кредиту) не требуют для сохранения силы концессии об ипотечному кредиту внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотечного кредита и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 закона об ипотечному кредиту при предоставлении ссуды или целевого кредита для сооружения жилого дома договором об ипотечному кредиту может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотечному кредиту, предметов которого являлось строящееся жилое здание, бездоговорея в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотечного кредита и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации сделки об ипотечному кредиту объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письмо рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями.

Обеспечение прав по договору об ипотечному кредиту

При включении договора об ипотечному кредиту в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотечным кредитом обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого соглашения должны быть соблюдены требования, установленные для договоренности об ипотечному кредиту.

При заключении концессии об ипотечному кредиту залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации сделки правах третьих лиц на предмет ипотечного кредита (правах обеспечения долга, пожизненного пользования, ренты, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного обеспеченного ипотечным кредитом обязательства либо изменения условий соглашения об ипотечному кредиту.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству и по договору об ипотечному кредиту могут быть удостоверены заклада. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

-право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотечным кредитом имущества, указанного в договоре об ипотечному кредиту, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

-право обеспечения долга на указанное в договоре об ипотечному кредиту имущество.

Обязанными по заклада лицами являются должник по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству и залогодадоговорукладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотечного кредита, после государственной регистрации ипотечного кредита. Передача прав по заклада осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца заклада) и передачи заклада этому лицу.

В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по заклада. Передаточные надписи на заклада, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Передаточная надпись долдоговоре подписана указанным в заклада лицом, названным в предыдущей передаточной надписи.

Передача прав по заклада другому лицу означдоговоредачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству.

Законному владельцу заклада принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права заемщика по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев заклада.

Владелец заклада считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем заклада, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец заклада, приобретая ее, знал или должен знать.

Надписи на заклада, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с ч. 2 ст. 313 Гражданского кодекса РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотечным кредитом обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по заклада. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец заклада вправе заключить соглашение, предусматривающее:

-такое изменение предмета ипотечного кредита, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотечному кредиту имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

-такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договоренности и обеспеченных по данному договору об ипотечному кредиту, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотечным кредитом ранее.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и государственная регистрация ипотечного кредита осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотечного кредита.

Государственная регистрация ипотечного кредита осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотечного кредита должны быть представлены:

-Договор об ипотечному кредиту и его нотариально удостоверенная копия;

-документы, названные в договоре об ипотечному кредиту в качестве приложений;

-доказательства уплаты регистрационного сбора;

-документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотечным кредитом обязательства.

Если в договоре об ипотечному кредиту указано, что права залогодержателя удостоверяются заклада, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотечного кредита, предоставляются также следующие документы:

закладная и ее копия;

-документы, названные в заклада в качестве приложений, и их копии.

ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрадоговорументов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотечного кредита.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотечному кредиту. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия концессии об ипотечному кредиту, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотечному кредиту, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, елдоговорене предусмотрено договором об ипотечному кредиту.

Если договором об ипотечному кредиту не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотечного кредита. Кроме того, если договором об ипотечному кредиту не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотечному кредиту, в сроки, удоговорунные федеральным законом, иными правовыми актами России (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотечному кредиту, осуществляется в соответствии с условиями этого сделки.

При отсутствии в договоре об ипотечному кредиту иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховдоговорувой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышадоговором обеспеченного ипотечным кредитом обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других заемщиков залогодателя и лиц, в чью пользу осудоговором страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогоддоговору лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произодоговоромичинам, за которые он отвечает.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие,договоруие и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотечному кредиту. Это право принадлежит залогодержателю и втом случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не договоруоздавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владоговореторых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано договору не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотечному кредиту, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотечным кредитом обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечным кредитом обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

Залогодержатель не может осуществить данные права, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого договора.

Имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в обеспечение долга в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотечного кредита.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотечному кредиту того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего соглашения об ипотечному кредиту.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотечному кредиту другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотечному кредиту, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениями с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав договоруа путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотечному кредиту другому лицу действительная, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотечному кредиту означает и уступку прав по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству.

Уступка прав по договору об ипотечному кредиту в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Уступка прав по договору об ипотечному кредиту или обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, права которых удостоверены заклада, не допускается. При совершении такой договора она признается ничтожной.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственникдоговорамиа, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. договор об ипотечному кредиту предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. ипотека индивидуальных и многоквартирныдоговоруи квартир, находящихся в госудадоговором или муниципальной собственности не допускается.

Гостиницдоговоруотдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотечного кредита на общих основаниях. Правила, установленные для ипотечного кредита жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотечного кредита является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотечному кредиту соответственно применяются правила Федерального закона «Об ипотечному кредиту» об ипотечному кредиту жилого додоговоруртиры.

ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних гражддоговоруниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством России для совершения сделок с имуществом подопечных.

договору="center">

При ипотечному кредиту квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с ч.1. ст. 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении займа для сооружения жилого дома договором об ипотечному кредиту может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет ссуды банка или иной кредитной фирмы в собственность, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации договоренности купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному обеспечению долга являются банк или иная кредитная компания, предоставившие займ на покупку жилого дома или квартиры.

К обеспечению долга жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о обеспечении долга недвижимости, возникающем в силу концессии.

Особенности ипотечного кредита для военнослужащих

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

законодательство России о жилищном обеспечении военнослужащихдоговоромется на основного Закона государства России, общепризнанных принципах и нормах международного права, международных договорах России и состоит из Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», других федеральных законов, а также издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов России.

Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В данном Федеральном законе даны определения следующих основных понятий:

-накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее - накопительно-ипотечная система) - совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение;

-участники накопительно-ипотечной системы (далее также - участники) - военнослужащие - граждане России, проходившие военную службу по контракту и включенные в реестр участников;

-реестр участников - перечень участников накопительно-договорах системы, формируемой федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в порядке, установленном Правительством России;

-накопительный взнос - денежные средства, выделяемые из федерального бюджета и учитываемые на именном накопительном счете участника;

-уполномоченный федеральный орган - федеральный орган исполнительной власти, обеспечивающий функционирование накопительно-ипотечной системы в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-накопления для жилищного обеспечения - совокупность средств, включающих:

накопительные взносы, поступившие в уполномоченный федеральный орган и не переданные в доверительное управление управляющим компаниям;

редства, переданные в доверительное управление управляющим компаниям, уполномоченным федеральным органом в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», включая доходы от инвестирования указанных средств;

средства, поступившие в уполномоченный федеральный орган от управляющих компаний или по иным предусмотренным Федеральным законом основаниям, но не направленные на целевое использование накоплений для жилищного обесконтрактучастниками;

-именной накопительный счет участника - форма аналитического учета, включающая в себя совокупность сведений о накопительный взносах, поступающих из федерального бюджета, о профите от инвестирования этих средств, о задолженности и об обеспеченных обеспечением долга обязательствах участника накопительно-ипотечной системы перед уполномоченным федеральным органом, а также сведения об участнике;

-целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и в установленных настоящим Федеральным законом случаях безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом для приобретения жилого помещения или жилых помещений под обеспечение долга приобретаемых жилых помещений или жилого помещения, погашения первоначального взноса при получении ипотеки (кредита) и (или) погашения обязательств по ипотеке (займу);

-расчетный суммарный взнос - накопительные взносы, поступающие из федерального бюджета и учитываемые на именном накопительном счете участника за период военной службы участника накопительно-ипотечной системы до наступления установленного федеральным законом предельного возврата пребывания его на военной службе, соответствующего присвоенному воинскому званию (без учета выгоды от инвестирования);

-индексный инвестиционный фонд - инвестиционный фонд, средства которого инвестируются в ценные бумаги в соответствии с заявленным инвестиционными индексом;

-инвестиционный портфель - активы (денежные средства и ценные бумаги), сформированные за счет средств, переданных уполномоченным федеральным органом в доверительное управление одной управляющей организации;

-совокупный инвестиционный портфель - совокупность активов (денежных средств и ценных бумаг), находящихся в доверительном управлении всех управляющих компаний в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-инвестиционный мандат - перечень видов активов, которые управляющие фирмы могут включать в инвестиционную декларацию при подаче документов на участие в аукционе на заключение договоров доверительного управления;

-доходы от инвестирования - дивиденды и проценты (профит) по ценным бумагам и банковским депозитам, другие виды доходов от операций по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, чистый результат от реализации активов, финансовый результат, отражающий изменение рыночной стоимости инвестиционного портфеля.

компания накопительно-ипотечной системы

Реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством:

-формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;

-предоставления целевого жилищного кредита;

-выплаты по решению федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующему федеральному органу исполнительной власти, договоров и в порядке, которые устанавливаются Правительством России, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее - общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет (без учета наживы от инвестирования).

Выплата денежных средств по решению федерального органа исполнительной власти, в которой федеральным законом предусмотрена военная служба, производится нуждающимся в улучшении жилищных условий:

-участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в п. 2 ст. 10 Федерального закона «О накпоительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», при общей продолжительности военной службы от десяти до двадцати лет;

-членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона.

Выплаты денежных средств производятся федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, в трехмесячный срок, начиная со дня поступления в соответствующий федеральный орган исполнительной власти заявления в письменной форме от участника накопительно-ипотечной системы или членов его семьи с просьбой о получении выплату.

Согласно ст. 5 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» накопления для жилищного обеспечения формируются за счет следующих источников:

-учитываемые на именных накопительных счетах участников накопительные взносы за счет средств федерального бюджета;

-доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения;

-иные не запрещенные законодательством России поступления.

Размер накопительного взноса на одного участника устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития России на очередной год.

Накопительные взносы, перечисляемые ежеквартально из федерального бюджета на одного участника накопительно-ипотечной системы, учитываются на именном накопительном счете участника в течение всего периода его военной службы.

Учет накопительных взносов на именных накопительных счетах участников осуществляется на основании сведений об участниках накопительно-ипотечной системы, представляемых в уполномоченный федеральный орган федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба.

Учет накопительных взносов на именном накопительном счете участника начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем открытия этого счета, и прекращается со дня закрытия этого счета.

Накопления для жилищного обеспечения являются собственностью России, не подлежат изъятию в бюджет какого-либо уровня, не могут являться предметом обеспечения долга или иного обеспечения обязательств собственника указанных накоплений и субъектов отношений по их формированию и инвестированию.

Субъектами отношений по формированию и инвестированию накоплений для жилищного обеспечения являются федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, уполномоченный федеральный орган, специализированный депозитарий, управляющие организации, кредитные компании и брокеры.

Федеральные органы исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба:

-формируют, ведут реестр участников и представляют в уполномоченный федеральный орган сведения об участниках накопительно-ипотечной системы, необходимые для ведения их именных накопительных счетов, с учетом требований законодательства России о государственной тайне;

-сообщают в уполномоченный федеральный орган о переходе участника накопительно-ипотечной системы в другой федеральный орган исполнительной власти для прохождения военной службы;

-представляют в федеральный орган исполнительной власти в области финансов и уполномоченный федеральный орган сведения о количестве участников накопительно-ипотечной системы для формирования бюджетной проектировки на соответствующий год;

-сверяют сведения, отраженные в реестре участников, совместно с уполномоченным федеральным органом;

-получают в уполномоченном федеральном органе сведения об именных накопительных счетах участников;

-информируют в письменной форме участников накопительно-ипотечной системы о включении их в эту систему и об исключении их из нее;

-в случаях, установленных п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», принимают решение о выплате денежных средств на приобретение жилья участникам накопительно-ипотечной системы или членам их семей и выплачивают указанные денежные средства;

-проводят информационно-разъяснительную работу о накопительно-ипотечной системе.

Общественный контроль за инвестирование накоплений для жилищного обеспечения осуществляется Советом по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения (далее Совет) в соответствии с положением, утвержденным Правительством России. Персональный состав Совета формируется из представителей саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка ценных бумаг, иных общественных организаций и федеральный органов исполнительной власти. В состав Совета не могут входить лица, в силу своих профессиональных обязанностей непосредственно принимающие решения об инвестировании накоплений для жилищного обеспечения. Члены Совета осуществляют свою деятельность на безвозмездной основе. Совет имеет право запрашивать полномочный федеральный орган об информации о деятельности по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, в том числе отчетность субъектов отношений по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения, а также аудиторские отчеты и аудиторские заключения по указанной отчетности. В случае выявления фактов правонарушений в области инвестирования и использования накоплений для жилищного обеспечения соответствующие предложения направляются Советом в уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по нормативно-правовому регулированию, и уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по государственному контролю (надзору) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения, федеральный орган исполнительной власти в области финансовых рынков, иные федеральные органы исполнительной власти, их территориальные органы и правоохранительные органы в соответствии с их компетенцией для решения вопросов о привлечении правонарушителей к ответственности, предусмотренной законодательством России.

Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе

К участникам накопительно-ипотечной системы относятся следующие военнослужащие:

-лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

-офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы, начиная с 1 января 2005 г.;

-прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит три года, начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

-сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г., изъявившие желание стать участниками накопительно-ипотечной системы.

Основание для включения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в реестр участников является:

-для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования и заключивших первый контракт в прохождении военной службы после 1 января 2005 г. - получение первого воинского звания офицера;

-для офицеров, призванных на военную службу из запаса или поступивших в добровольном порядке на военную службу из запаса, - заключение первого контракта о прохождении военной службы;-для прапорщиков и мичманов, заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г., - общая продолжительность их военной службы по контракту три года;

-для сержантов и старшин, солдат и матросовконтрактьменной форме обращение об их включении в реестр участников;

-для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессконтрактуо образования, начиная с 1 января 2005 г. и заключивших первый контракт о прохождении военной службы дконтрактыя 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников;

-для прапорщиков и мичманов, общая продолжительность военной службы которых составконтрактода с 1 января 2005 года, если они заключили первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников.

Основание для исключения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, из реестра участниконтрактатся:

-увольнение его с военной службы;

-исклконтрактго из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в устаконтракту порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

В случае перевода военнослужащего из одного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в другой федеральный орган исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена воеконтрактжба, сведения об участнике накопительно-ипотечной системы должны быть переданы в реестр участников того федерального органа исполнительной власти, в который военнослужащий переведен для дальнейшего прохождения военной службы.

О включении военнослужащего в реестр участников контрактрытии именного накопительного счета участника или об исключении его из реестра участников и о закрытии именного накопительного счета участника, военнослужащий уведомляется в письменной форме Федеральным органом исполнительной власти. Основанием же возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является:

-общая продолжительность военной службы двадцать лет и более;

-увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией негодным или ограниченно годным к военной службе; в) в связи с организационно-штатными мероприятиями; г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством России о воинской обязанности и военной службе;

-исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

Участник накопительно-ипотечной системы имеет право:

-приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения за счет средств, накопленных на именном накопительном счете участника, и дополнительных денежных средств после возникновения права на их использованием;

-приобрести в собственность жилое помещение или жилые помещения с использованием целевого жилищного ссуды и (или) ипотеки (кредита) в порядке и на условиях, которые определены ст. 14 и 15 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

-ежегодно получать в федеральном органе исполнительной власти, в котором проходит военную службу, сведения о средствах, учтенных на его именном накопительном счете;

-использовать средства в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на его именном накопительном счете, для погашения ранее полученного целевого жилищного ссуды;

-использовать средства, накопленные на его именном накопительном счете, в случаях, предусмотренных ст. 10 указанного Федерального закона, для улучшения жилищных условий или иных целей.

Участник накопительно-ипотечной системы обязан:

-возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

-уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы.

Использование участником денежных средств в размере накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего.

В случае исключения участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим члены его семьи имеют право на целевое использование средств, учтенных на именном накопительном счете участника, и денежных средств. При этом именной накопительный счет участника закрывается. Согласно Федеральному закону «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» к членам семьи военнослужащих относятся: супруга или супруг; несовершеннолетние дети; дети старше восемнадцати лет, ставшие инвалидами до достижения или возраста восемнадцати лет; дети в возрасте до двадцати трех лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находящиеся на иждивении военнослужащего.

Целевой жилищный заем, полученный участником накопительно-ипотечной системы, исключенным из списков воинской части по основаниям, указанным в ч. 1. Ст. 12 указанного Федерального закона, засчитывается в счет обязательств государства перед участником и не подлежит возврату членами его семьи.

Основанием для открытия именного накопительного счета участника является внесение сведений о нем в реестр участников. После увольнения участника накопительно-ипотечной системы с военной службы именной накопительный счет участника закрывается и его участие в накопительно-ипотечной системе прекращается. Порядок использования накопленных средств после закрытия именного накопительного счета участника определяется Правительством России. В случае приобретения участником накопительно-ипотечной системы жилья в период прохождения военной службы за счет части накоплений с использованием целевого жилищного кредита и погашения указанного ссуды при увольнении участника по решению федерального органа исполнительной власти, в котором он проходил военную службы, об исключении участника из реестра участников и на основании его рапорта (заявления) уполномоченный федеральный орган обеспечивает предоставление участнику остатков денежных накоплений и закрывает именной накопительный счет участника. В случае, если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы общая продолжительность военной службы не составила двадцати лет или при увольнении военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого менее десяти лет, его именной накопительный счет закрывается, а сумма накопленных взносов и иных учтенных на именном накопительном счете участника поступлений подлежит возврату в федеральный бюджет.

Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения

Государственное регулирование в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», иными федеральными законами, постановлениями Правительства России, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти в пределах их компетенции. государственный контроль (надзор) в указанной сфере осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. государственный контроль (надзор) за целевым использованием бюджетных ассигнований и накоплений для жилищного обеспечения осуществляется в соответствии с законодательством России. государственный контроль (надзор) за соблюдением управляющими компаниями, специализированным депозитарием и брокерами требований Федерального закона «Онакопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и иных нормативных правовых актов России, регулирующих отношения, связанные с инвестированием накоплений для жилищного обеспечения, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области финансовых рынков.

В настоящее время в целях развития Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и внедрения его в жизнь Правительством РФ принято Постановление от 21 февраля 2005 г. № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны России, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба». Так, данным Постановлением утверждены прилагаемые Правила. Настоящие Правила разработаны в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих в целях фирмы работы Министерства обороны России, федеральных органов исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба. Также Правила дают определение участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Участниками, согласно ст. 2 указанного Федерального закона, являются военнослужащие - граждане России, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр.

Что такое ипотека

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в Российской Федерации достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются ссудами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развитой системы ипотечного кредитования. Так на западе в займ покупается 80-90% жилья.

Что же такое ипотека? Этот термин “ипотека” (hypotheca) впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед заемщиком, которая обеспечивалась определенными земельными владениями. В средние века понятие ипотека вошло в европейское законодательство, тогда же, в XIII веке, стало известн6о и в Российской Федерации. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму обеспечения долга исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в нашей стране произошел не так давно, в начале 90-х годов

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много россиян, взявших займ на сумму не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимого имущества Российской Федерации. И причин такому положению вещей достаточно.

Государственная программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была создана на основе американской ипотечной системы компании Fannie Mac – крупконтрактусточника ипотечных фондов в США. Однако на отечественной почве эта система работает плохо. Прежде всего из-за дефицита финансовых средств для выкупа залоговых обязательств, неразвитости рынка акций и существования значительных рисков.

Таким образом на сегодняшний день ипотека как вид бизнеса – дело пока мало выгодное

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в займ.

Так, для получения займа заёмщик изначально должен иметь 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный профит должен быть не менее 500$ в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального профита гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного займа, его профит должен быть ещё выше. “О кредитоспособности 90% населения смешно говорить, - считает советник председателя правления банка “Первое ОВК” Янис Канестри, - а программа кредитования физ. лиц выгодна банку лишь при больших объёмах”. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении ссуды.

Это связано с трудностью оценки кредитоспособности кредитора.

Отсюда – доминанта общественного мнения; получить в банке займ невозможно.

Еще одна проблема - недостаточный по продолжительности срок предоставления займа. Средний срок, на который предоставляется займ, равняется 10 годам, ни один частный банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных ссуд, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы также влияет на развитие ипотечного кредита.

валюта кредитования. В настоящее время сто­имость квадратного метра жилья фиксируется в долла­рах США. банки предпочитают выдавать займы также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачи­вается в рублях.

Причем проценты по ссуде колеблются от 18% годовых в рублях до 15% в валюте. Не следует забывать, что ещё примерно 1,5% придется платить за 3 обязательных вида страхования. (В то время как на Западе ипотечный кредит относится к разряду долгосрочных. кредита выдаются на 15-40 лет под довольно низкий процент 1-5%).

Оренбургской области повезло больше других т.к. ипотечный рынок здесь уже существует на протяжении 10 лет.

В Оренбургской области лидером ипотечного кредитования выступает ОАО “Оренбургская ипотечно - жилищная корпорация” совместно с Оренбургским ипотечным частным банком “Русь”. На данный момент ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир в новых строящихся многоэтажных жилых домах или жилья на вторичном рынке под 15% годовых, а также на завершение строительства индивидуального жилого дома под 7-12% годовых, на срок не более 20 лет. При этом срок ссуды должен закончиться до наступления пенсионного возраста. Что касается размера займа, то он может составлять до 70% от стоимости жилья, и покупателю, соответственно, достаточно иметь всего 30% собственных средств.

Финансовый потенциал ОАО «Оренбургской ипотечно – жилищной корпорации» на 2004 год составил следующие цифры, займы частных банков на льготных условиях ~ 300 млн. руб.; федеральное финансирование – 200 млн.руб и региональное финансирование – 100 млн.руб.

Представительство ОАО "ОИЖК" по городу Бугуруслану за 6 месяцев 2003 года и январь 2004 года предоставило ипотечный кредит 21 семье сроком до 20 лет. Сумма взятого ссуды колеблется от 100 до 310 тысяч рублей.

Кроме того в Бугуруслане производится выдача ипотек на базе администрации, по средствам субсидирования из местного бюджета на льготных условиях. Таким образом на бугурусланском рынке ипотек сформировалась конкурентная среда, что свидетельствует о его согодняшнем развитии и больших перспективах на будущее.

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства Российской Федерации и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных займов, доступных для граждан-заемщиков.

финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными выгодами для получения ипотек на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотеки и сокращения тем самым необходимого размера займа.

Также возможна система софинансирования – приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это на наш взгляд, повысит доступность ипотек для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

финансовые институты и фирмы;

риэлтерские, оценочные и консалтинговые организации;

агентства по ипотечному кредитованию;

страховые организации;

фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

учреждения, занимающиеся проблемами ипотечного кредита.

Большие надежды в области развития ипотечного кредита в Российской Федерации возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа – ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать займ доступным для кредитора. Первая ставка более высокая, называется “контрактной ставкой” и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по займу кредитор делает по достаточно низкой ставке, которая называется “платежной”. разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга кредитора.

Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Необходимо увеличить срок кредитования до 15-20 лет, что безусловно положительно скажется на возможности граждан получения ссуды.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотеки для населения можно добиться реальных результатов.

Возникновение и развитие ипотечного кредита как института гражданского права

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в соглашения, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение обеспечения долга связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность заемщику, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета обеспечения долга. Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и заемщиком в обязательстве, обеспеченном обеспечением долга, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых заемщик в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном обеспечением долга, заемщик “верит вещи”. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная. Если проследить историческое развитие обеспечения долга, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве же обеспечения долга едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права обеспечения долга стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким”.

ипотека в римском праве

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и обеспечение долга. Первое представляло преимуществеаккуратравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к обеспечению долга как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства. В Риме существовали три вида обеспечения долга: fiducia, pignus, hypotheca. Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде обеспечение долга представлял для заемщика более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность заемщика. “Становясь, одновременно с возникновением обеспечения долга, собственником предмета, его заемщик имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”. Должник же лишался права собственности на предмет обеспечения долга,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования заемщика, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом обеспечения долга, так как его могло уже не быть у заемщика или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с заемщик только компенсацию за вред и убытки. Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в обеспечение долга, поступал не в собственность, а во владение заемщика с обязанностью возврата после получения удовлетворения.

Однако и этот вид обеспечения долга имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что заемщик считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, заемщик не имел права продать предмет обеспечения долга с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться. Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление обеспечения долга связывалось с передачей имущества должника заемщику. Л.В. Гантовер выделял следующее:

-“как бы незначителен ни был долг, обеспеченный обеспечением долга на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”,

-“с передачей обеспечения долга заемщику, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде обеспечения долга - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков. ипотека - такая форма обеспечения долга, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. заемщик, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотечному кредиту остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

-гибели предмета обеспечения долга;

-слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

-прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен обеспечение долга.

Рецепция института ипотечного кредита правом западно-европейских стран

Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями:

во-первых, она применяется только к недвижимым вещам,

во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке. То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника заемщик подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”.

Залоговое право дореволюционной России

Развитие ипотечного кредита в Российской Федерации имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой заемщику. Первой формой обеспечения долга, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление заемщику права пользования имуществом должника за полученную последним от заемщика сумму денег, причём “заемщик имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать репатриации имущества при условии платежа долга”. Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а заемщик, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста. Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития обеспечения долга. Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием обеспечения долга оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности заемщика и развитие обеспечения долга было направлено на то, чтобы заменить это “представление о обеспечении долга вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о обеспечении долга, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.

Именно на это и были направлены многие законодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок обеспечения долга недвижимого имущества. Была устранена необходимость предавать в держание заемщика заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь. В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в Российской Федерации даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотечному кредиту. А.С. Звоницкий считает, что “в русском обеспечении долга абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”. Постепенно обеспечение долга с передачей владения и пользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”. Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нет необходимости передавать его в держание заемщика. Однако, не смотря на прогрессивность новой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности.

В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимости и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право обеспечения долга могло принадлежать в имении должника только одному заемщику. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего обеспечения долга заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и заемщика - в отношении передачи прав по заклада. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: обеспечение долга в смысле права заемщика требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”. Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту”. предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права Российской Федерации нашли своё отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава.

Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

-Одно и то же имущество могло быть отдано в обеспечение долга нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

-Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимости;

-Приобретённые залогодержателем права на взысканные кредита с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

-Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные обеспечением долга. По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением. На практике ипотечное кредитование до 1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотеки и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение займа. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества.

Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого ссуды была на 40 - 50 процентов ниже стоимости обеспечения долга, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим ссудам, а собственно займ являлся мощнейшим стимулом для инвестиций.

Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии ценных бумаг муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам. Учитывая сложившееся положение в нынешнем гражданском законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной Российской Федерации для формирования необходимого каркаса современной ипотечного кредита. Скажем, выдача ипотечной кредита не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотечного кредита, поскольку не требовала бы свободных средств.

ипотека - способ обеспечения обязательства. Концепция ипотечного кредита в российском законодательстве

Формирование законодательной основы регулирования отношений в Российской Федерации в настоящее время не завершено. До появления и ныне действующего закона России от 29 мая 1992 года “О залоге” ипотека в российском законодательстве присутствовала весьма опосредованно: отдельные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю и землепользования допускали возможность ипотечного кредита. Так, например, указом "президент России от 27 декабря 1991 года № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” крестьянским хозяйствам было предоставлено право обеспечения долга земли в банках, а банкам разрешена выдача ссуд под обеспечение долга. Аналогичная норма предусмотрена и в законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В статьях 10 и 20 указано, что граждане, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный банк и для обеспечения получаемых займов. Однако по вполне понятным причинам эта возможность так до сих пор и не стала реальностью. Последние три года ипотека активно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон России от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” установил возможность обеспечения долга недвижимого имущества в жилищной сфере и получение займа на строительство или приобретения жилья под обеспечение долга недвижимого имущества.

В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных займах, утверждённое Указом президента России от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных кредитах”, устанавливающее порядок предоставления банками ссуд на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии обеспечения долга недвижимости. Основные правила ипотечного кредита были развиты в первой части Гражданского кодекса России (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о обеспечении долга, установленные в кодексе, применяются к ипотечному кредиту в случаях, когда кодексом или законом об ипотечному кредиту не установлены иные правила. Статья 4 Федерального закона России от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой кодекса. Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством России были одобрены “Основные положения о обеспечении долга недвижимости - ипотеке”, которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотечному кредиту. 28 февраля 1996 года был подписан Указ президента России “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”, содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского кодекса.

21 июля этого года принят долгожданный Федеральный закон России №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции. И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой во втором чтении принят проект закона об ипотечному кредиту, одобренный Советом федерации, но отклонённый Президентом.

Понятие и предмет ипотечного кредита. Основания возникновения и сфера применения

Ипотечным кредитом, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “обеспечение долга земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями. В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотечным кредитом признаётся обеспечение долга здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотечному кредиту она определяется как обеспечение долга любого недвижимости.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид обеспечения долга, где предметом выступает недвижимое имущество. К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В проекте закона об ипотечному кредиту к имуществу, которое может быть предметом ипотечного кредита отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотечного кредита могут быть и права арендатора по договору ренты недвижимости, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотечному кредиту может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотечного кредита является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотечного кредита этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотечного кредита, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартдоговоругоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотечного кредита. При ипотечному кредиту квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого надоговором общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и содоговоруующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96). Основанием возникновения ипотечного кредита является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в обеспечении долга.

Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату аренды земельного участка или другого недвижимости получатель аренды в обеспечение обязательства плательщика аренды приобретает право обеспечения долга на это имущество. Плательщик аренды с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в обеспечение долга недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Сфера применения ипотечного кредита довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору кредита), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, ренты, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Содержание и форма сделки об ипотечному кредиту

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договоренности об ипотечному кредиту. Проект закона об ипотечному кредиту предлагает понятие “закладной”. В данной работе будут употребляться оба наименования. В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме концессии, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий сделки о обеспечении долга, которые признаються существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям соглашения. В договоре об ипотечному кредиту должны быть указаны предмет обеспечения долга, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотечным кредитом (п.1 ст. 339 ГК РФ). Указ №293 от 28.02.96 несколько конкретизирует этот вопрос.

Предмет ипотечного кредита определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотечному кредиту должны быть укдоговоруаво, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотечного кредита, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Оценочная стоимость предмета ипотечного кредита определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой компании оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимости. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотечным кредитом, должно быть названо в договоре об ипотечному кредиту с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотечным кредитом обязательства подлежит определению в буддоговорелжны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в заклада должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эдоговореры.

В договоре об ипотечному кредиту может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования здоговорежателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в заклада указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотечным кредитом, обязательства должника перед соглашениюателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаюдоговорепеченными ипотечным кредитом. В проекте закона достаточно подробно разработано содержание заклада.

Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать:

- слово “закладная”, включённое в название документа;

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юр. лицо, место его нахождения;

- наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юрлицо, место его нахождения;

- название кредитного договоренности или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной заклада, с указанием всех рек визитов концессии или иного обязательства;

- Данные о должнике по обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, если он не является залогодателем; - данные о других правах на это имущество (другие заклады, аренда, арест, другие обременения на момент заключения договора);

- подписи сторон. Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотечному кредиту, являются обязательными; их отсутствие в заклада ведёт к признанию соглашения недействительной. По моему мнению, целесообразно включения столь подробной регламентации содержания заклада в закон, так как важность сделки и необходимость досконального регулирования его соддоговореочевидны. Кроме того, к заклада могут быть приложены документы, определяющие условия ипотечного кредита или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.

При заключении договоренности об ипотечному кредиту залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотечного кредита правах третьих лиц на предмет ипотечного кредита. В противном случае заемщик по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий концессии об ипотечному кредиту. К существенным условиям, включаемым в договор об ипотечному кредиту относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета обеспечения долга заемщику по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотечному кредиту. В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотечному кредиту должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Однако статья 55 Основ законодательства России “О нотариате” от 11 февраля 1993года устанавливает, что договоры о обеспечении долга имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве ренты недвижимости, возможность обеспечения долга которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотечному кредиту. Заклады предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотечному кредиту закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотечного кредита. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий заклада с отметкой “копия” на каждой из них.

Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотечного кредита. Несоблюдение правил о письменной форме сделки об ипотечному кредиту, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность соглашения.

Государственная регистрация ипотечного кредита

Договор об ипотечному кредиту должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимостью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотечного кредита возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотечного кредита проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации его вещных прав на недвижимое имущество.

К заявлению прилагается договор об ипотечному кредиту вместе с указанными в договоре документами. При государственной регистрации ипотечного кредита указываются данные о залогодержателе, предмете ипотечного кредита, стоимость обеспеченного ипотечным кредитом обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотечному кредиту указывается также сумма выданного ссуды. Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотечного кредита и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Сейчас размер государственной пошлины за регистрацию ипотечного кредита для физлиц составляет 3,5 миллиона рублей. В проекте закона об ипотечному кредиту предлагается установить срок регистрации в 15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Государственная регистрация ипотечного кредита осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия- - наступившими со дня внесения записи в Единый госуддоговореый реестр прав. В государственной регистрации ипотечного кредита может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимости не допускается и если содержание договоренности или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказсоглашениемгосударственной регистрации концессии об ипотечному кредиту либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, Третейский суд. Регистрация ипотечного кредита является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации. Регистрационная запись об ипотечному кредиту погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного сделки либо на основании вступившего в силу судебного решения. Государственная регистрация ипотечного кредита может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотечному кредиту - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на заклада.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимого имущества. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000 года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в Российской Федерации существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктов недвижимого имущества и единая система регистрации прав на них необходима.

Права и обязанности сторон

Одна из особенностей ипотечного кредита заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотечного кредита в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотечного кредита плодами, продукцией и выгодами. В договоре об ипотечному кредиту не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным. С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, рентау или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотечному кредиту. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотечного кредита. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается ндоговорем износом.

Если договором об ипотечному кредиту не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом требования,

- на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- истребовать предмет ипотечного кредита из чужого незаконного владения. На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотечного кредита, если иное не предусмотрено договором. Поскольку предмет обеспечения долга остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства.

договором>Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;

- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотечного кредита; - требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотечного кредита.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, задоговоруатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых издержек. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При обеспечении долга права ренты на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре о обеспечении долга прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности. закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотечного кредита вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотечного кредита.

В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право обеспечения долга будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотечного кредита изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, обеспечение долга в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотечным кредитом. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет обеспечения долга погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета обеспечения долга допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотечному кредиту не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повредоговорередмета ипотечного кредита, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

Последующая ипотека

В соответствии со ст.21 закона “О залоге” и ст.342 ГК РФ допускается последующий обеспечение долга уже заложенного имущества в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами о обеспечении долга. Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотечному кредиту содержится развитие этой нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключён последующий договор об ипотечному кредиту, то он должен быть заключён с соблюдением этих условий.

В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотечному кредиту, последующий договор может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.

Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан договоромкаждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотечных кредитах и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнением этой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотечному кредиту есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от возмещения убдоговоруследующему залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о предшествующих ипотечных кредитах из данных о их государственной регистрации.

Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней. Очевидно, что регистрация последующей ипотечного кредита осуществляется в том же порядке, что и предшествующие ипотечного кредита, а в последующем договоре об ипотечному кредиту делаются отметки о всех регистрационных записях предшествующих ипотечных кредитов того же имущества. В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным посдоговорамипотекой, наступает раньше, чем по предшествующему договору.

В этом случае допускается одновременное обращение взыскадоговоруребованиям, обеспеченным предшествующей ипотечным кредитом.

Перемена лиц в обязательстве, обеспеченном ипотечным кредитом

Гражданскому праву известен такой институт как перемена лиц в обязательстве. ГК РФ посвящает этому главу 24 (ст.382 - 392). Перемена лиц в договоре об ипотечному кредиту производится с соблюдением общих требований Гражданского кодекса и в частности статей 355 - 356. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотечному кредиту другому лицу. Право первоначального заемщика переходит к новому заемщику в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если при уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному обеспеченному данной ипотечным кредитом обязательству залогодержатель не переуступил томдоговореу свои права по соответствующей заклада, договор ипотечного кредита прекращается и закладная утрачивает силу. Уступка залогодержателем своих прав по заклада другому лицу означает и одновременную уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотечным кредитом кредитному договору или иному основному обязательству. Она должна осуществляться путём совершения на заклада нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

В статье 389 ГК РФ установлено, что уступка требований по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой договора, если иное не установлено законом. Проект закона об ипотечному кредиту содержит лишь отсылку к ст. 389 ГК РФ. По моему мнению, достаточно однократной государственной регистрации (при заключении соглашения), ведь главныдоговоресл сводится к тому, чтобы органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, были поставлены в известность о совершённой сделке. Передоговоруа в обязательстве не изменяет его сущности, изменяется лишь лицо, в пользу которого залогодатель должен исполнить обязательство, обеспеченное ипотечным кредитом. Лицо, которому переуступлены права по заклада, становится на место залогодержателя по соответствующему договору ипотечного кредита.

договоругласно общим правилам гражданского права, закреплённым в части 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода прав заемщика к другому лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено законом или договором. Отсюда следует, что должник по кредитному договору или иному обеспеченному ипотечным кредитом обязательству, уведомлённый в пидоговору форме об уступке прав по заклада другому лицу, обязан исполнять кредитный договор или иное основное обязательство в части, неисполненной им к моменту получения уведомления, новому залогодержателю при условии предъявления им заклада с надлежаще оформленной передаточной надписью. Если должник не был письменно уведомлён о состоявшемся переходе прав заемщика другому лицу, новый заемщик несёт риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий и исполнение обязательства первоначальному залогодержателю признаётся исполнением надлежащему заемщику.

Первоначальный заемщик, уступивший требование, отвечает перед новым заемщиком за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный заемщик принял на себя поручительство за должника перед новым заемщиком (ст.390 ГК РФ).

Права залогодержателя пдоговоруельству могут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требования предшествующим заемщиком, но и на основании закона и наступления указанных в нём обстоятельств.

В первую очередь имеется в виду универсальное правопреемство в правах заемщика. данные обстоятельства имеют место придоговоруизации юрлица (кредитной фирмы, выдавшей ипотечный кредит) в форме слияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения. Права заемщика могут переходить и при исполнении обязательства должника его поручителем. К поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права заемщика по этому обязательству и права, ранее принадлежавшие заемщику как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требования заемщика.

Поручитель также вправе потребовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную заемщику, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью поручителя за должника перед его заемщиком (ст.365 ГК РФ). Если третье лицо, выступающее в качестве залогодателя и являющееся собственником либо законным владельцем предмета ипотечного кредита, исполнит до его продажи обеспеченное обеспечением долга обязательство и тем самым прекратит обращение взыскания на заложенное имущество, то все права требования заемщика в отношении должника переходят к этому лицу, исполнившему обязательство.

Проект закона об ипотечному кредиту предусматривает и такой способ перемены лиц в обязательстве, обеспеченном ипотечным кредитом, как обеспечение долга заклада. закладная может быть заложена путём передачи её другому лицу - залогодержателю заклада в обеспечение кредитного договоренности или иного обязательства между этим лицом и залогодержателем, названным в заклада, либо её иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). обеспечение долга заклада означает обеспечение долга права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотечным кредитом. При неисполнении кредитного концессии, обеспеченного обеспечением долга заклада, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя заклада уступить ему свои права по договору об ипотечному кредиту. При отказе возможен судебный перевод прав. Залогодержатель заклада при условии добровольной или судебной передачи ему прав по договору об ипотечному кредиту вправе обратить взыскание на предмет обеспечения долга в соответствии с условиями заклада и обеспеченного по ней основного обязательства. Вырученные в результате реализации предмета ипотечного кредита суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю заклада, а оставшаяся сумма передаётся залогодержателю заклада в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом.

По соглашению ипотечного залогодержателя с залогодержателем заклада на ней может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая последнему право по истечении определённого срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного её обеспечением долга обязательства. Перевод долга по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом, допускается только с согласия залогодержадоговоруspan>

В противном случае ипотека прекращается. Новый должник может выдвинуть против требования заемщика возражения, основанные на отношениях между заемщиком и первоначальным должником. Что касается формы перевода долга, то применяются правила, установленные договорунии формы уступки требования. Как отмечалось выше, во время действия сделки об ипотечному кредиту у предмета ипотечного кредита может изменится собственник или вдоговору

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотечному кредиту имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору об ипотечному кредиту, включая и те, которые не были выполнены надлежащим образам перводоговорум залогодателем, если иное не предусмотрено договором.

В Гражданском кодексе предусмотрена ситуация, когда заложенное имущество переходит в порядке правопреемссоглашениюк нескольким лицам (например при реорганизации юр. лица путём его разделения). В этом случае каждый из правопреемников первоначального залогодателя несёт вытекающие из ипотечного кредита последствия неисполнения обеспеченного ею обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Однако если предмет ипотечного кредита неделим или по иным основаниям остаётся в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотечному кредиту

Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предмет обеспечения долга. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполндоговору ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обеспечением долга обязательства. Причём взыскание накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Нельзя обращать взыскадоговоруаложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы. В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа №293 от 28.02.96 обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотечному кредиту, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд.

Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимости без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного договора залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет обеспечения долга (п.1 ст.349 ГК РФ). В.В. Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства.

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем и залогодердоговорупосле того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотечного кредита. “Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие в договоре о обеспечении долга о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства”.

Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме договора залогодержателя и залогодателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным (пдоговору5 ГК РФ).

В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого договоренности. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими залогодержателями или собственником имущества. Очевидно, что в заключении такого концессии заинтересованы обе стороны сделки об ипотечному кредиту, так как залогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должнику без лишних проволочек, а залогодатель - избежать судебных расходов. Но таких сознательных должников в природе не так уж много.

Так что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного ипотечным кредитом обязательства заемщику прямая дорога в суд.

Нормы ГК РФ сущестдоговоременили порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 закона РФ “О залоге” допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском, так как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований залогодержателя, их основательности и наличия возможностей погашения долга без обращения взыскания на заложенное имущество не производится. В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет обеспечения долга может быть обращено исключительно по решению суда. Во-первых, это случаи, когда для заключения соглашения об ипотечному кредиту требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Во-вторых, когда предметом обеспечения долга является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотечному кредиту.

В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно. Исходя из смысла статей 246 - 247 ГК РФ если предметом ипотечного кредита является имущество, находящееся в общей собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на такое имущество также может быть обращено только по решению суда.

Согласно п.4 Указа №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на долю в общем имуществе заемщик вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом же доме. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем обеспечении долга и распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполнении обязательства.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотечным кредитом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Законом предусмотрен случай когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотечным кредитом, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных обеспечением долга.

Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования заемщиков, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его стоимость. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество - по решению суда или по соглашению сторон - предмет обеспечения долга должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен порядок заключения договоров на торгах и регулируется их фирма и проведение.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путём продажи с продаж с молотка в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с аукционов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному обеспечением долга этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков заемщика и неустойки. В.В. Витрянский считает, что эта норма рассчитана на те случаи, когда предметом обеспечения долга является единственная квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю предоставляется шанс расплатится с залогодержателем по долгам и сохранить своё имущество.

Однако согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому липреимуществомя основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению (эта же норма предусмотрена и в проекте закона об ипотечному кредиту). В этом случае между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и залогодателем и членами его семьи должен заключаться договор ренты жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Практика показывает, что иногда предметом обеспечения долга становится имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным листам, в частности, жилой дом, принадлежащий лицу, основным занятием котордоговоровтся сельское хозяйство. При обращении взыскания на жилой дом или квартиру собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотечному кредиту был заключён в обеспечение займа на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры, за счет которого залогодатель прибрёл жильё. Таким образом ипотека квартиры, которая является единственным жильём залогодателя, фактически запрещена (подробнее об этой проблеме - в параграфе 11).

В обязательном порядке, в соответствии с ч.3 п.13 Указа №293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения. Действие нормы, установленной в п.2 ст.350 ГК РФ, ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишён возможности удовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю. Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, обращается ли взыскание на предмет ипотечного кредита по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на предмет обеспечения долга обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная цена, как и первоначальная оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случае начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяются решением суда. В соответствии со ст.377 Гражданского процессуального кодекса РСФСР при обращении взыскания на жилое строение судебный исполнитель выясняет его действительную стоимость.

Если оценка предмета ипотечного кредита является затруднительной либо если залогодатель или залогодержатель возражает против произведённой судебным исполнителем оценки, судебный исполнитель для определения стоимости заложенного имущества должен пригласить эксперта. Однако не ясно процессуальное оформление эксперта в оценке имущества аукционы для продажи заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. В проекте закона об ипотечному кредиту предусмотрено, что с согласия залогодателя и залогодержателя компания и проведение продаж с молотка могут быть поручены специализированной коммерческой компании, имеющей лицензию Министерства Юстиции России на осуществление такой деятельности. ГК РФ (п.2 ст.447) также называет специализированную фирму в качестве организатора торгов, но наряду с собственником или обладателем имущественного права. Думается, что реализацию заложенного недвижимости целесообразнее доверять специалистам; объясняется это прежде всего спецификой выставляемого на торги предмета. В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСР судебный исполнитель извещает через прессу о проведении аукционов не менее чем за десять дней (в п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотечному кредиту установлен срок в 30 дней). Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме проведения торгов, их предмете и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а таксоглашениюя о начальной цене. Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме конкурса и не позднее чем за 30 дней до проведения аукциона. Если предполагалось провести закрытые торги, их организатору придётся возместить реальный ущерб, независимо от того в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Что касается открытых торгов, то обязанности возместить их участникам понесённые убытки возникает у организатора проведения торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения. Участники продаж с молотка вносят на депозит суда задаток в размере 10 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества (в проекте закона об ипотечному кредиту - не более 5%). Если торги не состоялись задаток подлежит возврату.

Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённая лицом, выигравшем торги, засчитывается в с счёт его обязательств по оплате приобретённого имущества. Однако, если покупатель в установленный срок не внесёт остальную сумму, задаток ему не возвращается. Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемой недвижимого имущества. Заложенное имущество продаётся лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСР покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которое им приобретено имущество, с зачётом суммы, внесённой перед началом торгов. После уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуемой с него суммы судебный исполнитель передаёт покупателю копию акта о состоявшихся торгах. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договоренности.

В случае же отклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый им задаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно организатор торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, внесённый им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму обеспечения долга. Судебное постановление, выданное лицу, которое приобрело заложенное имущество, в удостоверение его права на это имущество является основанием для внесения необходимых записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вступившие в силу решения и определения суда и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.28 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В законе предусмотрены ограничения по субъектному составу.

В торгах не имеют права участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей, залогодержатель, а также проводящие торги специализированные фирмы. Не вполне понятны ограничения для залогодержателя, так как ГК РФ установлена возможность передачи предмета ипотечного кредита по соглашению сторон. Залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом.

К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. ГПК РСФСР предусматривает следующие случаи объявления торгов несостоявшимися: - явка менее двух покупателей;

- на торгах не сделана надбавка против первоначальной оценки предмета ипотечного кредита; - покупатель предмета ипотечного кредита в течение пяти дней не внёс полностью покупную сумму. В случае если залогодержатель не достигнет договора с залогодателем о приобретении заложенного имущества и не подаст заявления об этом, судебный исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает повторные торги.

Повторные торги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст.404 ГПК РСФСР). И только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель имеет право оставить предмет обеспечения долга за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на псоглашениюоргах. Если же залогодержатесоглашениюает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотечного кредита за залогодержателем спор должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель не восоглашениюя правом оставить за содоговоремет ипотечного кредита в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися договор о обеспечении долга прекращается.

Поскольку продажа заложенного имущества осуществляется в виде тендера или продажи с молотка возможны ситуации когда предмет обеспечения долга будет продаваться с аукционов по цене, отличающейся от той, которую залогодержатель и залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства обеспечением долга соответствующего имущества. Сумма, вырученная при реализации предмета ипотечного кредита распределяется следующим образом: первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда же должно входить и вознаграждение компании, проводившей торги; затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотечным кредитом; потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке очерёдности по последующим залогам данного имущества; и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного ипотечным кредитом требование залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре не предусмотрено иное, ипотека помимо погашения основной суммы долга и процентов по нему обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных затрат и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение затрат по реализации заложенного имущества. Если взыскание на заложенное имущество обращено во внесудебном порядке сумма произведённого платежа, недостаточного для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного концессии погашает прежде всего затраты заемщика по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, окажется недостаточной для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться преимуществом, основанном на обеспечении долга.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо,договорев любое время до продажи предмета ипотечного кредита (т.е. даже после начала продаж с молотка) прекратить обращение на него взыскания и его реализацию. Для этого должник должен исполнить обеспеченное обеспечением долга обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Любое соглашение, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно.

Думается, что лицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. По иску заинтересованного лица аукционы могут быть признаны судом недействительными в течение трёх лет со дня их проведения, если они происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет ипотечного кредита был продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем или покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления, будут квалифицированы как преступные, торги могут быть признаны судом недействительными в течение установленных законом сроков давности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба или принесён протест.

Естественно, что признание торгов недействительными влечёт и недействительность сделки, заключённого с лицом, выигравшим торги. Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного имущества. Эта процедура впервые была реализована на практике в полном соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. В Пресненском муниципальном народном суде прошли торги по продаже заложенной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла в собственность одного из двух участников торгов - риэлтерской организации “Вавилон”, которой удалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Квартира была куплена за 80% её реальной рыночной цены. После этого случая организация, имеющая собственный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с рядом банков в области кредитования под обеспечение долга недвижимого имущества, решила целенаправленно заняться её оценкой с выдачей гарантий. Отношения между банком и организацией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимого имущества с просьбой выдать займ под её обеспечение долга, сотрудники банка направляют его в “Вавилон”, где объект оценивают, а также проверяют права собственности на него.

Источники

Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в займ по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).

Ем В. С. Правовые проблемы фирмы рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации. М.: Статут, 1999. — 85 с.

Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.

Иванов В. В. Информация о продукте «ипотечное кредитование». М.: Марке-тинг, 2000. — 131 с.

Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм форми-рования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс]: Дис. канд. экон. наук: 08.00.10

Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).

Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в Российской Федерации: [Электронный ресурс]: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.

Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс]: (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук: 08.00.05

ipohelp.ru –ипотека шаг за шагом

ipoteka29.ru – ипотека в Архангельске

osito.ru – банки, займы, ипотека

strahovhik.com.ua – все о страховании

ryeltor.ru – рынок ипотечной недвижемости

wikipedia.org – ВикипедиЯ – свободнай эниклопедия