Недвижимость это:

Недвижимость

(Real estate)


Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости


Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование


Содержание

    Недвижимость – это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

    Недвижимость – это земельные и другие естественные угодья, всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и некоторые другие объекты), а также вещные права на землю.

    Недвижимость – это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

    Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Недвижимость (в жилищной сфере) — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

    Недвижимость (в градостроительстве) - по законодательству РФ - это земли поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многолетним циклом развития на этих землях.

    1.1 Земельные участки

    1.2 Здания

    1.3 объекты незавершенного строительства

    Общие сведения о недвижимого имущества.

    Ныне повсеместно распространённый термин "недвижимость" появился в законодательстве Российской Федерации ещё во времена Петра Первого. Однако же в нынешних действующих законодательных актах пока не проведено чёткого разграничения между т. н. движимым, и недвижимостью. Полный перечень всех объектов недвижимого имущества довольно точно приведён в статье 130 Грсовершенно точноского кодекса России. К недвижимым вещам прежде всего относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты, то есть всё, что так или иначе связано с землей - это объекты, любое перемещение которых без действенного ущерба их назначению абсолютно невозможно, в том числе поля, леса, многолетние зелёные насаждения, а также здания, объекты незавершенного строительства и прочие сооружения. К недвижимым вещам также относятся все подлежащие государственной регистрации морские и воздушные корабли, суда внутреннего плавания и все космические объекты. К недвижимым вещам закон может отнести и всякое иное имущество. Например, любое предприятие как имущественный комплекс в целом, тоже несомненно признаётся недвижимым имуществом. В полном соответствии с первой частью Гражданского кодекса РФ промышленное предприятие рассматривается вовсе не как субъект, а как непосредственный объект гражданских прав. Предприятие (или его часть) может быть как законным объектом купли-продажи, так и залога, ренты и прочих сделок, напрямую связанных с установлением или изменением (а также прекращением) «вещных прав». Предприятие также может передаваться и по наследству.

    Кроме того, в состав предприятия обязательно входят абсолютно все виды имущества, которые предназначены для его деятельности – здания, земельные участки, сооружения, оборудование и инвентарь, сюда также включается сырьё, продукция, товарные (торговые) марки и многие другие исключительные права.

    Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает открытый, то есть публичный, характер акта государственной регистрации любой недвижимого имущества. Это напрямую означает, что осуществляющий регистрацию недвижимого имущества государственный орган обязан предоставить любому лицу всю нужную информацию о произведённой регистрации (включая зарегистрированные права) на все объекты недвижимого имущества. Эта норма существенно позволит снизить все риски ненадлежащего совершения сделок с недвижимым имуществом для всех участников гражданского оборота.

    В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимого имущества.

    Недвижимость может являться предметом лизинга. Обеспечение долга недвижимого имущества, равно как и получение займа под обеспечение долга недвижимого имущества принято называть ипотекой.

    Оценка недвижимого имущества.

    2.1. оценка недвижимости

    Оценка недвижимого имущества является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

    Рыночная стоимость

    2.2. рыночная стоимость

    Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в обеспечение долга, определении арендных платежей и т. д.

    Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

    В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

    1). Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения.

    2.3. Всплеск спроса на недвижимость

    2). Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимого имущества, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

    2.4. развитие банковского кредитования

    3). Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.

    2.5. ограничение предложения

    4). Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в Российской Федерации, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

    2.6. Традиционные жилищные проблемы населения

    5). Инфраструктурный фактор — Российской Федерации свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

    6). Отсутствие зрелого рынка рентырынок ренты недвижимого имущества в Российской Федерации является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.

    2.7. Ограничение рынка аренды

    7). Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимого имущества. То есть если объект недвижимого имущества стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимого имущества.

    2.8. Психологический фактор

    Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. Восстановительная стоимость

    2.9. Восстановительная стоимость

    Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учета износа (договоров/span> стоимость замещения стоимость замещения – это стоимость строительства нового здания/сооружения с учетом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

    2.10. Стоимость замещения

    Девелопмент недвижимого имущества

    Девелопмент недвижимого имущества, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

    - проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;

    - изменение функционального использования зданий или земли.

    2.11. девелопмент</a> недвижимости

    Собственно само слово означает консалтинг в очень широком понимании этого слова, но с другой стороны - это своеобразная система контроля над проектами по недвижимого имущества.

    Консалтинг (англ. consulting— консультирование) — вид профессиональных услуг (как правило, платных), предоставляемых корпоративным клиентам, заинтересованным в оптимизации своего бизнеса. В общем случае консалтинговая деятельность включает анализ существующих бизнес-процессов клиента, обоснование перспектив развития и использования научно-технических, организационных и экономических новаций с учетом предметной области и особенностей бизнеса клиента.

    Личностный консалтинг - новое направление консалтинга, связанное с индивидуальным консультированием по проблемам взаимоотношений между людьми, компании индивидуального ритма и темпа жизни. В отличие от психологических консультаций, направленных на решение психологических проблем личности, ставит своей целью создание стратегий личностного развития, отстройки сознания, формирования системы отношений.

    Так же девелопмент включает материальное воплощение любых объектов недвижимого имущества. Сам же процесс разделён на следующие сигменты:

    1). подбор команды участников проекта.

    2). исследование рынка жилья.

    3). Процесс анализа конъюнктуры рынка на рынке жилья.

    4). проектирование, финансирование и само строительство объекта недвижимого имущества.

    5). управление полученным объектом.

    Цель девелопмента — это создание любого объекта недвижимого имущества с нуля. Разница в том, что для данного случая речь идет не об обычном строительстве, а о крупном коммерческом проекте, который включает в себя не только создание объекта, но и получение прибыли от его использования или же продажи. Девеломпент бывает разным. Инвест девелопмент и вложения непосредственно девелопера. Собственно инвест девелопмент - процесс использования средств инвестора для создания коммерческих проектов. А второй вариант - процесс вкладывания своих ресурсов в проект девелопера. Будь то финансовые или же кадровые. В обязанности застройщика девелопера входит:

    1). Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.

    2). По результатам исследований, выбор наболее приемлемого объекта недвижиморсти.

    3). подбор персонала под проект и формирование будущей команды.

    4). стратегическое планирование проекта.

    5). оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений, урегулирование возникших вопросов с властями.

    6). привлечение, по необходимости, дополнительных финансовых средств.

    После окончания строительства проекта в обязанности девелопера будет входить поиск риелторов. Если готовый проект будет решено продать, то девелопер обязан подобрать отличный штат риелторов, чтобы найти наибольшую выгоду. В процессе строительства самого проекта, девелопер должен следить за всем персоналом и его продуктивностью. Так же курировать всю финансовую его часть. По желанию клиента он должен будет найти средства извне для изменений проекта.

    Учет

    2.12. Учет объектов недвижимости

    Для упрощения учета объектов недвижимого имущества используются специализированные программы — АИС учета объектов недвижимого имущества. АИС учёта объектов недвижимого имущества — класс автоматизированных информационных систем, основное назначение которых — ведение базы данных объектов недвижимого имущества.

    В функционал АИС данного класса обычно включаются:

    - Модуль администрирования Баз данных (БД)

    - Модуль запросов к БД (поиск)

    - Модуль анализа данных

    - Модуль ведения реестра ОН

    - Модуль формирования отчетной документации

    - Геодезический модуль

    - Землеустроительный модуль

    Землеустройство — мероприятия по изучению состояния земель, планированию и фирмы рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, компании рационального использования гражданами и юр. лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по фирмы территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока России, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство) (Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве" в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ). Услуги в сфере землеустроительных работ включают в себя межевание, землеустроительные работы с целью формирования нового земельного участка, землеустроительные работы для перерегистрации земельного участка, землеустроительные работы с целью раздела (объединения земельного участка), а также вынос границ земельного участка в натуру.

    Сделки с недвижимым имуществом

    2.13. Сделки с недвижимостью

    Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, а также данные об объектах недвижимости, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т.д. на территории РФ.). Сделка с недвижимым имуществом (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору. В Российской Федерации, регистрацию сделок с недвижимым имуществом ведет специальный государственный орган — Федеральная регистрационная служба. Существует две формы заключения сделок нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

    Налогообложение недвижимого имущества

    2.14. Налогооблажение недвижимости

    Согласно Налоговому кодексу России, налогообложению подвергаются операции продажи недвижимого имущества (плательщик — продавец), дарения (плательщик — одаряемый), наследства (плательщик — наследник). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимого имущества, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин реализовавший в отчетном периоде объект недвижимого имущества, согласно Налоговому кодексу, обязан подать декларацию о выгодах (пусть даже и «нулевую»).

    Мобильная недвижимость

    2.15. Мобильная недвижимость

    Сама идея передвижных домов не нова, но она вновь стала актуальной в связи с ипотечным кризисом 2008 года в США: за год их производство выросло на 19%, а клиентами компаний, производящих такую «недвижимость», стали врачи, юристы, пенсионеры. К тому же на мобильный дом нельзя наложить аресты по судебным и исполнительным листам, а затраченные на строительство такого жилья средства возвращаются через 2-3 месяца (вместо убытков по 20-летним банковским кредитным ставкам). Еще один плюс - поставить дом можно и на собственном участке земли, и на арендном. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера - от 50 до 90 тыс. $. В Российской Федерации передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимого имущества», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома - от 630 тысяч до 2,5 млн. рублей.

    Страхование жилой недвижимого имущества.

    2.16. Страхование жилой недвижимости

    Вполне вероятно, что в ближайшем будущем страховые организации переживут настоящий бум спроса на свои услуги, причем связано это не только и не столько с вероятным введением обязательного страхования, сколько с влиянием общих факторов, в числе которых и рост благосостояния населения страны, и повышение спроса на ипотечное и потребительское кредитование.

    С займами все понятно — любой банк при рассмотрении заявки потребует от потенциального клиента страховой полис. В случае участия в ипотечной программе это требование становится обязательным — квартира до момента погашения ссуды фактически принадлежит банку, который должен быть уверен в том, что с вложенными средствами ничего не случится.

    Однако рост популярности сегодня отмечается и в других сферах добровольного кредитования. Стоимость недвижимого имущества растет, владельцы квартир стремятся обустроить свое жилье с максимальным комфортом, что отражается на стоимости квадратных метров и размере убытков (если произойдет страховой случай). Обеспечить собственное спокойствие, застраховав движимое и недвижимое имущество, — вполне закономерное стремление.

    Страховые организации в настоящее время предлагают множество вариантов страхования, утверждая, что каждый из них имеет множество преимуществ. Однако на самом деле это не всегда так — существует целый ряд довольно распространенных заблуждений, распространяющихся практически на все типы договоров. Так, клиент страховой фирмы обычно рассчитывает на получение суммы, указанной в договоре в полном объеме при наступлении страхового случая. Однако максимальный размер суммы рассчитан на покрытие максимальных убытков. Например, в случае пожара квартира страдает не полностью — стены, пол и договореостаются на месте, вероятно, удается спасти хоть какое-то имущество. Значит, и размер убытков погорельцев не максимален.

    Точный процент суммы, полагающийся при наступлении конкретного страхового случая, высчитывается всегда индивидуально, после оценки убытков соответствующим экспертом. Получить компенсацию в полном размере можно только в том случае, если от жилья в принципе ничего не осталось — дом (или часть дома, в котором расположена квартира) оказались полностью разрушенными. В иных случаях любая страховая организация будет пытаться снизить размер выплаты до минимального уровня.

    Впрочем, клиент также может рассчитывать на снижения цены со стороны страховщиков. Если он примет какие-либо дополнительные меры для обеспечения безопасности своему жилью, например, установит охранную сигнализацию или датчики дыма в квартире, страховая фирма, скорее всего, пойдет ему навстречу и снизит размер страховых взносов.

    Еще один подводный камень — перечень страховых случаев и условий, при которых клиенту организации полагается выплата. Многие страховые фирмы предусматривают ряд ситуаций, в которых клиент лишается права получить полагающуюся ему выплату. В частности, одним из таких условий является терроризм. Если застрахованной недвижимого имущества наносится урон в результате действий террористов, чаще всего на компенсацию рассчитывать не приходится.

    Однако, несмотря на все недостатки действующих схем страхования, страховать недвижимость необходимо. При этом особый упор следует делать на страхование ответственности, которое предполагает возмещение убытков, причиненных по вине клиента его соседям. В нынешней ситуации при наступлении страховых случаев владелец квартиры может рассчитывать только на себя и на свой бюджет, которому в подобной ситуации может быть нанесен серьезный урон. Стоит побеспокоиться о его сохранности заранее, не дожидаясь того момента, когда делать что-либо будет уже поздно.

    Полис страхования недвижимого имущества

    2.17. Полис страхования недвижимости

    Полис страхования права собственности предусматривает:

    1. финансовую гарантию возврата денежных средств, вложенных в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры;

    2. полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков, оспаривающих права на квартиру. Страхователь (покупатель квартиры) может вообще не участвовать в судебном урегулировании спора, доверив это страховщику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая организация;

    3. защиту от любых исков, оспаривающих право собственности.

    Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве собственности на жилье. Это значит, что любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимого имущества, входят в страховое покрытие.

    При вынесении судом решения, в результате которого собственник лишается права собственности на недвижимость, страховой организацией выплачивается страховое возмещение. Как известно, жилищные споры тянутся годами. Но даже если к моменту вынесения судом решения договор страхования заканчивается, то страховая фирма продолжает нести ответственность по этому договору до вступления решения суда в законную силу.

    Перед тем как заключить договор страхования, страховая организация производит оценку страхового риска, которая включает в себя анализ законности документов, изучение истории договору прав, проверку собственников и пользователей, а также оценку вероятности предъявления претензий к страхователю.

    Договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, поэтому рекомендуется заключать договор страхования на этот срок.

    Когда и что нужно страховать?

    Вы решили купить себе жильё. Именно сейчас, ещё до его приобретения, имеет смысл обратиться в страховую организацию: покупка недвижимого имущества, особенно на вторичном рынке, всегда связана с риском.

    Программа титульного страхования обеспечивает страховую защиту от потери права собственности на недвижимое имущество, а также признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной. Процентная ставка от страховой стоимости по данному виду колеблется от 0.8 до 1.5 %.

    Причиной утраты права собственности могут стать: незаконность предыдущих сделок (приватизации, продажи, наследования и т.д.), мошенничество% ставканесовершеннолетних или наследников и многое другое. Если же приобретается квартира в строящемся доме, покупатель также может стать жертвой мошенников или обстоятельств. В этом случае предусмотрена специальная программа страхования рисков долевого участия. Учитывая небольшую стоимость страховки, уровень защищённости, которую она предоставляет, несоизмеримо возрастает. Тарифная ставка в этом случае составляет около 1.65% от стоимости квартиры.

    Также есть возможность застраховать проведение строительно-монтажных работ. Это актуально для тех, кто возводит собственный загородный дом по эксклюзивному дизайнерскому проекту или занимается перепланировкой своей квартиры или коттеджа. Данный вид страхования защищает при возникновении ошибок в проектировании. Процентная ставка по данному виду – всего 0.26%.

    Для вторичного рынка жилья особенно актуально страхование от аварий отопительной, водопроводной и канализационных систем (зачастую они годами не ремонтируются), от пожарСтавка %нь удастся потушить, ущерб, нанесённый имуществу от тушения водой, огромен).

    Существуют также программы страхования, связанные с защитой отделки и имущества от проникновения воды из соседних помещений, квартир, так как в новом доме ремонтом будете заниматься не только вы, но и ваши новые соседи, которые, затевая перепланировку своей квартиры, могут повредить и вам.

    На что обращать внимание при заключении договоренности?

    Выбирая, кому доверить страхование своего жилья и имущества, нельзя полагаться на фирму, не внушающую доверия: тревожный признак, который должен насторожить информированного человека: подозрительно низкая ставка процента.

    Солидная фирма предоставит своего эксперта, который не боится сложных вопросов: он ответит на любые вопросы клиента и поможет выбрать подходящую программу страхования. Часто клиенту предоставляется возможность самостоятельно выбрать риски страхования.

    Обращайте внимание и на то, как давно работает организация. Чем дольше она функционирует на рыке страхования, тем она надёжнее, а её сотрудники – квалифицированнее. Насторожить должен и мелкий шрифт соглашения, особенно, если предлагается подписать его сразу же после обращения. Для оформления договоренности титульного страхования даже самой надёжной и опытной организации понадобится несколько дней для проверки всех деталей, от которых зависит риск потерять жильё. В некоторых случаях, если он слишком высок, серьёзные фирмы могут и отказаться страховать недвижимость и рекомендовать вам отказаться от неё.

    Чем больше времени будет потрачено на детальную проработку условий соглашения страхования, тем легче и быстрее вы получите деньги по наступлению страхового случая. Кроме того, обязательно нужно спросить у страховщика, какими должны быть ваши действия по наступлению страхового случая.

    Аренда недвижимого имущества.

    2.18. аренда недвижимости

    Недвижимость арендуется на основе договоренности ренты жилого помещения. Это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им.

    В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку - договор найма или поднайма. В любом случае, необходимо уделить внимание особенностям ренты недвижимого имущества, а также правам и обязанностям арендаторов и арендодателей.

    Договор ренты недвижимого имущества.

    В соответствии с законодательством договор ренты жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    2.19 Договор аренды недвижимости

    2.20. Договор аренды недвижимости (продолжение)

    Договор ренты вступает в силу с момента его подписания.

    Сроки заключения соглашения ренты устанавливаются по соглашению сторон. Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения такого договоренности. Чаще всего договор заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

    В договоре ренты обязательно следует укасоглашениюan>

    1). предмет соглашения (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);

    2). размер и порядок внесения арендной платы;

    3). права и обязанности арендатдоговореендодателя;

    4). ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договоренности;

    5). срок и порядок продления соглашения ренты;

    6). реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);

    7). дату подписания договоренности.

    Кроме того, неотъемлемой частью соглашения ренты является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

    Права и обязанности арендаторов и арендодателей.

    Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:

    1). заключить договор ренты, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;

    2). совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан;

    3). предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; расторгнуть договор ренты в судебном порядке;

    4). требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;

    5). требовать от арендатора своевременного внесения платы за рентау;

    6). входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;

    7). требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока ренты.

    Арендодатель обязан:

    1). предоставить в рентау жилое помещенсоглашениюдном для проживания состоянии;

    2). обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

    Арендатор имеет право :

    1). Пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока ренты;

    2). Вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя);

    3). Предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

    Обязанности арендатора:

    1). сданную ему по договору ренты квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду;

    2). соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

    3). освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре ренты;

    4). беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества;

    5). нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящдоговореней имущества;

    6). своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

    Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре ренты и другие условия.

    Как расторгнуть договор ренты?

    2.21. расторжение договора

    Договор ренты может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

    Перечень оснований досрочного расторжения договоренности ренты по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор ренты жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требовансоглашениюателя в случаях:

    - невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;

    - разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

    Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения. Если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор ренты.

    Арендодатель может расторгнуть договор ренты квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре, и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлтерской компании по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями соглашения ренты квартиры.

    По требованию арендатора договор ренты может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например, в связи с пожаром на лестничной клетке.

    В других случаях, например, при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор ренты. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например, месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре ренты (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

    Налоги на недвижимость: при покупке, дарении, наследстве и владении

    2.22. дарение недвижимости

    2.23. налоги height=

    Недвижимость – предмет в высшей степени заметный. В карман ее не спрячешь, за границу не вывезешь. Этот факт, а также весьма немаленькая стоимость квартир, дач, коттеджей и т.п. привлекает к объектам immovables пристальный интерес государства. В первую очередь, конечно, налоговых органов. Можно без преувеличения сказать, что ни один шаг владельца недвижимости не остается без внимания.

    Как проявляется это внимание на разных этапах, чего ожидать и как правильно поступать в каждой ситуации – ответы на эти вопросы искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимого имущества Metrinfo.Ru.

    Покупка: налогов нет, зато интерес имеется

    2.24. Приобретение недвижимости

    Приобретение недвижимого имущества не влечет за собой необходимости платить какие-либо налоги – во всяком случае, нигде в законодательстве РФ противоположного (т.е. что налоги в этом случае платить надо) не сказано. Существует, правда, еще один аспект проблемы. Все жители («налоговые резиденты», по терминологии ФНС) обязаны платить подоходный налог. И если некий гражданин всю свою жизнь получает 7000 руб. в месяц, а потом вдруг покупает квартиру за 50 млн. – резонно возникает вопрос: откуда он взял деньги?

    «До 10 августа 2003 года действовала ст. 86.1. Налогового кодекса «Налоговый контроль за затратами физ. лица», - напоминает Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимого имущества «Кутузовский проспект». – В ней прямо говорилось, что целью данного контроля является «установление соответствия крупных затрат физлица его выгодам». В другой статье НК, 86.3, продолжает эксперт, отмечалось, что если налоговые органы обнаружат несоответствие размеров доходов и издержек, они направляют физ. лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества. Граждане, получившие такие требования, обязаны были в течение 60 дней представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа.

    Эти нормы законов, как мы уже сказали выше, были отменены 10 августа 2003 года. Причиной, по неофициальной информации, стала крайняя неэффективность налогового контроля: кто-то из руководителей ФНС признался на пресс-конференции, что если взять все проверенные ведомством сделки и сравнить их с суммой доначисленных в бюджет налогов, то получается, что каждая проверка принесла государству профит в… 10 копеек.

    Контроль отменили, но, как говорится, «осадочек остался». Во-первых, существует официальное требование представлять сведения о своих (и, кстати, еще и супруги (супруга) и несовершеннолетних детей) выгодах и имуществе тем, кто хочет занять руководящие должности на государственной или муниципальной службе. Во-вторых, периодически раздаются призывы вернуть налоговый контроль за издержками. Последний раз (уже летом нынешнего года) их автором стал спикер Совета федерации Сергей Миронов – мягко скажем, не последний в государстве человек. По его мнению (цитируем по «Российской газете»), декларированию должна подлежать любая трата более 200 тыс. руб.

    «Говоря формально, у налоговых органов нет законных оснований интересоваться, откуда вы взяли деньги на приобретение квартиры, - сообщил нам один эксперт рынка, просивший не называть его. – Более того, если данный вопрос вам и зададут, вы можете спокойно ответить что-нибудь вроде «личные сбережения» - и тема на этом будет закрыта». Однако, продолжил наш собеседник, у налоговиков в Российской Федерации существует тысячи оснований придраться к чему-то еще. Да, формально факт приобретения квартиры ничего не значит, но могут начать внимательно изучать ваш бизнес – что-нибудь да «нароют».

    Наследников и одаряемых почти освободили от налога.

    2.25. Освобождение от налогов

    Помимо покупки, существуют другие варианты получения недвижимости. В первую очередь это, разумеется, наследование и дарение. Прежде наследники и одаряемые платили налог – и весьма немалый, сумма налогов на стандартную московскую квартиру иногда доходила до нескольких десятков тысяч рублей. С одной стороны, это, конечно, немного на фоне рыночной стоимости имущества. С другой – если человек не собирался продавать квартиру, а хотел, к примеру, дать пожить в ней своим подросшим детям, необходимость «отвалить» родине тысяч 30 руб. для многих была не очень приятным сюрпризом…

    Приятно отметить, что с 1 января 2006 года правила были серьезно скорректированы – в пользу граждан. Налог на наследование, говорит Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») практически полностью отменен – исключение сделано лишь для вознаграждений, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. В общем, это уже не по теме нашей статьи, т.е. Недвижимого имущества.

    Что касается дарений, то без налогов могут дарить друг другу близкие родственники: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки-бабушки и внуки, а также братья и сестры – полнородные и нет. В прочих случаях, говорит Эдуард Федорец, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт», одаряемый платит налог на профит от приобретения этой недвижимого имущества – по ставке (для резидентов Российской Федерации) в 13%. От себя добавим, что, сохранив последнюю оговорку, государство проявило изрядное здравомыслие: иначе у нас на рынке не осталось бы купли-продажи, все бы только и делали, что одаряли друг друга.

    Владение: почти безболезненно. Пока

    Переходим от приобретения недвижимого имущества к, скажем так, постоянному владению ей. Здесь имеется свой налог – он называется «налогом на имущество физ. лиц». Уплачивается ежегодно по следующим ставкам:

    Главный «фокус» состоит в том, что сумма для налогообложения рассчитывается он не от рыночной, а от инвентаризационной стоимости объектов. Ее исчисляют БТИ – по каким-то своим методикам, о которых знающие люди отзываются в духе «надевать штаны через голову». Трехкомнатная квартира в 80 кв. м в современном доме в Москве (рыночная стоимость – не менее 8 млн. руб.) по этой «науке» стоит в пределах 500 тыс. – налог, соответственно, оказывается в районе 1000 руб. в год. Граждане, понятно, довольны…

    Впрочем, совсем безобидным данный налог назвать тоже нельзя. Инспекция федеральной налоговой службы обязана присылать вам извещения на оплату – не получив их, вы и дергаться не должны. Но это по закону. В жизни же налоговики, не получив вожделенные деньги, сразу же объявляют человека неплательщиком – простая мысль о том, что квиточек мог, например, затеряться на почте, им в голову не приходит. А неплательщик – это по сегодняшним временам серьезно: можно, скажем, приехать в аэропорт для зарубежной поездки и остаться дома.

    Бывают случаи и покруче. Например, одной женщине налоговики очень досаждали, требуя заплатить – при том, что все было заплачено. При разбирательстве выяснилось, что она внесена в базу данных ФНС два раза. Трогательнее всего то, что, обнаружив эту ошибку, налоговики вовсе не поторопились ее устранять.

    Налогоплательщице (которая, кстати, ради столь приятной беседы отпросилась с работы и отсидела два часа в очереди) сказали, что года через два, может быть, базу почистят, а пока что радуйтесь, что в суд на тебя не подали. Мораль из всего этого самая простая: за уплатой налогов надо следить. Если платежки на текущий год не пришли (органы ФНС должны присылать их до 1 августа), следует обратиться в родную инспекцию федеральной налоговой службы. Если «посылают» (самый вероятный при общении с родиной вариант), нужно написать соответствующее заявление в двух экземплярах. Одно оставляете в приемной инспекции, а на втором просите поставить печать о том, что такое-то заявление принято. При последующих «разборках» с налоговиками получается необоримый козырь на тот случай, если станут говорить, что «квиточки вам отсылали».

    Возвращаясь к теме налога на имущество физлиц, следует сказать, что самым интересным на сегодня является вопрос о том, повысят ли его и когда? Точнее говоря, формально даже не повысят, но начнут исчислять от реальной стоимости – для граждан это и будет повышением. Мысли тут приходят самые разные. С одной стороны, о предстоящем переходе на рыночную стоимость говорили уже столько раз, что поневоле начинаешь относиться ко всему несерьезно. Не так давно автор отыскал в интернете новость 2001 года, где говорилось, что новый порядок исчисления будет «железобетонно» введен в 2003 году. Так что вероятность того, что и на этот раз поговорят и забудут, не исключена.

    «Никогда нельзя знать, что взбредет Слонопотаму в голову», - говорил в таких случаях Винни-Пух.

    2.26. что взбредет слонопотаму

    С другой стороны, есть признаки того, что на этот раз действительно сделают. На дворе кризис, государству остро нужны деньги, а тут такая прекрасная возможность. На взгляд автора, лучшим подтверждением этой версии является ситуация с приватизацией: в начале 2000-х весь процесс был организован так, чтобы очереди были подлиннее.

    Сейчас иначе – приватизации обеспечивается «зеленая улица», даже московские БТИ стали выдавать для нее справки бесплатно. Снова вспомним Винни-Пуха («Это ж неспроста!») и признаем, что объяснить подобную «щедрость» нельзя ничем кроме как желанием создать как можно больше собственников недвижимого имущества. Для их последующего многодоходного налогообложения.

    2.27. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    Перечень объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

    2) участки недр (ст.130 ГК РФ);

    3) обособленные водные объекты (ст.130 ГК РФ);

    4) леса, многолетние насаждения (ст.130 ГК РФ);

    5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ "О товариществах собственников жилья");

    6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 закона РФ "Об основах градостроительства в России"; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики");

    7) нежилые помещения (ст.1 закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"); части помещений (ст. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

    8) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

    9) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях предприятий граждан");

    10) квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики");

    11) комнаты (ст.9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", ст.5 ФЗ "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)");

    12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ "Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)");

    13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих трестах граждан");

    14) кондоминиумы как комплексы недвижимости (ФЗ "О товариществах собственников жилья", ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

    15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договоренности строительного подряда (ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Недвижимость как объект права собственности.

    2.28. объект права собственности

    Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополиста на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимости в гражданский оборот.

    Введение в действие части первой Гражданского кодекса России способствовало регулированию недвижимости (недвижимого имущества) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Впоследствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимым имуществом и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимого имущества. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий.

    Обладание недвижимостью обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юр. лиц, общества и государства.

    2.29. Защита прав

    При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и компании. В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимого имущества, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Само понятие «недвижимость» в современной Российской Федерации, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимого имущества — не только важнейший продукт, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий профит. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Становление и развитие рыночных отношений в Российской Федерации в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимого имущества, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

    История развития институтов недвижимого имущества и права собственности на нее

    2.30. История развития институтов недвижимости

    2.31. Рост недвижимости

    Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его формирования и развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих. Чтобы уяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать историю его развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезновения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права. Ценность подобного исследования заключается не только в изучении положительного опыта прошлых столетий, но и в осмыслении возникших юридических ошибок и сопутствовавших им негативных последствий. Изучение такого правового понятия как недвижимость в историческом контексте позволяет проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.

    2.32. Просветление

    По одному известному выражению, римляне «трижды покоряли мир». Первый раз — легионами, второй — христианством, третий раз – правом. На всем протяжении истории общества не было другой системы частного права, достигшей столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, такой степени детализации определений, как римское частное право. Оно было самой совершенной системой права своего времени и просуществовало от основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.), оказав впоследствии огромное влияние на развитие законодательства многих стран.

    Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

    В зависимости от признаков, играющих важную роль в экономических и правовых отношениях, вещи классифицировались на несколько ключевых групп: движимые и недвижимые, телесные и бестелесные, res mancipi и res пес mancipi, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, простые и сложные и т.д. Наибольшего интереса заслуживает деление вещей на движимые и недвижимые, так как категория недвижимого имущества является фундаментальной в современном гражданском праве и имеет большое практическое значение.

    Движимыми (res mobiles) считались вещи, которые могли перемещаться в пространстве без уменьшения своей значимости и изменения собственной сущности (например, мебель, животные, домашняя утварь и т.д.). В свою очередь, движимые вещи было принято делить на две подгруппы: вещи, которые были способны к самостоятельному передвижению (res se moventes) и вещи, которые сами не передвигались, но приводились в движение при помощи других вещей (res mobiles в более узком смысле). Наиболее ценными вещами res se moventes считались скот и рабы.

    2.33. движимое имущество римлян

    2.34. Движимое, само непередвигающееся имущество

    Недвижимыми (res immobiles) считались вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности. Земля с самого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. Исходя из этого определения, к недвижимого имущества относились строения, а также, все то, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantatio). Inaedificatio, insemenatio и implantatio в совокупности составляли superficies (земная поверхность). Существовало правило: Superficies solo cedit, т.е. сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи, не зависимо от того, кто владел принадлежностями к ней.

    2.35. Недвижимость

    2.36. Домик в деревне

    Под недвижимым имуществом понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т.д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности — res soli. В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в рабовладельческом Риме. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

    Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме — принципате (27 г. до н.э. — 193 г. н.э.). В эпоху домината (193 — 476 гг. н. э.) переход прав на недвижимость регулировался уже специальными нормами, обеспечивающими публичность совершаемых сделок3. Помимо этого, возникли особые права на недвижимость: оброчные земли (особый вид наследственной ренты); супер-фиций (наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле); эмфитевзис (вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей).

    В римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые была связана с делением вещей на: res mancipi (вещи, нуждающиеся в манципации) и res пес mancipi (вещи, не нуждающиеся в манципации)4. К первому типу относились земля (поначалу около Рима, а затем и вся земля Италии вообще), рабочий скот, рабы, здания и сооружения. Ко второму типу относились все вещи, не входящие в res mancipi, а именно - провинциальные земли и все движимые вещи (мелкий скот, предметы мебели т.д.). В законах XII таблиц (451—450 г. до н.э.) res mancipi считались наиболее важными вещами для римского государства и для них был определен особый порядок перехода права собственности. Для вещей res пес mancipi была установлена простая передача (tradicio), а отчуждение res mancipi сопровождалось более сложными юридическими процедурами — mancipacio и in iure cessio, которые предназначались только для римских граждан.

    Разделение вещей на движимые и недвижимые нашло свое отражение в сфере правового регулирования отношений собственности, в регламентации прав на чужие вещи (например, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и др.), а также в появлении дополнительных обязательств и в процедуре ответственности за их неисполнение.

    Принадлежность движимых и недвижимых вещей некоторому лицу закреплялась определенным вещным правом: владением, правом собственности и правами на чужие вещи.

    Из вещных прав раньше всех сформировалось владение. Право частной собственности и владение понимались как непосредственное владычество лица над вещью - ius in re. Права на чужую вещь (iura in re aliena) возникали в том случае, когда вещь не принадлежала лицу, однако оно претендовало на пользование ею.

    Впервые владение как понятие появилось в связи с землей и являлось отношением, положившим начало собственности. Римские юристы определяли владение как отношение, которое не связано с правом собственности и даже может быть нарушением этого права.

    В древнейшем праве не было специального термина для обозначения собственности. Весьма древний термин dominium (от глагола dominare — укрощать) означал «Могущество» и употреблялся во всех случаях, когда какая-нибудь вещь находилась в чьей — либо власти, а также в отношении того, что находилось в доме (domus). Лишь в I в. н.э. юристы начали постепенно ограничивать значение термина dominium, но и после это понятие было гораздо шире современного понимания собственности. В конце классического Периода (III в. н.э.) завершился Процесс формирования частноправового понятия собственности, которое теперь выражалось термином proprietas, обозначающим высшее отношение Владычества над вещью.

    В результате проведения анализа возникновения права собственности И.А. Покровский отметил, что «чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже видели, Недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а восстановлении первоначально общинного (публичного) земельного распределения».

    Впоследствии было дано определение права собственности, включающее три правомочия: jus utendi, jus fruendi и jus abutendi. Следуя jus utendi собственники имели право употреблять свои вещи. Jus fruendi давало своему обладателю право собирать природные и гражданские плоды своих вещей, а jus abutendi — уничтожать вещи, отказываться от них, или распоряжаться ими, а также восстанавливать свои права на эти вещи.

    Следует отметить, что Дифференциация вещей на движимые и недвижимые отразилась и на институте приобретательной давности, которая является одним из оснований приобретения права собственности на вещь. Старое цивильное право знало приобретательную давность в виде usucapio, при этом необходимо было владеть движимой вещью в течение одного года, в то время как недвижимой - в течение двух лет. В праве Юстиниана необходимый для приобретения движимой вещи срок составлял три года, а для недвижимой - десять лет, если прежний собственник и давностный владелец жили в одной провинции, и двадцать, если они жили в разных провинциях.

    Римское право сыграло огромную роль в становлении современного Законодательства многих стран. Оно послужило важнейшей основой формирования логически стройных юридических конструкций. Многие фундаментальные понятия возникли и получили свое развитие в римском праве.

    2.37. рим

    С течением времени в Риме делению вещей на движимые и недвижимые придавалось все большее значение, а отличия в их правовой регламентации становились более четкими. За основу этой классификации были приняты только природные свойства объектов, такие как наличие связи с землей и физическая способность к передвижению.

    Уже гораздо позже в Европе при классификации этих групп вещей приоритет отдается не физическим признакам конкретной вещи, а степени ее значимости для общества и Государства. Подобные изменения были вызваны возрастанием роли земледелия и натурального хозяйства в средние века. Экономической основой становится земля и все то, что имело к ней прямое отношение. Движимости, напротив, отступают на второй план во многом ввиду слабого развития торговли. Поэтому, средневековая классификация имущества на движимое и недвижимое отталкивалась от прочности вещи и ее способности являться основой стабильной Прибыли.

    Н.А. Сыроедов прослеживает следующее развитие: «Земля в Древнем Риме рассматривалась в качестве обычного объекта собственности, и сделки с нею ничем не отличались от сделок с любым другим имуществом. В Период средневековья в Западной Европе, наоборот, развиваются публичные формы поземельного оборотприоритетождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права». Буржуазные революции повлекли за собой формирование национальных правовых систем, самыми известными и распространенными из которых являются романо-германская (континентальная) и англо-американская (система общего права).

    Влияние римского права отразилось на структуре и содержании Французского гражданского Кодекса 1804 года (ФГК)3, вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона. Составной частью ФГК явилось адаптированное к обстоятельствам римское право (в качестве источника использовались «Институции» Гая), однако не меньшее место в его содержании заняло французское обычное право. В нем нет определения права собственности, но в ст. 554 перечисляются основные правомочия собственника. На имущество можно иметь право собственности, простое право пользования, или только право требования выполнения земельных повинностей (сервитутов). Французский гражданский Кодекс, подчеркивая свободу собственника, определяет право собственности как право пользоваться и распоряжаться вещью наиболее абсолютным образом, с тем, чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено Законом или регламентом (ст. 544 ФГК).

    Никто не может быть принуждаем к уступке своей собственности, если это не делается по причине общественной пользы и за справедливое и предварительное возмещение. Собственность на вещь, как движимую, так и недвижимую, дает право на все, что эта вещь производит, и на то, что естественно или искусственно соединяется с этой вещью в качестве принадлежности. Это право называется «правом Присоединения» (ст. 545, 546 ФГК). Кодекс под-робно рассматривает право Присоединения в отношении недвижимых вещей (намыв, нанос и т.д.) и в отношении движимых вещей (главная вещь и принадлежность).

    Наибольшее внимание законодатель уделяет недвижимой собственности. О преимуществе Недвижимого имущества говорит и тот факт, что движимым имуществом опекун мог распоряжаться сам, а недвижимым с согласия семейного совета или суда. Права собственника земельного участка сформулированы в ст. 552 ФГК: «Собственность на землю включает в себя собственность на то, что находится над землей и под землей». В отношении движимых вещей вла-дение признается юридическим основанием права на вещь (ст. 2279 ФГК), при этом речь идет только о случае добросовестного владения.

    2.38. Недвижимость Франциипреимуществе Французский гражданский кодекс выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое (ст. 517-526):

    1)по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д.);

    2.39. Ветрянные мельницы

    2) по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации - животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д.);

    3) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости).

    С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимостью и составляют часть земельного участка, на котором они расположены.

    Также являются недвижимостями, в силу их назначения, все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку. При этом ст. 525 ФГК разъясняет, что собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему земельному участку, когда эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения этих вещей, или без ломки, или ухудшения части имения, к которому они присоединены.

    Зарубежная недвижимость.

    В последнее время приобретение недвижимого имущества за рубежом приобрело большую популярность. У этого есть ряд причин.

    2.40. Зарубежная недвижимость

    Во-первых, недвижимость за рубежом – это выгодно. Покупка недвижимого имущества всегда была и еще долго будет надежным вложением средств. Инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны, поскольку цены на нее хотя в разных странах с различными темпами, но стабильно растут. Во-вторых, недвижимость за рубежом – это престижно и является признаком высокого социального статуса и состоятельности ее владельцев. Приятно сказать как бы между прочим: «В моем доме на Лазурном берегу…» Приятно чувствовать, что за свои деньги можешь позволить себе не только комфортное, просторное и удобное жилье, но и новое качество жизни. Зарубежная недвижимость привлекает покупателей своим качеством, относительно невысокой стоимостью по сравнению с Москвой, а также прекрасным месторасположением.

    Приобретая недвижимость за границей, вы получаете возможность жить в стране со стабильной экономической и политической системами, благоприятным климатом.

    Особой популярностью у россиян пользуется недвижимость во Франции, Черногории, Испании и Италии. Мягкий климат и высокий уровень жизни в этих странах предполагает высокий спрос на недвижимость в Черногории и Франции, а недвижимость в Испании еще с начала 90-х годов пользуется бешеной популярностью у наших соотечественников.

    Конечно покупка зарубежной недвижимого имущества не из дешевых, но можно взять займ за границей. Брать ипотечный кредит за границей удобнее, выгоднее и полезнее для нервов, нежели делать это в Российской Федерации. Ипотека в Европе – это минимум документов и четкий механизм, все детали которого отлажены. В то время как в российской ипотечному кредиту еще много неясного, а заемщики и кредиторы у нас не доверяют друг другу.

    Но самое главное, что процентная ставка за рубежом демократичнее, чем у нас. Даже учитывая то, что проценты в российской ипотечному кредиту снижаются, до западных 3 % отечественному ипотечному кредитованию еще далеко. Возможно, поэтому многие россияне готовы вложить деньги не в московскую квартиру, а в виллу на испанском побережье.

    Оживление рынка недвижимого имущества в апреле — мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают незначительно снижаться, и похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.

    Так, средняя стоимость московского жилья, по данным аналитического центра IRN.RU, снизилась за июнь на 1,3%. За первое полугодие 2009 г. Цены упали на 26,3%, а с начала кризиса — с октября 2008 г. — на 33,2%. На этом фоставка %жения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, кажутся незначительными. Основное падение цен (по 5–8% в месяц) пришлось на конец 2008 — начало 2009 г., после чего столичный рынок жилой недвижимого имущества начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000–4200 долл. за 1 кв. м.

    Примечательно, что в течение апреля — мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долл. за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимой собственности окончательным дном. Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долл. за баррель. Курс доллара откатился с 36 руб. до менее чем 31 руб., а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (1100–1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя».

    Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так, восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, рынок акций испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать. И явных признаков смены тенденций в сфере недвижимого имущества пока нет.

    Как неоднократно показывали аналитические данные, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в состоянии неопределенности. Достаточно очевидно, что стоимость 1 кв. м вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость.

    Следует отметить, что потенциальная потребность наших граждан в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис в отличие от дефолта 1998 г. не потеряло свои сбережения, а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности вложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери.

    Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей просто нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали взять ипотечный кредит, и хотя не все приобретали с его помощью квартиру, наличие большого числа потенциальных покупателей создавало эффект ажиотажного спроса. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотечного кредита вряд ли следует.

    Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную сделку, не имея уверенности в будущих выгодах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса, причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимого имущества, таких как новостройки экономкласса, в частности новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи.

    Как неоднократно отмечал аналитический центр «индикаторы рынка жилья», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долл. за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, часть этих денег так или иначе выйдет на рынок жилья, способствуя восстановлению восходящего тренда. Связь между рынком жилья и фондовым еще более неоднозначная, но наличие постоянного положительного тренда на фондовом рынке способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе в займ. Впрочем, нередко рынок недвижимого имущества и фондовый движутся в противофазе, как, например, в начале 2008 г., когда падение стоимости акций вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций.

    Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость не только в Москве, но и в Российской Федерации. Некоторый рост биржевых индексов в апреле — мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен и на акции, и на недвижимость, а негативный — к дальнейшему снижению.

    Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас нельзя говорить с уверенностью о дальнейших тенденциях. Имеется множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария развития. Это не позволяет делать каких-либо точных прогнозов, в том числе в отношении рынка недвижимого имущества. По мнению Analystov irn.ru, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета — началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и биржевые индексы, могут стать показателями того, куда с задержкой во времени пойдут цены на недвижимость — вверх или вниз.

    Сделки с недвижимым имуществом.

    2.41. сделки с недвижимостью

    Каждому из нас, когда-либо приходилось или еще придется решать проблемы, связанные с недвижимым имуществом. Это может быть покупка квартиры или ее продажа, обмен одной жилой площади на другую, покупка коттеджа, дачи, земли или домовладения, оформление соглашения дарения на выше перечисленные объекты недвижимого имущества и т.д. Все эти процедуры можно объединить общим понятием: сделки с недвижимым имуществом.

    Если такие сделки с недвижимым имуществом, как например оформление квартиры в собственность, в некоторых случаях, можно совершить самостоятельно, то более сложные сделки, связанные с оформлением в собственность земли или недостроенного объекта, типа покупки загородного дома в новом строящемся коттеджном поселке, оформить самостоятельно и без помощи специалиста, более затруднительно

    Так, что такое сделка?

    2.42. Что такое сделка

    Под сделкой законодатель признает действия физических и юрлиц, направленные на установление, прекращение или изменение гражданских обязанностей и прав (ст. 153 ГК РФ). В зависимости от того, сколько лиц учувствуют в совершении данных действий, сделки разделяют на односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Как правило, она может создавать права и обязанности для иных лиц лишь в том случае, когда возникновение таких прав и обязанностей в зависимости от действий лица, совершающего сделку, прямо предусмотрено законодательством или соглашением с этими лицами. К односторонним сделкам, например, относятся: выдача доверенности, принятие или отказ от наследства, отказ от исполнения договоренности, заявление о зачёте и т.д.

    Сделки, не попадающие под определение односторонних, являются многосторонними и имеют особенное название: договор. Для совершения данных сделок необходимо согласованное выражение воли двух или более сторон.

    Документально сделки фиксируются договорами, которые в свою очередь также имеют классификацию и бывают двух видов: возмездные и безвозмездные.

    Возмездным является договор, в котором одна сторона должна получить вознаграждении или плату за исполнение своих обязанностей. К подобным договорам можно отнести договор купли-продажи, ренты, найма и другие.

    В случае, когда одна сторона обязуется предоставить услуги или продукт второй стороне без получения от нее платсоглашениемй договор является безвозмездным. Договор дарения – является классическим примером безвозмездного соглашения.

    Когда договор вступает в силу и является юридическим документом?

    Договор вступает в силу и становится обязательством для сторон, заключивших его, с момента заключение. (ст. 425 ГК РФ). Возникает второй вопрос: когда договор можно считать заключенным? В отношении договоров заключаемых при оформлении сделок с недвижимым имуществом есть особенности. Некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В этом случае договор считается заключенным с момента его регистрации. На законодательном уровне это правило вытекает из пункта 3 статья 433 ГК РФ.

    Обязательная государственная регистрация при оформлении сделок с недвижимым имуществом предусмотрена для следующих договоров:

    - Договор купли-продажи помещений жилого назначения (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости);

    - Договор дарения недвижимого имущества независимо от вида объекта;

    - Договор обмена (мены) помещений жилого назначения;обязательствомn>- договор аренды с передачей недвижимого имущества под выплату аренды, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;

    - Договор о обеспечении долга недвижимости (например, об ипотечному кредиту);

    - Договор ренты недвижимого имущества на срок не менее 1 года;

    - Договор продажи коммерческого предприятия, в качестве имущественного комплекса и т.д.

    Если федеральным законом не предусмотрена государственная регистрация договоренности, то он вступает в свою законную силу с момента его подписания сторонами, а также с другого момента, оговоренногодоговорови.

    Также в некоторых случаях существует обязательное нотариальное удостоверение соглашения, оно установлено для договоренности пожизненного содержания с иждивением, аренды и брачного соглашения. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договоренности нотариусом, стороны вправе заверить договор оформления сделки с недвижимым имуществом нотариально по своему собственному желанию.

    2.43. Нотариальное заверение

    Нотариальному удостоверению подлежат также:

    - Договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;

    - некоторые виды доверенностей;

    - Договор перевода долга по нотариально заверенной сделке;

    - предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме.

    Стоит отметить, что дополнительный договор - это предшественник основного. Необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного соглашения, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п.2 ст.558, п.2 ст.567 ГК РФ); договоры дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); ренты здания (сооружения) на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ); и др.

    Согласно Гражданскому кодексу, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о выполнении работ, оказании услуг и передачи недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должна соддолгаься информация о предмете и других существенных условиях основного договоренности, а также о сроке, в который должен быть заключен основной договор. В случае, когда в предварительном договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предшествующегдоговореn>

    Еще один важный вопрос, связанный с недвижимым имуществом это признание сделки с объектами недвижимым имуществом недействительной. Сделки с объектами недвижимого имущества могут быть признаны недействительными в следующих случаях:

    2.44. Сделка не действительна

    1). Сделка совершается недееспособным гражданином.

    Согласно статьям 32, 33 ГК РФ недееспособными признаются граждане, оградоговоре судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а также те, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. Вследствие этого над такими гражданами судом устанавливается опека. Опекуны в силу закона являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. На основании ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, также не в праве представлять его при заключении сделок или при ведении судебного дела. Статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате установлено: "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юр. лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия". Однако в законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина, что и становится причиной криминальной рыночной ситуации жилья. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

    2). Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий.

    Закон (ст.177 ГК РФ) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако сделка, совершенная в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями.

    3). Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

    Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны.

    4). Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

    Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.

    Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 16 лет. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

    Оформление дарения земельного участка

    2.45. Договор дарения земельного участка

    В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение и вернуть себе имущество в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

    Договор дарения земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

    Основу правового регулирования отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582). Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении, ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевом законодательстве России.

    При дарении земельного участка в договоре следует указать:

    - кдоговореый номер (уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер объекта недвижимого имущества, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством России, и сохраняется, пока данный объект недвижимого имущества существует как единый объект зарегистрированного права.);

    - местоположение (адрес) - субъект России, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улица, дом, строение и другие адресные ориентиры;

    - площадь (измеряется в гектарах или квадратных метдоговореазывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа);

    - категория земель;

    - ограничения в использовании (разрешенное использование);

    - обдоговорея правами третьих лиц;

    - описание границ земельного участка.

    Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей). Обязательного придания договору дарения недвижимого имущества нотариальной формы ГК РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

    2.46. Зал суда

    Момент признания соглашения дарения недвижимого имущества заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает договоруом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка.

    На государственную регистрацию договоренности дарения представляются следующие документы:

    1). заявление о государственной регистрации соглашения дарения в единственном экземпляре. В качестве заявителя могут выступать стороны договоренности (даритель и одаряемый) или уполномоченные ими лица при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

    В заявлении указываются:

    - Данные о дарителе (одаряемом). В случае, если правообладателем является физ. лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юрлиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юр. лице в единый государственный реестр юр. лиц, адрес фактического места нахождения (п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если заявителем является не правообладатель (или одаряемый), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени дарителя (или одаряемого), а также данные о себе, о дарителе (или одаряемом);

    - цель обращения заявителя (проведение государственной регистрации соглашения дарения);

    - наименование и реквизиты договоренности дарения;

    - Данные о недвижимом имуществе (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

    - подпись заявителя и дата подписания заявления;

    2). подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию соглашения дарения;

    3). Физлицо (в том числе представитель юр. лица) предъявляет документ, удостоверяющий его личность;

    4). подлинники и копии учредительных документов юрлица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юр. лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юрлиц), документ о постановке на учет юрлица как налогоплательщика;

    5). Подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юр. лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юрлица действовать от имени юр. лица при проведении государственной регистрации;

    6). Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество. Требуется в случае, если право на недвижимое имущество возникло у дарителя до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации юр. лиц» и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 названного Федерального закона, запрашивает у органа (фирмы), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права дарителя, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве дарителя на отчуждаемое имущество, дарителем может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа;

    7). Договор дарения (представляется не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов);

    8). Удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

    9). подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимостью (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства

    Даритель вправе:

    - требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению в этом случае подлежат только расходы дарителя, связанные с оформлением договоренности дарения - на нотариальное оформление, государственную регистрацию и т.п.);

    - отказаться от исполнения соглашения дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество в следующих случаях:

    1). Если после заключения договоренности имущественное или семейное положение изменилось настолько, что исполнение соглашения в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ);

    2). если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК РФ). В названных случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отказом дарителя от исполнения договоренности дарения.

    Обязанности дарителя перед одаряемым сводятся к соблюдению порядка и условий передачи имущества и аналогичны обязанностям контрагентов любых гражданско-правовых договоров, предметом которых является передача имущества. Даритель обязан предупредить одаряемого обо всех известных ему на момент заключения соглашения правах третьих лиц на имущество; предупредить о наличии либо отсутствии споров по предмету договору и т.д.

    Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Отказ должен быть совершен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор дарения был нотариально удостоверен, то и нотариальному удостоверению. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть имущество дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Иные права и обязанности одаряемого связаны с приобретением им права собственности на имущество и регулируются соответствующими нормами ГК РФ, ЗК РФ и др.

    Основные методы оценки объектов недвижимого имущества

    Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимого имущества, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции одоговорут имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимого имущества приносит стабильный профит, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимого имущества функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимой собственности, оптимальным считается один из методов затратного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимого имущества, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее метода- ми.

    Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимого имущества – сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимого имущества, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз- личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

    Все методы оценки недвижимого имущества группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Методы затратного подхода основаны на предположении, что издержки на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объ- ект находится, являются приемлемым u1086 ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимого имущества. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

    Для определения стоимости объектов, приносящих профит, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования

    Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

    Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимого имущества методом валового рентного мультипликатора

    Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимого имущества, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в рентау, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

    Цоб= ПВДоб * ВРМ, ( 1 )

    где Цоб -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, руб.;

    ПВДоб – потенциальный валовой профит арендодателя от оцениваемого объекта, руб./год;

    ВРМ – валовой рентный мультипликатор(отношение цены продажи объекта недвижимого имущества к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимого имущества.).

    Величина потенциального валового выгоды арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в рентау:

    ПВДоб = АП *Sобщ( 2 )

    где АП – рыночная ставка арендной платы за год, руб./год;

    Sобщ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в рентау, кв.м..

    Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимого имущества для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом ВРМ.

    2.47. Оффисная недвижимость

    2.48. Оффисная недвижимость

    Расчет величины ВРМ для объектов офисной недвижимого имущества основывается на следующих допущениях:

    - информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношениемежду ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся наместном рынке недвижимого имущества и, в случае существенногоотклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

    - для расчета ВРМ используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площадидля аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимой собственности;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площадидля аналогичных офисных объектов на местном рынке жилья;

    - основными признаками сходства объектов недвижимого имущества, используемыми при отборе аналогов для расчета ВРМ, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимого имущества;

    существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимого имущества.

    В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определениявеличины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

    Поскольку предложения об ренте и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется в два этапа:

    1-й этап - определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

    2-й этап– для этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по ренте офисных объектов.

    Основные характеристики сформированной таким способом выборки приведены на следующем рисунке анализа соотношения«цены продажи/годовая арендная плата» по сопоставимым объектам офисного назначения

    2.49. Анализ соотношения«цены продажи

    Примечание: рассчитано по выборке объемом 19 объектов офисного назначения в центральной части г. Ростова-на-Дону, выставленных на продажу в апреле 2006 г., и соответствующих им предложений по сдаче в рентау.

    Проверка статистической однородности полученной выборки проводилась с помощью критерия отклоняющихся наблюдений:

    K = max [Yср – Y(1); Y(n) - Yср]/σ ( 3)

    гдеYср – средняя величина;

    Y(1) и Y(n) – соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;

    σ – среднеквадратическое отклонение.

    Выборку можно считать статистически однородной, если расчетная величина критерия (3) не превышает табличной величина при заданном уровне значимости. Для полученной выборки табличная величина критерия при уровне значимости 5% равна 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен ( 2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12 ). 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен ( 2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12 ).

    Значения коэффициента асимметрии (0,97) указывает на наличие у распределения цен продажи объектовправосторонней асимметрии, при которой средней величина показателя превышает его модальное (наиболее вероятное) значение, а величина коэффициента эксцесса (0,46) – на меньшую крутизну распределения цен по сравнению со стандартным нормальным распределением. Последнее обстоятельство является весьма важным, т.к. свидетельствует о повышенном рискеотклонения цен продажи объектов от их среднего уровня. Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению. Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению.

    Отметим также, что для распределения соотношений «цена продажи/годовая арендная плата» значения коэффициента асимметрии( 0,44) и коэффициента вариации (20%), что указывает на более высокую устойчивость этого показателя. На рисунке, приведенном ниже, показана гистограмма этого распределения:

    2.50. Гистограмма

    Соотношение «цена продажи/годовая арендная ставка» характеризует фактическую величину ВРМ для каждой пары сопоставимых аналогов объектов на продажу и объектов, сдаваемых в рентау. Как следует из приведенных результатов, наиболее вероятная величина ВРМ для оцениваемого объекта находится в диапазоне от 5 до 6, а средняя величина (мат ожидание) ВРМср = 5,93.

    Более надежное значение величины ВРМ может быть получено путем непосредственной оценкизависимости цены продажи (в расчете на 1 кв.м.) от арендной ставки:

    Цед = m*АПсп (4)

    где Цед – цена продажи стандартной единицы объектов офисной недвижимого имущества, руб./кв.м.;

    m – коэффициент зависимости цен продажи от арендной ставки для сопоставимых объектов, соответствующий величине ВРМ;

    АПсп – годовая арендная ставка сопоставимого объекта офисной недвижимого имущества, руб/кв. м..

    Зависимость (4) представляет собой линейное уравнение регрессии, параметры которого оцениваются методом наименьших квадратов. Результаты расчета с использованием стандартной процедуры MicrosoftExsel приведены на следующем рисунке:

    2.51. Результаты расчета ВРМ методом наименьших квадратов

    Результаты расчета свидетельствуют об очень высокой зависимости между ценами продажи офисной недвижимого имущества и арендными ставками на этом сегменте рынка – более 97% вариации цен продажи объектов соответствует изменению арендных ставок, а расчетное значение F-критерия на два с лишним порядка превышает его табличную величину при 5% уровне значимости. График расчетных и фактических цен продажи офисных объектов приведен на рис:

    2.52. Грифик цен продажи

    Величина ВРМ, рассчитанная для уравнения регрессии (m=5,84), несколько меньше среднего значения по выборке (ВРМср =5,93) и соответствует минимальной дисперсии остаточных отклонений фактических и расчетных значений ВРМ.

    Достоинством показателя ВРМ, рассчитанного на основе статистического анализа достаточно представительной выборки, является более высокий уровень объективности получаемых результатов. Вместе с тем, необходимо учитывать, что формирование зависимости «цены продаж/арендные ставки» происходит на основе ожиданий большинства участников рынка и обладает определенной инерционностью. Эта инерционность, с одной стороны, «фильтрует» неоправданные колебания цен, обусловленные спекулятивным ажиотажем, но, с другой стороны, приводит к запаздыванию реакции показателя ВРМ при существенных сдвигах в конъюнктуре рынка. Поэтому метод валового рентного мультипликатора целесообразно использовать для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в среднесрочных целях (на перспективу от 1 года), учитывая при этом ожидаемые изменения в уровнях доходности различных сегментов рынка.

    Оценка недвижимого имущества в кризис

    2.53. Оценка недвижимости в кризис

    В ситуации кризиса на рынках финансов и ценных бумаг возникают серьезные вопросы о степени его влияния на стоимость недвижимого имущества. В одной статье невозможно ответить на эти вопросы. Однако мы можем предложить несколько базовых правил для оценщиков и пользователей отчетов, чтобы обратить их внимание на ряд особенностей при оценке стоимости недвижимого имущества в период большой неопределенности, какая наблюдается теперь, пишет "CRE".

    Надлежащий анализ рынков, замороженных недостатком финансирования, требует от оценщика углубленного анализа глобальных перспектив, понимания процессов в всемирной экономике, изучения причин кризиса и средств его преодоления, включая оценку политического курса местной администрации и тесно связанных с ней госструктур.

    Не многие из нас имеют возможность применить все эти методы в своей работе, а менее опытные оценщики, которые никогда не сталкивались с подобными обстоятельствами, могут думать, что у них нет шансов дать правильный ответ. Однако известны несколько базовых правил, которые могут помочь оценщикам определить стоимость даже в сегодняшних сложных условиях. Ниже мы перечислим эти правила и дадим пояснения по каждому из них:

    Правило 1. Следи за рынком

    2.54. Правило 1

    Это правило предостерегает нас от скоропалительных выводов о том, куда пойдет рынок. Хотя клиенты оценщиков иногда думают, что именно предвидение будущего на рынке и является целью нашей работы. В действительности наша задача состоит в том, чтобы понять, как реагируют участники рынка и что, по их мнению, может случиться.

    2.55. Проверка реакции участников рынка

    Только действия покупателей и продавцов определяют рынок; нам надо лишь оценить, как они поведут себя в данный конкретный день и о какой наиболее вероятной цене они договорятся относительно нашего объекта оценки. Не имеет значения - правы или нет покупатели и продавцы. Если они соглашаются - это и есть ответ на вопрос о стоимости.

    Чтобы понять, о чем думают покупатели и продавцы, нужно узнать об их дальнейших планах (описательная информация) или наблюдать за их фактическими действиями (данные о сделках в данный момент или в период времени с аналогичными условиями). Кризис часто приводит к приостановке сделок или к росту нерыночных сделок (таких, где одна из сторон находится в стрессовых условиях). В этих обстоятельствах данные о текущих сделках становятся менее полезными, чем обычно, и возникает необходимость сделать больший упор на описательную информацию, собранную от действующих участников рынка жилья.

    Правило 2. Только один день

    2.56. Правило 2

    Это правило помогает нам избежать обвинений в ошибках. В период кризиса условия обычно меняются очень быстро, и невозможно предугадать, что может случиться завтра. Соответственно, наша оценка стоимости дается на один конкретный день при всех тех условиях, что существуют на тот момент. Если только сделка с нашим объектом недвижимого имущества не произошла в тот же день (по цене, отличной от нашей оценки), трудно доказать, что наша оценка была неверна. Конечно, если мы сделали существенную ошибку в методологии или расчетах, будет легче показать, что наша оценка, возможно, неверна, но никто из оценщиков, читающих Commercial realty, вероятно, таких ошибок не сделает.

    Основное, что нужно запомнить в данном случае, - суждения покупателей и продавцов о стоимости будут меняться каждый день в зависимости от изменений условий на рынке. Для некоторых объектов наша оценка стоимости на один день кризиса может сильно отличаться от оценки на следующий день.

    Правило 3. Следи за трендами

    2.57. Следи за трендами

    Помимо данных о сравнимых сделках оценщики вместе с покупателями и продавцами могут наблюдать за трендами, характеризующими рыночные цены.

    Тренд - это изменение одного параметра в определенном направлении за конкретный период времени.

    2.58.Тренд height=

    Например, в условиях текущего дефицита финансирования в Российской Федерации девелопмент многих новых проектов приостановлен, и очевидный тренд - нулевой прирост предложения на определенный период времени. Оценщик может прийти к выводу, что участники рынка в ближайшем будущем начнут думать об увеличении ставок ренты. Как долго этот тренд продлится, станет ясно из его влияния на будущий уровень арендных платежей. При дефиците сбалансированных сделок в кризисный период анализ соответствующих трендов может быть полезным заменителем данных, чтобы поддержать логику и выводы.

    Правило 4. Опираться на данные желательно, но необязательно

    2.59. Правило 4

    Некоторые оценщики опасаются делать выводы о стоимости, если они не опираются на усредненные численные показатели по определенным сделкам. При развитии кризиса количество сделок часто сокращается, так что расчеты на основании усреднения небольшого количества сделок становятся ненадежными.

    приростspan>В этих условиях необходимо подходить к оценке стоимости, тщательно анализируя все имеющиеся данные, учитывая специфику каждой сделки и логику участников. Для оценщиков, которые привыкли работать с численными данными, это окажется нелегкой задачей, но на деле такой подход будет более адекватен реальному поведению участников рынка. В этом случае субъективное применение логики участников, вероятно, является наиболее приемлемой техникой оценки.

    Правило 5. Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов

    2.60. Независимость

    Это правило должно защитить вас от паники. Недвижимость- долгосрочный актив, и в отличие от рынков ценных бумаг, где сделки с активами совершаются за минуты, сделки с недвижимым имуществом требуют нескольких месяцев или лет. В результате рынки объектов недвижимого имущества считаются относительно долгосрочными, поэтому краткосрочные факторы не влияют на их стоимость.

    Существует общее правило - как ведет себя бизнес, так ведет себя и коммерческая недвижимость (хорошо или плохо). Ряд обстоятельств кризиса распознаются сразу же как имеющие долгосрочный эффект для бизнеса, соответственно, влияние факторов изменения стоимости на недвижимость также может быть оценено немедленно. Это наблюдалось, например, в ходе финансового кризиса 1998 года, когда всего за несколько дней стоимость коммерческой недвижимого имущества упала на 40% и более.

    Если нынешний финансовый кризис разрешится путем денежных инъекций, производимых правительствами по всему миру, и не окажет долгосрочного влияния на бизнес, возможно, он не скажется и на стоимости недвижимого имущества. Несомненно, в период неопределенности при развитии кризиса возрастет длительность маркетингового периода для объектов недвижимого имущества, но, возможно, это окажется единственным его последствием. Каждый кризис следуют оценивать по тому, каковы его последствия - только краткосрочные или же он изменит поведение инвесторов в долгосрочной перспективе. В первом случае в период кризиса для оценщика, возможно, изменятся лишь оценки маркетингового времени.

    Источники

    bpn.ru - большой портал недвижимого имущества.

    mosr.ru - сайт о не движимости в Москве и Московской области

    realtinforma.ru - Сайт о недвижимого имущества

    ru.wikipedia.org - Свободная энциклопедия

    slovari.yandex.ru – Яндекс.энциклопедические словари

    www.atlas-capital.ru – Сайт управляющей организации «Атлас капитал»

    realty-agency.ru - Сайт о недвижимого имущества

    sovpravo.ru - Сайт Юридической организации «Совершенствование Правовых Технологий»

    price4realty.ru - сайт о недвижимого имущества

    ocenchik.ru - Все для оценки и для оценщика

    Источник: http://forexaw.com/

    Энциклопедия инвестора. 2013.

    Синонимы:

    Антонимы:

    Смотреть что такое "Недвижимость" в других словарях:

    • недвижимость — недвижимость …   Орфографический словарь-справочник

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — (real property, realty) Всякое имущество, состоящее из земли или зданий, в отличие от индивидуальной/личной собственности (personal property, personality). Финансы. Толковый словарь. 2 е изд. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Брайен Батлер,… …   Финансовый словарь

    • недвижимость — толстушка, оцепенение, окаменение, столбняк, недвижность, одеревенелость, оцепенелость, застылость, покой, неподвижность, толстуха, недвижимое имущество, отсутствие движения, остолбенение, окаменелость Словарь русских синонимов. недвижимость 1.… …   Словарь синонимов

    • Недвижимость — (realty) См.: недвижимое имущество (real property). Бизнес. Толковый словарь. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Грэхэм Бетс, Барри Брайндли, С. Уильямс и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 1998. Недвижимость …   Словарь бизнес-терминов

    • Недвижимость — (англ. real estate; фр. credit foncier) в гражданском праве РФ недвижимые вещи. Синоним недвижимое имущество. ГК РФ* относит к Н. земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,… …   Энциклопедия права

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — (недвижимые вещи) по гражданскому законодательству РФ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч.… …   Юридический словарь

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — НЕДВИЖИМОСТЬ, в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости …   Современная энциклопедия

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения,… …   Большой Энциклопедический словарь

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б..… …   Экономический словарь

    • НЕДВИЖИМОСТЬ — НЕДВИЖИМОСТЬ, недвижимости, жен. (юр.). Недвижимое имущество. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 …   Толковый словарь Ушакова

    • Недвижимость — I недв ижимость, недвиж имость ж. разг. Состояние недвижимого; неподвижность, покой. II недв ижимость ж. Земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, а также любое иное имущество (здания,… …   Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

    Книги

    Другие книги по запросу «Недвижимость» >>


    Поделиться ссылкой на выделенное

    Прямая ссылка:
    Нажмите правой клавишей мыши и выберите «Копировать ссылку»